אתר ZILLOW. לצערנו לא קיים אתר ZILLOW ישראל

מהם היתרונות והחסרונות של האתר זילו (Zillow)?

זילו (Zillow) הוא אחד האתרים הכי חשובים לישראלים, שמעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב. עם זאת, הממשק של האתר הוא בשפה האנגלית בלבד, ואין לאתר דומין ישראלי שמנגיש בעברית את המידע. לכן, כדי להקל על המשקיעים הישראלים להתמצא באתר, הכנו את המדריך הבא, שיספק מידע על האתר ועל השימושים החשובים שניתן להפיק ממנו, תוך הדגשת החסרונות שקיימים בו.

זילו (Zillow) הוא אחד האתרים הפופולארים והחשובים ביותר עבור משקיעים, לניתוח עסקאות נדל”ן ונכסים בארה”ב. למרות שהממשק של האתר הוא בשפה האנגלית בלבד, הגלישה וההתמצאות בו היא קלה ופשוטה לכל אחד, גם אם אתם לא בקיאים מספיק בשפה זו. יחד עם זאת, על מנת להפיק ממנו תועלת רבה יותר, תצטרכו להעשיר את האנגלית שלכם וללמוד מספר מונחים על השקעות נדל”ן בארה”ב.

כדי לסבר את האוזן שלנו הישראלים, אז זילו מזכיר מאוד את אתר יד 2 בישראל וההכנסות שלו נובעות למעשה מפרסום ומכירת מודעות. בשנת 2009, זילו הכריזה על שיתוף פעולה עם אתרי חדשות, כך שמנוע חיפוש הבתים של האתר יופיע באתרי חדשות ו-Zillow בתמורה חולק חלק מההכנסות שיש לו כתוצאה מאותו שיתוף פעולה.
זילו הוא אתר יחסית צעיר ונוסד בשנת 2006 על ידי ריצ’ארד ברטון ולויד פרינק, עובדים לשעבר במיקרוסופט. האופי של היזמים של האתר מסבירים לאן מועדות פניו ומה עומד מאחריו, Zillow הוא בפועל חברת טכנולוגיה. העובדה הזאת משנה מאוד עבורינו מאחר וגם ההתייחסות שלנו וההבנה את האתר משתנה. באתר טכנולוגי עלינו לחשוב כאנשי נדל”ן טכנולוגיים ולנצל הכי טוב שאפשר את היכולות הטכנולוגיות שלו שרק הולכות ומשתפרות. כהמלצה שפותחת את המאמר הזה, אנחנו ממליצים בחום לכל מי שמעוניין לרכוש בית בארה”ב או להשקיע בארה”ב, לחפש כמה שיותר מידע באתר זילו.

מידע על 110 מיליון בתים בארה”ב

אחד היתרונות המובהקים של זילו הוא מידע נדל”ן ומידע היסטורי רב שמאפשר לקבל החלטות. האתר מכיל מידע על מרבית הבתים בארצות הברית, 110 מיליון בתים, זהו יתרון עצום. תחשבו על זה ככה – ככל שקיים מידע היסטורי רב יותר על בית, איכות הקנייה שלכם עולה. אם אתם יודעים את ההיסטוריה של הנכס יש לכם הרבה יותר כוח. אולי הנכס החליף הרבה ידיים בשנים האחרונות ותוכלו להסיק שזה מתכון לבעיות.

ייתכן שגם המצב הפוך. מצאתם בית במחיר מציאה ואתם משתמשים במנוע החיפוש ורואים שהבתים הסמוכים נמכרו לאחרונה במחירים גבוהים יותר. בחנם ובדקתם מכל הזוויות והתוצאות הן שמצאתם בית מצוין. אז אין כמו נתונים כדי לחזק את זה.

מידע על מחירי המכירה של בתים באזור ועוד

זילו מכיל מידע לא רק על הבית שאתם רוצים לרכוש, אלא את מירב המידע הפומבי הזמין על השכונה והאזור.

מעבר לנתוני מיקרו על השכונה והאזור, תוכלו למצוא באתר גם סקירות מקיפות של שוק הנדל”ן האמריקאי. המידע יעזור לכם לקבל בכלל את ההחלטה האם נכון להיכנס עכשיו לשוק. לדעתנו בפז גרופ, נכון להיכנס לשוק כל עוד אין חשש שהתשואה מדמי השכירות תרד או שהדיירים לא ישלמו, אבל ייתכן שיש לכם פרמטרים אחרים חשובים.

גולת הכותרת של זילו: הערכת שווי לנכס שלכם

זילו (Zillow) מספק הערכת שווי של הנכס וצילום תלת ממדי שלו מבפנים ומבחוץ. אפילו ההערכה הזאת זוכה לשם Zestimate. היכולת של האתר להעריך את שווי הבית שלכם תלויה בכמות וזמינות המידע הקיים במערכת של האתר. ככל שיש מידע רב יותר האלגוריתם יהיה הרבה יותר מדויק בהערכה שלו.
האתר מספק כיום הערכות שווי ל-97.5% מהבתים המתפרסמים בו ברחבי ארה”ב כולה. הערכות השווי מתבצעות על ידי מודלים מתמטיים ויכולות של למידת מכונה על התנהגות מחירי בתים. המגנונים הטכנולוגיים של האתר כל הזמן משתפרים ומשתכללים. בנוסף, האתר מצליב נתונים פומביים של מס ההכנסה האמריקאי ורשויות המס כדי לראות מהם דוחות המס של חברות המחזיקות בבתים בארה”ב. המנגנון של הערכת המחיר נוצר לראשונה לפני 15 שנה ובאחרונה האתר החל לגבות עליו תשלום.

