הפופולריות של השקעות נדל"ן בחו"ל שמבצעים ישראלים רק הולכת וצוברת תאוצה ובפרט השקעות נדל"ן בארה"ב הפכו למבוקשות מאוד. הסיבות לכך ברורות, מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות וביצוע עסקאות בשוק הנדל"ן הישראלי דורש הון עצמי גבוה, לצד העובדה שמי שרוכשים דירה שנייה להשקעה נדרשים לשלם מס רכישה גבוה של 8%.
השקעות נדל"ן בחו"ל דורשות הון עצמי נמוך יותר ובמרבית המדינות הרגולציה נוחה ומעודדת השקעות. מנגד, עם השנים התשואה על רכישת דירה בישראל נשחקה מאוד והכסף זורם ומביא את המשקיעים להעדיף נדל"ן בארה"ב. מסיבות כאלה ואחרות רוב ההון של הישראלים כיום זורם לעבר השקעות נדל"ן בארה"ב בעיקר, יתרת הכספים מתחלקת בין מדינות נוספות אבל המספרים הם שרוב המשקיעים קונים נדל"ן בארה"ב.
הפעם בחרנו לייצר לכם מדריך שיסייע לכם לבצע בדיקות חשובות בעצמכם לפני שאתם מקבלים החלטה אם לבצע השקעות נדלן בחול. כדי לא להגיע למצב שבו תצטרכו להצטער על טעויות בעסקאות נדל"ן, חשוב ליישם אפילו חלק מהבדיקות המופיעות במדריך זה.
אלה עשרת הכללים החשובים טרם קבלת ההחלטה לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל:
התאמת מחיר הנכס למחירי נכסים שבשכונה
אחת הטעויות הנפוצות ברכישת בית להשקעה בארה"ב היא תשלום של מחיר הגבוה ממחיר השוק באזור. ברור כי אם נשלם מחיר גבוה ממחיר השוק, התשואה על הנכס תהיה נמוכה יותר במקרה הטוב ושלילית במקרה הרע. לכן, כשמוצע לכם נכס לרכישה בדקו באתרים כמו Zilow.com או trulia.com מה המחיר האמיתי של נכסים באותו רחוב או שכונה.
תוודאו שלא שמעתם את המילים תשואה מובטחת וצ'קים מראש
אם קיבלתם ממישהו הבטחה לתשואה מובטחת, או צ'קים מראש לתקופה של למעלה משנה (נניח לחמש שנים), עליכם לפסול את האופציה הזאת על הסף. בית כזה ייפול בבדיקה שלכם ולא כדאי להמשיך ברכישתו. בהשקעות כמו בהשקעות, אין תשואה בלי סיכון ולכן מי שמשתמשים במילים בטוח וללא כל סיכון, ככל הנראה לא רוצים בטובתכם. אנשים רבים מתפתים להאמין להבטחות תשואה היות והן נוגעות בדיוק בנקודה הרגישה של הרוכש המתלבט, הן מעניקות לו את המענה הפסיכולוגי לביטחון בהשקעה שהוא כל כך צריך. הביטחון בהשקעה יגיע מהמקצועיות של המשקיע שייבחר את העסקה והנכס נכון ולא מהבטחות סרק.
צפייה במיקום הנכס והאזור באמצעות גוגל מפות – בוחנים שהשכונה טובה
מדובר בבדיקה ש-90% מהרוכשים הפוטנציאליים של דירות להשקעה בארה"ב לא עושים, חלקם נופלים על שכונות טובות במקרה וחלקם לא. החשיבות שלה היא עצומה. תארו לכם שבגוגל מפות אתם תראו שהשכונה פחות מוצאת חן בעניכם. הבחינה בגוגל מפות תאפשר לכם לקבל תמונת מצב מלאה על האזור והסביבה ומראש לסנן ולפסול אפשרויות שאינן מתאימות לכם.
בחינת מצב הנכס – אינספקשן
אינספקשן (Inspection) זו חברה צד שלישי שלא קשורה לאף אחד מהצדדים בעסקה. אינספקשיין לא קשורה למתווך המייצג את הקונה ולא למתווך המייצג את המוכר, היא פועלת אך ורק לטובת הקונה. מדובר בחוקרים ובודקים שבוחנים את מצב הנכס. מדובר בבדיקה שדומה מאוד לזו שמבצעים במכוני בדיקה לפני רכישת רכב בישראל. מגיעים אינספקטורים שמוצאים תקלות עד לרמת המפסק, כל תקלה הכי קטנה שיש בבית, אפילו מפסקים, מנורות ובתי מנורות, נרשמים ואתם מקבלים דוח מלא, כולל עלויות התיקון.
איכות השוכר הקיים והשוכרים באזור
בסופו של יום בהשקעות שאנחנו מבצעים, התלות היא בשוכר שמשלם את דמי השכירות ובשוכרים הגרים באזור, שהם יהיו ביום מן הימים השוכרים גם בנכס שלנו. לכן, אזורים בעייתיים עם פשיעה בהיקפים גדולים והיסטורייה של שמיטת חובות, עלולים להביא לקושי בהשכרת הנכס בעתיד. אחד הדברים שאתם רוצים לבחון זה מהו השכר באותו אזור, מה שיעור האבטלה ועוד פרמטרים חשובים שיעידו על יכולת השוכרים לשלם את דמי השכירות.
רוכשים נדל"ן להשקעה בחו"ל? עליכם לבחון שהעסקה טובה ולהתעלם מזהות המוכר
נדל"ן זה אנשים ומתוקף כך הטיות פסיכולוגיות רבות לעתים מפריעות לנו לקבל החלטות רציונאליות. פעמים רבות אנחנו רוצים לבצע עסקה בגלל זהות המוכר, "הוא נראה לי נחמד ואמין". לא, כל בחינה שלא נוגעת לטיב העסקה היא לא נכונה. אתם משקיעים וצריכים לבחון את הדברים במונחים של משקיעים בלבד.
לפני ביצוע השקעות נדלן בחול: בדקו את היצע הדירות להשכרה והיסטורית היצע הדירות להשכרה
בחנו את היצע הדירות להשכרה באזור שבו אתם מבקשים לקנות, נכון, לא תוכלו בהכרח לדעת מהם הביקושים בשטח, אבל כן תוכלו להתקשר מישראל למתווכים שמציעים נכסים להשכרה ולבחון כמה זמן בתים עומדים ריקים ללא שוכרים. כמובן, ככל שמשך הזמן עד להשכרה הוא ממושך, כך פחות כדאי לרכוש באותו האזור.
אזורי תעסוקה ופיתוח תחבורתי
כשאנחנו קונים נכס, אנחנו משקיעים בפוטנציאל ההתפתחות העתידי של האזור. נכון, נוכל תמיד להסתפק באזור שאין בו תכניות התרחבות והתפתחות משמעותיות, אבל אם נוכל לבחור השקעות שיכולות להשביח את עצמן, אז נשכיל גם להפחית את הסיכונים ולמזער אותם כשאנחנו רוכשים נדל"ן להשקעה בחו"ל.
בוחנים את נתוני ההגירה מהאזור ואליו
אזורים טובים נהנים מהגירה חיובית אליהם, יחד עם זאת, גם הגירה שלילית של שנה או שנתיים איננה בהכרח מבשרת רעות. הדבר החשוב ביותר הוא לבחון את המגמה בטווח הארוך, במידה וחלה הגירה שלילית כמגמה ארוכת טווח מהאזור, עליכם לבצע בדיקות נוספות באשר לכדאיות ההשקעה באזור. הגירה שלילית קבועה של תושבים עלולה להביא אתכם למצב שבו תתקשו להשכיר את הנכס או שתצטרכו להשכיר אותו במחירים נמוכים יותר בעתיד.
בדיקת הברוקר או המתווך שמציע את העסקה
הסברנו שאין להתייחס לזהות המוכר, אבל רמת האמינות של המתווך היא חשובה מאוד ועליה נוכל ללמוד מחיפוש בגוגל. זה לעתים נשמע בסיסי מאוד, קצר ומהיר ליישום אבל רבים ממי שמחליטים לקנות נדל"ן להשקעה בארה"ב למשל, אינם טורחים לבדוק פרטים על המתווך שמציע את הבית או הנכס למכירה. אז צאו ובדקו מי המתווך שמייצג אתכם בעסקה, האם המוניטין שלו טוב? בעמוד הפייסבוק שלו מופיעות המלצות טובות והדירוג שלו גבוה? יחד עם זאת, במידה וראיתם גם מידע שלילי, צריך להבין אם מדובר במגמה או במקרים חד פעמיים. אך מי שפועל ללא המידע הזה מקבל החלטות בעיוורון.
תגובה אחת