הכנסה פסיבית מנדל"ן: כך רכישת בית להשקעה מייצרת הכנסה נוספת

בפוסט הקודם שלנו בנושא יצירת הכנסה פסיבית הסברנו את החשיבות שביצירת הכנסה פסיבית נדל"ן, כזו שאינה תלויה בעבודה יום יומית. במדריך הנוכחי, אנחנו נסביר כיצד לייצר הכנסה פאסיבית מנדל"ן. במידה ואתם מעוניינים לקבל את המידע תוך כדי נסיעה אז תוכלו להאזין לפרק ה-5 בפודקאסט שלנו נדל"ן והשקעות שמסכם פחות או יותר את תוכן המאמר.

אם החלטתם לצאת לדרך ולייצר לעצמכם הכנסה פסיבית מנדל"ן להשקעה בארצות הברית, אנחנו מאוד ממליצים לפני הכל לקרוא את המדריך החשוב שלנו על 10 הבדיקות שכל משקיע צריך לבצע. המדריך יעניק לכם את הכלים לבניית הכנסה פאסיבית מנדל"ן המבוססת על רכישת בתים להשקעה בארצות הברית.

בחירת וקביעת התקציב לקראת בניית הכנסה פאסיבית

השלב הראשון מעבר להחלטה לייצר הכנסה פסיבית מנדל"ן הוא קביעת התקציב הכולל שלכם להשקעה. התקציב יכלול הון עצמי בלבד, הון עצמי בשילוב של הלוואות, או מימון של הלוואות בלבד. את אפשרויות המימון אנחנו נסביר מיד. אם תבחרו באפשרויות של נטילת הלוואה, יהיה נכון מצידכם קודם לגשש בבנקים בישראל כדי לראות מה שיעור המימון שהם מאפשרים לכם. הרי לא תרצו להוציא כספים שונים על הנכס ותגלו לבסוף שאתם לא יכולים מבחינה טכנית למממן אותו.

אפשרויות מימון ליצירת הכנסה פסיבית מ-נדלן

ישנן כמה דרכים שבהם תוכלו לממן את השקעת הנדל"ן שלכם ונדרג את הדרכים לפי רמת הסיכון (מהמסוכנת פחות למסוכנת יותר):

1. מימון באמצעות הון עצמי בלבד (ללא הלוואות) – בארה"ב תוכלו לאתר בתים להשקעה במחירים של כ-100 אלף דולר, כלומר עם הון עצמי של כ-350,000 שקל (לפי שער דולר של 3.5 שקלים). כלומר,  עם הון עצמי שבו זוג צעיר שהתחתן רוכש דירה ראשונה בישראל,  הם יכולים לרכוש בית ללא משכנתא וללא הלוואות בארה"ב. בית כזה יכול לייצר תשואה של שבין 8% ל-10% בשנה, נטו. כשאנחנו מדברים על תשואה כזו אנחנו לוקחים בחשבון שחודשיים בשנה הבית לא יהיה מושכר. אם רכשתם את הבית בצורה נכונה וביצעתם בדיקות יסודיות לפני, הסיכויים לטעויות נמוכים וגם אם התרחש משבר חמור, אזי התשואה השנתית מהנכס במקרה הגרוע ביותר תהיה חד ספרתית נמוכה או תתאפס.

אפשרויות מימון לאדישים או לאוהבי סיכון – הכנסה פסיבית נדל"ן

1. מימון באמצעות 50% הון עצמי ו-50% הלוואות מבנק ישראלי – לעומת הסעיף הקודם, כאן כבר נטלנו הלוואה כדי להשקיע אותה, ולא השתמשנו רק בכסף שלנו, אלא גם בכסף של אחרים. למצב הזה יש קודם כל יתרונות, שימוש בכסף של אחרים מאפשר מינוף ההשקעה והגדלת התשואה. זאת בתנאי שהתשואה השוטפת מהנכס (דמי השכירות השנתיים לחלק לעלות ההשקעה), גבוהים מהריבית השנתית שתשלמו על ההלוואה. במקרה הזה מינוף יגדיל את התשואה על ההון העצמי. מי שרוצים להרחיב בנושא מימון נדל"ן אמריקאי באמצעות נדל"ן ישראלי יכולים לקרוא כאן.
2. מימון של 100% בהלוואות – נדגיש שאופציה זו שמורה גם למשקיעים בעלי ממון רב, או למשקיעים כשירים. כאלה שיש בידם גם הון גדול ויציבות פיננסית וגם יכולת נוספת להחזר הקרן והריבית, היות וגם אם תבחרו באופציה הזו והבית יניב לכם תשואה נטו של 10% בשנה, עדיין תצטרכו לשלם חלק מההלוואה מכיסכם. אין זה אומר חלילה שאתם מפסידים, להפך, הבית שרכשתם מממן לכם חלק גדול מהחזר ההלוואה ולמעשה השוכר בנכס הולך לעבוד בשבילכם ומחזיר את ההלוואה שנטלם לבנק. היות ולא ניתן לקבל משכנתאות על בתים בארה"ב ובנקים ישראלים נותנים מימון לתקופה של 10 או 12 שנה לכל היותר,  החזר חודשי יחסי גבוה הוא לעתים גבוה מהתשלום החודשי של דמי השכירות ומכאן נוצר פער שתצטרכו להשלים. האפשרות הזו היא הכי מסוכנת מבין השלוש, אבל אם סיכון קיצוני לא מתמשש, אזי היא תהיה גם הכי רווחית. בתוך 10 שנה כשתסיימו לשלם את ההלוואה, יהיה בידכם בית להשקעה מבלי שהשקעתם דולר מכיסכם.

האתרים המובילים באיתור בית ליצירת הכנסה פסיבית מנדל"ן

אחרי שבחרתם באפשרות המימון הנוחה בהתאם לפרופיל הסיכון האישי שלכם, הגעתם לשלב שבו תצטרכו לאתר את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. תוכלו תמיד להיעזר בליווי של יועץ חיצוני לתחום ההכנסה הפסיבית, כשהחשיבות היא שאתם רוצים איש מקצוע מומחה, אתם משקיעים הרבה מאוד כסף.

אם בכל זאת החלטתם לעשות זאת בעצמכם, אז ישנם מספר אתרים שבהם תוכלו לסקור ולבחור בהם את הנכס שבו תרצו להשקיע. שיטוט באתרים הללו מתבקש גם בשלב הבדיקות ולאחר מכן עליכם לחזור אליהם שוב בשלב הבחירה, כדי לסקור שוב את השכונה והאזור. במידה ויש לכם שכונה ספציפית שכבר בדקתם אתם יכולים להתחיל מהאתרים הללו. אנחנו נמנה את האתרים הפופולריים:

אתרים לאיתור נכסי הכנסה פאסיבית

1. zillow.com – זהו אתר לאיתור נכס להשקעה בארה"ב. כבר בשורת החיפוש העליונה של האתר תוכלו להקליד כתובת מדויקת של הנכס שבחרתם, או שתוכלו לחפש לפי מדינה, עיר  או שכונה בארצות הברית ולקבל ממש מפה על הנכסים באזור.
2. trulia.com – אתר מעין מתחרה באתר Zillow וגם בו תוכלו לבחור בתים על פי אזור שכונה ולחקור את המאפיינים של הנכס. נציין ששני אתרי האיתור לא מספקים מידע אמין לגבי מצב הנכס מבפנים ולצורך כך תזדקקו לאינספקשיין מטעמכם.

