מכירת נכס בארה"ב. כל הדרכים להגדיל את השווי

השקעות נדל”ן בחו”ל: מהן הדרכים למקסם את התמורה במכירה?

בחירה נמוכה במתווך, שיפוץ קוסמטי, תזמון ועוד גורמים, יעזרו לכם לקבל תמורה מקסימלית על הבית שאתם מעוניינים למכור בארה"ב. אם אתם לפני מכירת נכס בארה"ב, המדריך הזה בשבילכם

אחת הסוגיות שהכי הרבה מעניינות משקיעי נדל”ן בארצות הברית מלבד רכישת הנכס, היא המכירה. אחרי שהצלחנו לקנות טוב, נהנינו מתשואה יפה משכירות, לעתים מגיע הרגע שבו אנחנו מבינים כי כדאי לעבור להשקעה הבאה. אז מלבד סוגיות שונות של מיסוי, שבהן דיברנו בפודקאסט נדל”ן והשקעות ובפרק 15 עם רואה החשבון מיכה מורצקי. כעת מגיע השלב של להבין כיצד אנחנו יכולים למקסם את התמורה ממכירת הבית, היא תשפיע במידה רבה על התשואה הכוללת מהנכס והאקזיט.

מצא מתווך טוב שמעוניין למקסם עבורך את השווי במכירה

בארה”ב כמעט כל העסקאות מתבצעות על ידי מתווך נדל”ן. מאחר ומתווכים יש בשפע, החשיבות שלכם בתור מוכרים היא למצוא את המתווך המתאים ביותר. איך תעשו את זה? גם מישראל אתם יכולים להקדיש כל יום שעה לשיחה עם מתווך בארצות הברית כדי לראיין אותו, גם עם אנגלית בסיסית. זכרו, בניגוד לישראל, אתם מנהלים הכל מרחוק ולכן הבחירה במתווך תהיה קריטית מאוד באשר למשך הזמן שיחלוף עד שהבית יימכר ובאיזה מחיר הוא יימכר.

תוכלו גם למכור את בתכם בעצמכם, אך מאחר ואתם גרים בישראל, בכל מקרה תצטרכו סיוע של מישהו. מכירה עצמאית נקראת Sell by Owner ובמדריך עם הלינק המצורף תוכלו לקרוא עליה יותר.

ברשת קיימות עשרות המלצות על מתווכים בכל אזור ואזור, מה שנשאר לכם זה רק להשוות ולחפש. האתר Daveramsey.com מאפשר לכם ממשק בחירה של המתווך הטוב ביותר באזור שבו אתם מעוניינים למכור. כמו האתר הזה ישנם עוד רבים שיכולים לסייע לכם.

הגם שהם אינם אובייקטיביים, הנתונים הרשמיים של איגוד המתווכים האמריקאיים מראים כי בית שנמכר על ידי מתווך, נמכר במחיר ממוצע של 280,000 דולר, לעומת 200,000 דולר שהניבו בתים שנמכרו על ידי אנשים פרטיים ללא שימוש במתווך. אחרי שנוריד את עלות התיווך, נקבל פער משמעותי בעת מכירה עם תיווך, לעומת מכירה ללא תיווך.

טרם המכירה איישו את הבית עם שוכר

אם אתם מעוניינים לקבל תמורה מקסימלית בעת מכירת נכס נדל”ן בארצות הברית, יהיה לכם קל הרבה יותר למכור נכס מושכר, מאשר נכס ריק. הסיבות לכך הן מגוונות. ראשית, נכס מושכר מתגוררים בו אנשים, דואגים לנקיונו, לתחזוקתו הבסיסית והחשש שמא ישנן ליקויים מהותיים בבית שמונעים את המגורים בו יורדים.

סיבה נוספת, פעמים רבות הנכס נמכר למשקיעים אחרים. איוש הבית בשוכרים חדשים כשהוא ריק, מעלה תהיות לגבי העלויות הכרוכות להפוך אותו למצב של מוכן להשכרה (Rent Ready).

סיבה אחרונה שגם היא נוגעת למחיר העסקה, היא שמחיר השכירות החודשי שמשלם הדייר, מסייע לרוכש הפוטנציאלי להבין מהו שווי הנכס. הרי גם הרוכש מסתייע במתווך קונים, או באנשי מקצוע שונים. אלה תמיד יבחנו את מחיר הבית כתלות בדמי השכירות החודשיים אפשר לקבל עליו, כך גם עושים שמאים בישראל וברחבי העולם.

שיפוץ קוסמטי קל

בתים מוזנחים עם ליקויים בולטים לעין, מביאים את הרוכשים להגיש הצעות נמוכות יותר ממה שאתם ציפיתם לקבל. חשבו על זה ככה, הרוכשים חושבים תמיד שאם הנכס מוזנח כך מבחוץ, בוודאי יש להם עוד עלויות שונות של תיקונים ולכן הם יפחיתו את המחיר שהם מוכנים לשלם בצורה משמעותית. כל זאת על מנת לבטח את עצמם.

זכרו תמיד ששיפוץ צריך להחזיר את עצמו במכירה, אתם משקיעים ולא מעצבי בתים. בצעו תיקונים תמיד שיביאו את הבית למצב טוב שמראה על תחזוקה גבוהה, אין סיבה להשקיע בסטנדרט הכי גבוה, היות ובמרבית המקרים לא תקבלו אותו כתמורה במכירה, אלא אם אתם מוכרים דירה במרכזי הערים הגדולות והעשירות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו.

תזמון המכירה – בעונת המעבר

בארה”ב, כמו גם בישראל, עונת המכירה החמה היא העונה שקודמת בכמה חודשים לחופשת הקיץ. המוכרים מוציאים את הבית למכירה באזור מרץ-אפריל בציפייה לבצע את המעבר בקיץ, טרם החזרה לבתי הספר. נכון, ייתכן שהשוכר שלכם יישאר בבית שרכש הקונה, אבל אין לדעת זאת ויש להיערך לכל תרחיש. אין לנו לדעת האם הקונה יהיה משקיע אחר, או משפחה חדשה שהגיעה לגור בשכונה.

כשאתם מעוניינים למכור את הנכס, דאגו לתזמן את המכירה לפני עונת המעבר כדי לקבל כמה שיותר קהל רלוונטי. כמובן שבתקופה כזאת ההיצע יכול להיות גבוה יותר, אבל זו הזדמנות לדגום את השוק ולהבין את הרוכשים הפוטנציאליים.

נשמח לסייע בכל שאלה

מכירת נכס בארה"ב. כל הדרכים להגדיל את השווי

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן