מדריך השקעות נדל"ן בארצות הברית: חישוב תשואה כוללת ושוטפת

מדריך נדל"ן בארצות הברית יעסוק באחד הנושאים החשובים ביותר: תשואה כוללת לעומת תשואה שוטפת. שמנו לב שהתעניינתם מאוד במאמר הראשון שלנו "מה זה תשואה וכיצד מחשבים אותה?", לכן בחרנו לכתוב מאמר מתקדם יותר שלוקח בחשבון לא רק את התשואה בנדלן מדמי שכירות אלא מוסיף לה את התשואה ההונית ממכירה. מדריך זה יכול להניב ערך לכל מי שמתעניינים בתחום של השקעות נדל"ן בארצות הברית.

אחרי שרבים עשו את הבדיקות היסודיות הנדרשות טרם ביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית, כתבנו כאן מדריך מסכם שמסייע לחשב את סך התמורה מההשקעה, כלומר תשואה כוללת. החשיבות של תשואה כוללת ושוטפת מאפשרת לכם לקבל החלטות לאורך הדרך ולכן התשואה היא חשובה. אם למשל התשואה השוטפת יורדת, אם תחשבו אותה תוכלו להחליט לצאת מההשקעה, ואם היא דווקא תעלה אז זו תהיה אינדיקציה שביצעם מהלך טוב.

לפני שמחשבים תשואה בנדל"ן: הצעדים הראשונים במדריך השקעות נדל"ן בארצות הברית

כל השקעה מתחילה בתכנון נכון של התקציב, עלינו קודם כל לפני שאנחנו ניגשים בכלל לחיפוש של בתים להשקעה מסוג סינגל פמילי, להבין בכלל מה צפויות להיות העלויות. שהרי בהשקעות נדל"ן בארצות הברית אנחנו נצטרך לרכוש את הבית ולשלם עלויות שונות על תיווך, שיפוץ, הקמת חברה מסוג LLC ועוד ועוד.

מבלי לדעת את העלויות אנחנו נתקשה אחר כך לחשב את התשואה כהלכה. השלב הראשון הוא להבין מה תקציב ההשקעה שלנו. נניח שהתקציב הכולל שלנו הוא 100,000 דולר, ממנו נגזור את ההכנסות ברוטו שיהיו לנו משכירות ומהם נוריד עלויות אחזקה שונות, כמו דמי ניהול לחברת הניהול, שיפוצים ותחזוקה, ארנונה שחלה על הבעלים של הנכס, בניגוד לישראל. אם לא נדע לקחת בחשבון את כל העלויות שיהיו לנו מהנכס, לא נוכל לחשב נכון בעתיד את התשואה ממנו.

כללי שמרנות וביטחון לפני שניגשים לחישוב התשואה, אנחנו צריכים לזכור שבתכנית העסקית שלנו, אי אפשר לקחת בחשבון שתשלום דמי השכירות יהיה במלואו בכל החודשים. הנחת העבודה שלנו היא שצריך לקחת רק 10 חודשי שכירות בשנה, מתוך 12 חודשים. כעת בטח תשאלו מדוע? אז התשובה הברורה היא שלעתים השוכר עוזב את הנכס ולעתים הנכס דורש בתקופות המעבר תחזוקה ותיקונים. לעתים אי אפשר למצוא שוכר באופן מיידי. כל הדברים הללו דורשים התייחסות ואי אפשר לקחת בחשבון שהכל יהיה בסדר.

לפני שמחשבים תשואה, חייבים לזכור שהנחות שמרניות הן המפתח לדיוק. הכי הרבה אם הכל יילך לפי התכנית אנחנו נופתע בתשואה גבוהה יותר, מאשר להגיע למצב שהחישובים שלנו רחוקים מאוד מהמציאות.

השקעות נדל"ן בארצות הברית ואלטרנטיבות השקעה: מדוע חשוב לדעת לחשב תשואה בנדלן?

חישוב תשואה בנדל"ן הוא המדד להשוות בין השקעות. נכון שתשואה משקפת גם סיכון, אבל אם מדובר למשל בשתי השקעות בעלות סיכון דומה, ייתכן מצב אמנם חריג ונדיר שנוכל לאתר הזדמנות ולבחור בהשקעה עם התשואה הגבוהה יותר. אין ספק הפערים לא יהיו דרמטיים, אחרת ישנו סיכון שלא לקחנו בחשבון, אבל בהחלט תשואה עודפת של 2%-3% בשנה היא אפשרית למשקיע החרוץ והשקדן.

מהי תשואה שוטפת?

תשואה שוטפת שמניבות השקעות נדל"ן בחו"ל היא בדרך כלל התשואה שממנה אנחנו נהנים בעת השכרת נכס, או כל תשואה תזרימית לחשבון הבנק הנובעת מהנכס. כלומר, בתרחיש שנראה כמעט דמיוני, אם עיר מסוימת בארה"ב תחליט על מענקים לכל בעלי הנכסים, אז תשואה זו תיחשב לתשואה שוטפת. כדי לסייע לכם בחישוב התשואה השוטפת, אנחנו מפנים אתכם בלינק זה למחשבון התשואה באתר הון.

מה החשיבות של התשואה השוטפת?

משקיעים בשוק המניות כמו וורן באפט ואחרים, פיתחו שיטת השקעות שלמה המעדיפה מניות המשלמות דיבידנדים באופן רצוף ועקבי לאורך שנים. כמו המשקיע הנחשב באפט, גם בשוק הנדל"ן תיאוריית הפחתת הסיכונים של השקעות נדל"ן בחו"ל גורסת כי מי שמחפשים סיכון נמוך, יסתמכו על תשואה מדמי שכירות בעיקר.

מהי תשואה הונית וכיצד מחשבים אותה?

תשואה הונית היא התשואה הנובעת מרווחי הון שרשמנו, כלומר מעליית מחיר הנכס. חישוב התשואה מתקבל מחלוקת תמורת המכירה נטו, במחיר הקנייה נטו, כשיש להחסיר ממנה את הספרה 1 ולהכפיל ב-100 כדי לקבל אותה באחוזים. אם קנינו בית ב-100,000 דולר ומכרנו אותו ב-200,000 דולר, בעשור רשמנו תשואה של 100%. בחישוב פשוט התשואה השנתית היא 10% לשנה ובחישוב מימוני התשואה ההונית הממוצעת לשנה הייתה 7.1%. התשואה השנתית הממוצעת מתקבלת מחלוקת מחיר המכירה במחיר הקנייה ואת התוצאה מעלים בחזקת 1/10 כשמעלים בחזקה נשים את הביטוי 1/10 בסוגריים. התוצאה המתקבלת תהיה 1.071 ומערך זה נחסיר 1 שהוא מייצג למעשה את ערך הבית המקורי שהיה ברשותנו.

מהי תשואה כוללת בביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית?

תשואה כוללת שקולה לזרם התקבולים הכולל מהשכרת הנכס בתוספת התשואה הנובעת ממכירתו, מחולקת במחיר הקנייה של הנכס. ניתן לקוראים דוגמה פשוטה: נניח ורכשנו בית ב-100,0000 דולר כולל כל הוצאות הקנייה, שהניב במשך עשור דמי שכירות של 1,000 דולר בחודש (לצורך הדוגמה והשמרנות נניח שהבית הושכר רק 10 חודשים בשנה). הבית הושכר במשך עשור ונמכר בתום התקופה ב-200,000 דולר לאחר כל הוצאות המכירה.

בהנחה שמרנית שדמי השכירות שהתקבלו לא הושקעו מחדש, אז נחשב את התשואה הכוללת באופן הבא: חישוב התשואה ההונית זהה לחישוב המוצג מעלה תחת הכותרת במאמר זה "מהי תשואה הונית וכיצד מחשבים אותה?". לתשואה ההונית בגובה 10% נוסיף את התשואה השוטפת. התשואה השוטפת לשנה הינה חיבור כל דמי השכירות שצברנו והם 1,000 כפול 10 חודשי השכרה נקבל 10,000 דולר. את סכום התקבולים השנתי נחלק במחיר הרכישה המקורי ונקבל תשואה שוטפת של 10% בשנה ו-100% לכל התקופה בחישוב פשוט (שאינו מימוני).

חישוב התשואה הכוללת: תשואה הונית בתוספת תשואה שוטפת

אז לתשואה ההונית לכל התקופה של 100% נוסיף בחישוב פשוט 100% תשואה מהשכרה, כך שהבית הניב לנו בעשור תשואה מצטברת כוללת של 200%. גם אם לא השקענו את התקבולים לאורך הדרך בשום השקעה והם שכבו לנו בחשבון הבנק הצלחנו לשלש את ערך ההשקעה שלנו וברשותנו כעת כולל דמי השכירות, 300,000 אלף דולר. כיצד הגענו לחישוב? מכרנו את הבית ב-200,000 אלף דולר ולאורך השנים צברנו על פני עשור שכירות של 10,000 דולר לשנה כפול 10 שנים, כלומר 100,000 דולר נוספים.

עד כמה עסקאות כאלה אפשריות? זו בהחלט סוגיה מאתגרת אבל למשקיעים סבלניים גם כיום ישנם עסקאות רכישת נכס מתחת למחיר השוק עם פוטנציאל השבחה. אם מבצעים היטב את הקנייה אז השקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות מאוד משתלמות ולייצר עסקאות זהות לזו שהופיעה בחישובי התשואה.