נכסים בארה"ב
השוק בארה"ב הינו שוק שקוף בו כל המידע גלוי לעיני כולם. נתונים כגון מחירי הנכסים וההיסטוריה שלהם מהווים חלק בלתי נפרד מניתוח עסקה. חשוב לדעת נתונים אלו כדי לדעת מגמה של מחיר, פוטנציאל אקזיט והשוואת מחיר הרכישה למכירי הנכסים באזור
אחד הדברים החשובים ביותר' שארצה להעביר בפוסט זה, שאת האקזיט (מכירה ברווח) משיגים ברכישה ולא במכירה. אם רכשתי נדל"ן בארהב במחיר טוב והייתה עליית מחירים באזור אז ארוויח על הנכס, כשאמכור אותו.
לעומת זאת במידה וקניתי נכס במחיר מופקע, הסבירות לאקזיט היא נמוכה ובמקרים רבים אף לא קיימת.
כשארצה לרכוש נכס בארה"בחשוב לי לדעת האם אני קונה במחיר טוב. מבחינתי מחיר טוב הוא רכישה מתחת או במחיר השוק, בוודאי לא ארצה לרכוש במחיר מופקע. במקרה של מחיר מופקע אולי ארוויח תשואה נאה, אבל לא אזכה להרוויח במכירת הנכס, שכן מוכר הנכס עשה את האקזיט, כשמכר לי.
כדי לדעת אם אני רוכש במחיר טוב ישנם מספר כלים. אחד הכלים הינו ההיסטוריה של הנכס והשוואה לסביבה. רבים נוטים להתייחס ל EST ZILLOW כאל מדד כזה, אך האתר יכול רק לתת לי כיוון ולא נתון מדויק, שכן ZILLOW לא יודע להבחין בין נכס משופץ לנכס שאינו משופץ. כמו כן האתר לא יודע להבחין בין נכס, שנמצא במיקום טוב ברחוב לנכס שאינו במיקום טוב וכו' (בקרוב אכתוב פוסט על ZILLOW וארחיב את המידע בנושא).
כדי לדעת מחיר שוק ריאלי יש קודם כל להתייחס להיסטוריה של הנכס: יש לבדוק מה היה מחירו לפני המשבר, יש לראות בכמה רכש את הנכס המוכר ממנו ארכוש הנכס, וכן אעשה הצלבות עם המתווך שאיתו יש לי מערכת יחסים, על מנת לדעת תשובה אובייקטיבית ואמינה.
כדי לבדוק היסטוריה של נכס אפשר לראות את זה ב ZILLOW בחלק של PRICE HISTORY או להיכנס ל COUNTY אליו משתייך הנכס, ואדע נתון זה בהקלדת כתובת הנכס.
שאבדוק ההיסטוריה של הנכס, ובכמה רכש המוכר שלי את הנכס בארה"ב, אבדוק הנתונים הללו לא כדי לדעת כמה הרוויח עלי, אלא ארצה לדעת בערך מה היה מחיר השוק באותו זמן. לדוגמא: לאחרונה הגיע אליי משקיע שביקש שאבדוק עבורו נכס. מסתבר שהנכס נרכש על ידי המוכר ב 17 אלף דולר וכעת הוא מבקש עליו לאחר חודשיים של שיפוץ 70 אלף דולר.
במבט חטוף על האתרים ובהצלבה עם הברוקרים ניתן להסיק כי אפשר בקלות לרכוש באזור הזה נכסים ב 17, לכן לא אמליץ למשקיע לרכוש ב 70, שכן אם ירצה לממש, אין סיכוי שיצליח למכור במחיר הרכישה, או במחיר קרוב לזה.
אגב, אם המוכר שלי היה רוכש הנכס ב 17 אלף דולר אבל נכסים באזור נמכרים ב 50 הייתי ממליץ על רכישה ולא היה לי בעיה שהמוכר שלי הרוויח סכום נאה במכירה. מעניין אותי מה אני רוכש ומה אני מרוויח ולא מה המוכר שלי מוכר ומה הוא מרוויח.
כמו כן ארצה לראות מה היה מחיר הנכס לפני המשבר כדי לדעת מהו פוטנציאל עליית הנכס. ברור שהמחירים לא יחזרו לאותה נקודה, אך אם ארכוש נכס ב 70 אלף דולר, ואותו נכס היה שווה ב 2007 – 100 אלף דולר, סביר להניח שמחיר הנכס לא ישתנה פלאים כשארצה למכור בעוד מספר שנים. לעומת זאת אם מחיר הנכס שנקנה ב 70 אלף דולר, נרכש בעבר ב 200 אלף דולר, הסיכוי לאקזיט הוא גבוה.
כששער הדולר בשפל, כיצד זה משפיע על ההשקעה שלי לחץ כאן
להורדה ללא עלות של הספר כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב בתבונה לחץ כאן