מתחת להערכת השווי, תופיע לשונית אשר כוללת נתונים נוספים וחשובים על הנכס, כגון:

  1. תיאור פיזי מפורט של הנכס, שיופיע בלשוניות: Overview ו-Facts and features
  2. הוצאות חודשיות נלוות, כגון: ביטוחים, מיסים ותחזוקה – Monthly Cost
  3. תשלומי מס וארנונה והיסטורית הנכס, שכוללת את המחיר אותו שילם מוכר הנכס – Price and tax history
  4. בתי ספר באזור ודירוג שלהם – Nearby Schools
  5. מחירי הבתים באזור, כדי לקבל מושג בכמה נמכרו נכסים – Similar Homes – (אם כי רצוי להשוות בין נכסים דומים בעלי אותו מספר חדרים, שירותים ושטח הגינה, וגם לדעת כי מדובר בהערכה גסה מאוד).
  6. בנוסף, ניתן לקבל סיור בנכס דרך וידאו צ’ט עם סוכן נדל”ן, וכן, ליצור דרך האתר קשר עם ברוקרים מארה”ב, שמייצגים את הנכס ו/או עובדים בסביבה, ועם בעלי מקצוע נוספים, כגון: מנהלי נכסים ושמאים –  תחת הלשונית העליונה ביותר של העמוד – Agent Finder ראשונה מימין.
דוגמא לבית המוצע למכירה באתר זילו (Zillow)
דוגמא לבית המוצע למכירה באתר זילו (Zillow)

 

מדוע יש לקחת את המידע שמספק האתר בערבון מוגבל?

זילו (Zillow) הוא כלי טוב לניתוח כדאיות עסקה, אולם הנתונים שהוא מספק לא תמיד מדויקים  או מעודכנים, עקב מספר סיבות:

  1.  לעיתים הנתונים מוזנים ע”י בעלי עניין ואינטרס, כגון: ברוקרים, מוכרים וכו’.
  2. הערכת השווי של הנכס שמבוצעת ע”י זילו (Zillow), לא תמיד מעודכנת, לדוגמא: מדד מחירי דירות באזור של הנכס – שנקבע על פי עסקאות דירות שנעשו באזור, אינו לוקח בחשבון שיפוצים שנעשו בדירות, אשר מעלים את שווי הנכס.
  3.  מדד זה אינו מתחשב בכך שקיימים נכסים טובים יותר באזור, שאותם יש לתמחר גבוה יותר לעומת נכסים אחרים.
  4. מעבר לכך בעסקאות נדל”ן רבות בארה”ב, הקונה משלם למוכר גם את חוב הארנונה, שיש לו במחוז, האתר אינו לוקח בחשבון תשלום חוב זה, ומתמחר את הדירה במחיר ששולם למוכר עבור הדירה בלבד.
  5. בנוסף, במקרים רבים הרוכש משלם חלק מהכסף במזומן, ואינו מצהיר על כך לרשויות המס, וכך, האתר אינו מודע למחיר המלא, אשר שולם עבור הנכס.

להצליב את המידע שמסופק ע”י זילו (Zillow), עם אתרים ומקורות אחרים

מי שרוצה לקבל החלטות טובות, אל לו לסמוך רק על מקור מידע אחד. תמיד תהיו ספקנים בהחלטות השקעה חשובות שאתם מקבלים. ספקנים אבל במידה הראויה שלא תגרום לכם לא לתת אמון באיש. למשל אפשר לבחון את המידע שיש בזילו מול זה שיש בטרוליה.
היינו ממליצים בנוסף תמיד לבדוק את המידע יחד עם השטח. הרימו טלפון אל מתווכים שעובדים באותו האזור ותבדקו איתם האם הנתונים נשמעים להם הגיוניים. תאמתו אותם עם הערכת המחיר, השכונה והאזור. אם ישנו מידע סותר המשיכו להתקשר לאנשים נוספים, בחנו ובדקו לעומק את כל הנתונים. בדרך הזאת לא רק תבצעו רכישה טובה, אלא גם יסודית ואחראית. אלה חלק מהפעולות שאנחנו מבצעים כחלק מתהליך הליווי שלנו בפז גרופ לרכישת נדל”ן בארה”ב.
לאחרונה הגיע אלי משקיע שביקש שאנתח עבורו נכס בארה”ב אותו ביקש לרכוש מברוקר ישראלי ב 70 אלף דולר. מניתוח ראשוני עולה כי האזור אכן טוב, אולם הנכסים באזור נמכרים ב 17 אלף דולר. גם אם מדובר בהערכה גסה, וגם אם הנכס שופץ פלאים – 70 אלף דולר הינו מחיר מופקע. דומה כי הברוקר ניסה לעשות אקזיט על חשבון אותו משקיע, ואין סיכוי שהמשקיע יוכל למכור ברווח. גם אם תהיה עליית מחירים באזור, ספק אם המשקיע יוכל למכור במחיר בו רכש.

נשמח לסייע בכל שאלה

אתר ZILLOW. לצערנו לא קיים אתר ZILLOW ישראל

מאמרים נוספים

תגובות

תגובה אחת

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן