ההבדל בין בית פרטי למולטי פמיילי

בית בארה"ב

המשבר הכלכלי שפקד את העולם בכלל ואת ארצות הברית בפרט בשנת 2008 (משבר הסאב פריים) יצר הזדמנות של פעם בכמה עשרות שנים. מליוני נכסים נפלטו לשוק במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים מערכם האמיתי ותקופה ארוכה לא נמצא להם דורש. שוק הנדל"ן בארה"ב מציע היום הזדמנויות רבות אך הוא מחייב לנהוג בזהירות ולא לבצע רכישות שגויות. גם הריבית הנמוכה בישראל ובארה"ב ושער הדולר הנמוך מהווים זרז לביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב

החלטת שאתה רוצה להשקיע כסף ברכישת נכס בארצות הברית כדי לנצל את רמת המחירים הנמוכה אליה הגיע שוק הנדל"ן בארה"ב? כעת עליך להחליט איזה סוג נכס תרצה לרכוש. האם תרצה לרכוש בית פרטי, דירה בבית דירות או שותפות בבניין מגורים?

השקעות בארה"ב : השקעה בבניין מגורים – Multi family

השקעות נדל"ן בארה"ב ברכישת שותפות בבניין מגורים נחשבת מצד אחד להשקעה סולידית בה אתה מקטין את הסיכון שהנכס שלך לא יושכר, ומצד שני היא אטרקטיבית מאוד במידה ונרכש בניין במחיר הנמוך מאוד מערכו האמיתי. להשקעה מעין זו מומלץ להיכנס במידה והתשואה החזויה תהיה דו ספרתית.

משבר הנדל"ן גרם לאנשים רבים לאבד את ביתם ולאבד את יכולת המימון לרכישת נכס אחר. אנשים אלו הזקוקים למקום מגורים נאלצים לשכור דירה או בית פרטי, ולכן מחירי השכירות רשמו עליה. כיוון ששוק השכירות פורח מאוד, רבים הסיכויים למצוא שוכרים לנכס שלכם, כך שהחזר ההשקעה צפוי להיות מהיר.

רמת הסיכון היא מרכיב חשוב ברכישת נכס להשקעה. בית פרטי יכול להיות מושכר או לא מושכר. הווה אומר – יש הכנסה משכירות או אין הכנסה משכירות, אין מצב ביניים. אחד היתרונות המובהקים של רכישת בניין על ידי מספר משקיעים הוא חוסר התלות בשוכר אחד.

כאשר רכשת יחד עם קבוצה בניין דירות (או קבוצת נכסים) ההכנסה שלך תגיע ממספר שוכרים ולא משוכר אחד. אם יהיה נכס אחד ללא שוכר, התשואה שלך אמנם תקטן בהתאם לחלק היחסי של הנכס שלא הושכר, אך עדיין תקבל שכירות חודשית נאה על החלק שלך בדירות שכן הושכרו, ומימון ההוצאות של הנכס הפנוי יתחלקו בין כל חברי הקבוצה.

בניין מגורים, אם דירה אחת לא תושכר – הדבר יקטין את ההכנסה במעט אך לא יבטל אותה כליל. כאשר אתה רוכש בית פרטי ואין לך שוכר לתקופה של מספר חודשים, אתה בעצם מפסיד כסף. עליך לשלם בעצמך את המיסים, הביטוח ויתר ההוצאות החלות על השוכר.

רכישת בניין מגורים על ידי קבוצת רוכשים מהווה אלטרנטיבה ראויה לרכישת בית פרטי, כיוון שהיא מאפשרת השקעה של סכום גדול יותר שנאסף ממספר משקיעים. סכום שאדם בודד יתקשה להשיג. אם אין לך סכום גבוה להשקעה, האפשרות ליצור קבוצה של משקיעים שתרכוש בניין מגורים היא אפשרות בהחלט ראויה.

כמובן שרכישת בית או בניין מחייבים את הבדיקות המקצועיות המחמירות ביותר כדי לוודא שמדובר בהשקעה עם סיכון נמוך.

השקעה בנדל"ן בארה"ב – רכישת בית פרטי – Single family home

כפי שבנייני מגורים נמכרים כיום במחירים אטרקטיביים, כך ניתן למצוא עדיין בתים פרטיים במחירים נמוכים במגוון אזורים המבוקשים להשקעה. בתים פרטיים המבוקשים להשכרה מכילים בדרך כלל בין 2-4 חדרי שינה (הסלון אינו נחשב כחדר במניין הכללי של החדרים בבית), אמבטיה אחת עד שתיים, חצר גדולה ומקום חניה.

הבתים הללו מוצעים למכירה ברחבי ארה"ב, כאשר חלקם ממוקם במקומות אטרקטיביים ומבוקשים, מקומות שבחינה מדוקדקת של נתונים דמוגרפיים וכלכליים תצדיק את רכישתם.

מנגד, בתים רבים מוצעים למכירה במחירים זולים מאוד, אך חשוב להבין מדוע המחיר זול עוד בטרם תעשה רכישה פזיזה ללא בדיקה מקיפה של כדאיות העסקה.

בדרך כלל התשואה על השקעה בבית פרטי נעה בין 9-13 אחוז לשנה, תלוי באיזור, במחיר הרכישה, במצב הנכס, בעלות השיפוץ (אם בוצעה), בגובה שכר הדירה המקובל באיזור וכו'. יש לקחת בחשבון בעמודת ההוצאות את העובדה שהנכס ינוהל על ידי חברת ניהול שתגבה ממך בין 8-10 אחוז מגובה השכירות החודשית.

כמו כן יש לקחת בחשבון שעלות התחזוקה השוטפת של בית פרטי גבוהה יותר מזו של דירה בבניין מגורים, ולכן יש להוסיף לעמודת ההוצאות באקסל שלך גם 5% מסך השכירות השנתית כצפי לשיפוצים ותחזוקה. אם בפועל היו לך הוצאות תחזוקה במהלך השנה, הרי שכבר לקחת אותם בחישוב התשואה השנתית ולא תופתע. אם לא היו לך הוצאות כאלה, משמע שהתשואה שלך תהיה גבוהה יותר.

לפני שהחלטת לאיזה כיוון אתה הולך, כדאי שתתייעץ עם אנשים שמבינים ומנוסים בתחום הנדל"ן להשקעה בארה"ב. לא משנה איזה סוג של נכס תבחר ובאיזה מיקום, חשוב שתתייעץ ותבדוק כל נכס באופן מדוקדק.

מה לבדוק לפני שרוכשים בית בארה"ב לחץ כאן

להורדה ללא עלות ישירות למייל של הספר כיצד להשקיע בארה"ב בתבונה לחץ כאן