היתרונות והחסרונות של ZILLOW

 נדל"ן בארה"ב, נדלן בארהב

רבים המשקיעים המגיעים לייעוץ, כשהם מכירים את האתר ZILLOW כדי לנתח עסקאות נדל”ן וניתוח נכסים בארה”ב. ZILLOW הוא אחד הכלים לניתוח כדאיות עסקה אולם ישנם נתונים לא מדויקים אותם מספק ויש לקחת אותם בעירבון מוגבל

ZILLOW הינו אחד האתרים לניתוח עסקת נדל”ן בארה”ב מתוך רשימה של 15 אתרים בהם יש להשתמש. דרך האתר אקבל מספר נתונים: מחיר הנכס, ההיסטוריה, בתים באזור שמוצעים למכירה, מחירון דירות ונתונים דמוגרפיים על השכונה.

חשוב לציין כי האתר נותן קריאת כיוון אולם אינו מדע מדויק ויש להצליב את המידע עם אתרים נוספים. לדוגמא: ב ZILLOW יש מדד של מחירי דירות (שנקרא ZILLOW EST) – שנקבע על פי עסקאות דירות שנעשו באזור ובחלוקה למספר ה SQFT של הדירה המוערכת. הבעיה שהאתר אינו עושה הבחנה בין דירה משופצת לדירה שלא, או בין דירה טובה ברחוב לדירה שאינה טובה. מעבר לכך בעסקאות נדל”ן רבות בארה”ב הקונה משלם למוכר עבור הדירה ובמקרים רבים משלם גם את חוב הארנונה, שיש למוכר במחוז. ZILLOW  אינו מודע לכך ומתמחר את הדירה במחיר ששולם למוכר בלבד, וכך הערכת המחיר שלו אינה מדויקת.

מעבר לכך במקרים רבים הרוכש משלם חלק מהכסף במזומן ואינו מצהיר על כך לצורכי מס ולכן גם לעסקאות אלו האתר אינו מודע למחיר המלא, ומתמחר אותם נמוך יותר.

ישנם מספר שימושים בהם יש להשתמש באתר: לקרוא על הנכס ואפיונו, לראות את ההיסטוריה, לקבל מושג על מחירי הדירות באזור (אם כי יש להשוות בין נכסים דומים – בעלי אותו מספר חדרים, שירותים ושטח הגינה, וגם לדעת כי מדובר בהערכה גסה מאוד). איך יודעים מהם הנכסים הנמכרים באזור?. בדרך כלל בהכנסת כתובת הנכס בצד ימין יופיעו נכסים דומים (SIMILAR HOMES FOR SALE).

לאחרונה הגיע אליי משקיע שביקש שאנתח עבורו נכס בארה”ב אותו ביקש לרכוש מברוקר ישראלי ב 70 אלף דולר. מניתוח ראשוני עולה כי האזור אכן טוב אולם הנכסים באזור נמכרים ב 17 אלף דולר. גם אם מדובר בהערכה גסה, וגם אם הנכס שופץ פלאים – 70 אלף דולר הינו מחיר מופקע, ואת האקזיט עשה הברוקר הישראלי, ואין סיכוי שהמשקיע יוכל למכור ברווח. גם אם תהיה עליית מחירים באזור ספק אם המשקיע יוכל למכור במחיר בו רכש.

עוד ארצה לדעת בעזרת האתר נתונים דמוגרפיים של השכונה וזאת על ידי לחיצה על לשונית LOCAL INFO. בלחיצה על כפתור זה ולאחר מכם על DEMOGRAPHIC ניתן לראות מיהם תושבי השכונה, כמה אחוז מהם נשואים, כמה גרושים, כמה מרוויחים, מה אחוז הילדים בשכונה וכו’. נתונים אלו טובים לי כדי לעשות ניתוח מעמיק ולהסיק מסקנות. לדוגמא: אם השכונה מזדקנת ואין בה ילדים לא ארצה לרכוש דירה גדולה. כמו כן אם ההכנסה השנתית של משפחה היא 15000 דולר, לא ארכוש שם נכסים בארה”ב שיושכרו ב 1000 דולר לחודש וכו’.
כמו כן בעמוד הבית של ZILLOW בצד ימין ניתן לראות נכסים שנמכרו באזור (NEARBY SIMILAR SALE) ולקבל מושג בכמה נכמרו נכסים, ניתן לראות קרבה לבתי ספר (NEARBY SCHOOL) היסטוריית הנכס (PRICE HISTORY) וכן ניתן ליצור שם קשר עם ברוקרים מארה”ב שמייצגים את הנכס ו/או עובדים בסביבה.

חשוב לציין שוב כי האתר הינו סוג של אתר המקביל ליד 2 אצלנו, לכן במקרים רבים המידע הניתן בו אינו מעודכן, שכן הוזן על ידי בעלי אינטרס כגון ברוקרים, מוכרים וכו’, לכן האתר אינו מהווה תנ”ך ויש לקחת את הכתוב בו ולהצליב עם אתרים אחרים.


למה חשוב לדעת היסטוריה של נכס לחץ כאן

להורדה ללא תשלום את הספר כיצד להשקיע בנדל”ן בארה”ב לחץ כאן

נשמח לסייע בכל שאלה

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן