מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

בעקבות תחקיר כלבוטק על חברת TGI: טיפים איך לדעת להשקיע נכון

 נדל"ן בארה"ב

נדל”ן בארה”ב


אתמול בערב עשרות משקיעים מבוהלים התקשרו אליי, לאחר שצפו בשידור של כלבוטק אודות TGI  ולקוחותיה, שלכאורה כספי השקעתם ירדו לטמיון, כדי לברר אם גם השקעתם אינה טובה ואינה אמתית. תמיד בבלוגים שלי אני נגד רוב  הברוקרים הממולחים מהארץ, שמנצלים את חוסר הידע של המשקיע, והנה TGI  על פי התחקיר בלבד, לקחה את זה צעד אחד קדימה, ולטענת כלבוטק הציעה עסקאות מפוקפקות בקנדה. להלן כמה טיפים כיצד להימנע ממקרים הללו:

1.      אל תאמינו לכלום ותמיד תבדקו – ברוקרים/משווקים הינם אנשים מפולפלים, ואנשי מכירות בסטייל. לכל שאלה תהיה להם תשובה מצוינת. על כן המלצתי היא לבדוק הכל. הקפידו לבדוק חוזה הרכישה, נסח טאבו, הקפידו לבדוק עלויות השיפוץ, נתחו את השוק בו נמצא הנכס. אני משוכנע שאף אחד מהמשקיעים שהשקיעו ב TGI  לא בדק אף אחד מהפרמטרים הללו וחבל.

2.      לא נכנסים לעסקאות נדל”ן בארהב שאין לכם מושג בהם – בתחקיר דובר רבות על נכסים שלרוב האנשים אין בהם מושג, גם לא למקצוענים, שחיים ונושמים נדל”ן. כלל ברזל: אם אתם לא מבינים, אל תתפתו. אני לא מבין מה עובר לאנשים בראש כשהם משקיעים בבתי מלון או במגדלי משרדים?. כשם שלא אפתח בית קפה אם אני לא מבין בו, כך לא אכנס שותף בהשקעה בבניין משרדים, שאני לא מבין בו.   

3.      תפאורה מפוארת במקרים רבים הינו ערובה שמסתירים משהו – לפני מספר שנים הייתי בפגישה ב TGI. הם ישבו ברמת גן בקומה גבוהה והשקיפו על איילון. ללא ספק מראה עוצר נשימה. אולי מדובר בסטיגמה אולי יש בה שמץ של אמת – אך לדעתי משרד מפואר מוכיח שמרוויחים הרבה על משקיעים, זה לא מעיד על הצלחה.

4.      בקשו ממליצים – במסגרת ההתקשרות שלכם עם הברוקר, הקפידו לבקש לדבר עם ממליצים. בררו על סוג ההשקעה אותה עשו עם הברוקר, תתקילו אותם באינספור שאלות שהוכנו מראש, ונסו לדלות כמה שיותר מידע אודות מוביל העסקה, סוג העסקה, סכום ההשקעה, ההכנסה החודשית מההשקעה, אורך זמן ההיכרות שלהם עם היזם וכו. לא מעט נתקלתי במקרים בהם ה”ממליץ” הינו מקורב לברוקר, נסו בחושיכם המחודדים לדעת האם גם זה המקרה.

5.      עשו חיפוש ברשת אודות הברוקר והחברה בה עובד – אנו חיים בעולם דיגיטלי בו הכל נמצא באינטרנט. חפשו מידע בגוגל אודות הברוקר ופועלו, אודות הנכס, כתובתו, העסקה וכו’.

6.      אם התשואות והרווחים מפתים מדי, יש פה עוקץ – אבא שלי לימד אותי שאין כסף קל בחיים. נדירים עסקאות הנדל”ן שהתשואות והאקזיטים יהיו פנומנליים. אם מציעים לכם עסקת flipאו תשואה גבוהה מדי, עדיף לוותר או להיוועץ עם מישהו מקצועי מהתחום.

במידה וכבר רכשתם נכס בארץ או מעבר לים, ואתם רוצים לוודא שלא נפלתם לנוכלות כזאת או אחרת, להלן מספר כללים:

1.     למרות שאתם כבר בעסקה, בקשו לראות חוזה רכישה, נסח טאבו, חוזה שכירות, חשבון בנק בו מתנהל העסקה, וכל נייר המאשר שהעסקה התבצעה, והיא אכן עסקת נדל”ן.

2.      חפשו מידע ברשת אודות העסקה, האנשים, השותפים מעבר לים או כל בדל מידע, שיכול להשלים את הפאזל.

3.      בקשו למכור העסקה או חלק ממנה – גם אם אתם חלק מקבוצה כזאת או אחרת, בקשו מהיזם למכור חלקכם (גם אם אינכם מוכנים לכך, עשו זאת רק כדי להרגיש התגובה). אם העסקה טובה יהיו קופצים למציאה. אם תשמעו תירוצים עלובים, תתחילו להטיל ספק בהשקעה.

4.      הקפידו להיות בקשר קבוע עם היזם אצלו השקעתם ועם שאר השותפים, ולדלות כמה שיותר מידע אודות העסקה והתקדמותה.

עצוב לי וחבל לי שכמה עשבים שוטים מכתימים תחום שלם. בכל תחום יש שחיתויות ומעשי נוכלות, על כן חובה להיות זהירים בכל תחום בו סכומי כסף גבוהים, הם חלק בלתי נפרד מהעסקה.

כפי שציינתי שוק הנדל”ן בארה”ב מהווה מוקד משיכה למשקיעים רבים מהארץ ומהעולם. משום מה משקיעים רבים נוטים להקל ראש בכל הקשור בהשקעות נדל”ן בארה”ב. אולי זה חוסר הידע, אולי המרחק העצום הם אלו שגורמים למשקיעים להתנהג קצת בצורה אפתית וחסרת אחריות. לא מעט משקיעים קונים נכסים מבלי לבדוק נתונים בסיסיים כמו: מי הדיירים בשכונה, כמה מרוויחים, מה אחוז אבטלה וכו’. זה בא לידי ביטוי גם בקבוצות שמארגנים כאן ברוקרים/משווקים מהארץ. לא מעט משקיעים נכנסים לקבוצות רכישה גדולות עם עשרות שותפים שלא מכירים אחד את השני, ובטח לא מודעים לאן הכסף הולך בדיוק. משום מה המשקיעים נוטים להתעניין רק בסכום ההשקעה ובתשואה החודשית, כל מה שבדרך הם פחות מתעניינים.

זה חורה לי לראות משקיעים שלא יודעים מיהם השותפים שלהם, כמה עולה הנכס, כמה עולה השיפוץ, איפה הכסף בדיוק מוחזק, כמה עולה התפעול החודשי וכו’.

לכן אני תמיד אומר תבדקו טוב טוב כל השקעה, הימנעו מהשקעות גדולות בכמה מידות ממידותיכם ואל תשקיעו בשום מקום שאתם לא יודעים בכל רגע נתון איפה הכסף, ולאן הוא הולך. אני לא נגד קבוצות, ההיפך הוא הנכון. אך צריך לדעת לעשות את זה נכון, עם האנשים הנכונים ועם הידע הנכון.

להורדה בחינם של הספר המדריך לרכישת דירה בארה”ב לחץ כאן

דילוג לתוכן