אתרי מידע נוסף ומחקר

1. realestateabc.com – אתר זה הוא מעולה בקבלת מידע על רכישת בית בארה"ב, הוא מעניק מידע מפורט על שוק המשכנתאות בארה"ב, סוקר מגמות בנדל"ן, דן בכל הנוגע לרישום הנכס על שמכם וממש משמש כמדריך מצוין למי שבוחרים להתמקצע ברכישת נכס בארה"ב. מי שבוחרים להשתמש במדריכים שלנו, יוכלו להרחיב עוד יותר עם האתר הזה ולשאוב ממנו מידע נוסף ולהפוך למקצוענים יותר. אנחנו ממליצים להיכנס אליו.

בחירת מתווך קונים

בארה"ב כפי שהסברנו בעבר כמעט כל העסקאות מתבצעות על ידי מתווכים, בשונה מישראל שבה אחוז העסקאות שמתבצעות דרך מתווכים נמוך. זה קשור למנטליות האמריקאית לעומת הישראלית. כשבישראל רואים במתווכים ככאלה שגוזרים קופון, בארה"ב יש כבוד רב והערכה למקצוע המתווך והמקצוענים שבהם זוכים לאמון רב.

הבדל נוסף הוא בהפרדה שיש בארה"ב בין מתווכי קונים למתווכי מוכרים. בישראל המתווך לעתים מייצג את שני הצדדים, בארה"ב כמעט ואין מצבים כאלה. היות ואתם רוצים שהמתווך ידאג אך ורק לצד שלכם ולא ישרת את הצד השני.

עליכם מוטלת החובה לבחור במתווך שייצג אתכם בצורה הטובה ביותר. תוכלו לראות על המתווך חוות דעת בגוגל, בפייסבוק ובמקומות שונים דרך חיפוש באינטרנט. בחירת המתווך היא חשובה כי אתם תלויים במתווך שיידע לנהל עבורכם את המשא ומתן בצורה הטובה ביותר.

בחירת הנכס ושיקולים חשובים בבחירה כדי להגשים את המטרה של יצירת הכנסה פסיבית מנדל"ן

אחרי שלמעלה הפננו אתכם לבדיקות שכל משקיע צריך לבצע בדרך להגשמת המטרה "הכנסה פסיבית נדל"ן", כעת נמשיך לתהליך הבחירה הסופית של הנכס. לא פחות חשוב להכיר את הטעויות הנפוצות שישראלים עושים ואיך להימנע מהן. הטעויות העיקריות מפורטות במדריך הזה ואנחנו ממליצים מאוד לקרוא אותו בטרם תקבלו החלטה.

איכות השכונה והאזור – כשרוכשים נדל"ן הדבר החשוב ביותר בקנייה הוא אלו דברים לא ניתן לשנות. את השכונה והאזור לא תוכלו לשנות גם אם תהיו בעלים של בתים רבים בה. לכן בחירת השכונה והאזור היא אחת מהבדיקות החשובות ביותר.

מחקר נתונים אודות השכונה – לפני קבלת ההחלטה חשוב שתבדקו מהם אזורי התעסוקה, אפשרויות התחבורה, רמת הפשיעה, שיעור האבטלה והשכר הממוצע ועוד ועוד. לא פחות חשוב זה להבין את המגמות בשכונה מאשר המספרים עצמם. כי מה זה יעזור אם המספרים כיום טובים, אבל המגמה היא מגמת הידרדרות. הרי אתם רוכשים את הנכס למספר שנים אז המגמות הן דבר חשוב ביותר.

בדיקת מצבו הפיזי של הנכס – לא הייתם רוצים לרכוש נכס רעוע, או כשזה שדורש השקעות גדולות מאוד בשנים הקרובות. לכן דוח האינספקשיין הוא חשוב מאוד. הדוח הזה הוא זהה לדוח שאתם מזמינים ממכוני בדיקת רכב בישראל כמו קומפיוטסט. האינספקשיין הוא הבדיקה ששומרת עליכם מפני בעיות כאלה. במידה ודוח המפקח הוא גרוע ועמוס בכשלים ותיקונים, כמובן שאין לרכוש את הנכס.