כדאיות השקעה בנדל"ן מניב וכיצד בוחנים אותה?

אחת ההתלבטויות הכי משמעותיות שיש למשקיעים במקרים רבים נוגעת לכדאיות השקעה בנדל"ן מניב. לרוב הם צריכים להחליט בין שני נכסים שונים, כשאחד מהם למשל מניב תשואה גבוהה יותר, בעוד שהשני למשל מניב תשואה נמוכה יותר אך בסיכון נמוך.

בדיקת כדאיות השקעה בנדל"ן תמיד תבחן את הדברים במישור של סיכוי-סיכון, לעומת שורה ארוכה של פרמטרים כמו המצב המאקרו כלכלי העולמי, שיעור הריבית העולמית, מגמות על של התפתחות האזורים שבהם אנחנו רוצים להשקיע ועוד. נמליץ למי שקורא את מדריך בחינת כדאיות השקעה בנדל"ן מניב, לקרוא קודם את המדריך על ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן מניב. ניהול סיכונים נכון בהשקעות נדל"ן מניב, לאחר ביצוע ההשקעה הופך את ההשקעות שלכם לכדאיות יותר.

בסופו של יום ניתן להסתכל על השקעות ולקבל החלטות בצורה פשוטה ומהשטח, מבלי להיות פרופסורים לכלכלה או מימון. אחד הכללים החשובים בבחינת כדאיות השקעה בנדל"ן מניב הוא שאם אתם לא יכולים להבין בצורה פשוטה את התשואה, או האם ההשקעה היא כדאיות או לא, אז היא לא כדאיות. כלומר, אם מדובר בנכס עם תנאים מורכבים ומסובכים, או שהחישובים שנפרט בהמשך הם לא פשוטים, אז הרי שלא ניתן לדעת מה כדאיות ההשקעה.

מהם הפרמטרים העיקריים של כדאיות השקעה בנדל"ן מניב?

 מגמות העל בעיר ובאזור 

כפי שציינו פעמים רבות, היתרון של ארה"ב בהשקעות הוא היותה משופעת בנתונים. משקיעים יכולים מרחוק לקבל כמעט כל נתון ואף לראות את ההיסטוריה שלו כדי לקבל החלטה, זה משהו שלא קיים בהשקעות נדל"ן בישראל ושאי אפשר לבצע בבדיקת כדאיות השקעה בנדל"ן מניב בישראל. מגמות העל הן הדבר הכי חשוב בבדיקת כדאיות השקעה. היות ואנחנו לא יכולים להילחם במגמות השוק ואם אנחנו נשקיע נגדן, נגלה שכדאיות ההשקעה בנכס שקנינו תרד בעוד כמה שנים. למשל, אם אנחנו מזהים אזור עם הגירה שלילית עקבית במשך מספר  שנים, זהו סימן אזהרה שיעיד על כדאיות נמוכה לביצוע השקעה.

מידת הוודאות לקבלת דמי השכירות 

במשבר הקורונה התעוררה לפתע הבעיה של דיירים שמקבלים הקלות או פטורים לאי תשלום שכר דירה. רבים שמקומות עבודה שלהם נפגעו ולעתים הם פוטרו, מתקשים לשלם את שכר הדירה. לכן במשבר כמו הקורונה, פתאום הפרמטר הזה של תשלום שכר הדירה הופך למשמעותי ונמצא על הבמה. באופן מפתיע דווקא במשבר זה הוודאות הגדולה ביותר לתשלום שכר דירה היא בקרב שוכרי Section 8 שתשלומי השכירות שלהם משולמים על ידי הממשל האמריקאי. ככל שהמשקיע שונא סיכון, הוא יבחר בדיירים שהוודאות לגבי תשלום שכר הדירה שלהם היא גבוהה יותר. אין זה אומר שבכל המקרים צריך להעדיף בתים המושכרים לשוכרי SECTION 8 אבל המצב הנוכחי הוא דוגמה למצב שבו כדאיות ההשקעה היא דווקא בתחום זה.

פרמטרים מימוניים ותפעוליים בכל הנוגע לבדיקת השקעה בנדל"ן מניב

עלויות תחזוקה ותיקונים 

ככל שהאזור מסוכן יותר לנזקי טבע, שריפות או רעידות אדמה, כך כדאיות ההשקעה בסינגל פמילי, או במולטי פמילי יורדת. למשל, בתי סינגל פמילי באזורים מסוימים בארה"ב ידועים ככאלה שפגיעים לנזקי טבע כמו סופות הוריקן או טייפון. כמובן שהמשקיע יכול לרכוש ביטוח, אך אך אחד לא משקיע כדי שיצטרך להתמודד עם בעיות. פרמטר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא איכות הבנייה והצורך העתידי בתיקונים, ישנם בתים באזורים שבהם כל כמה שנים צריך להחליף את הגג, בגלל שלגים. כך שמשקיעים צריכים לשכלל את עלות הנכס והאזור, לעומת הפוטנציאל לעלויות בלתי צפויות.

מימון ההשקעה ועלויות המימון 

עלויות המימון הם אחד הפרמטרים הכי חשובים בבדיקת כדאיות השקעה בנדל"ן מניב. ככל שעלות המימון יקרה יותר, או בעלת פוטנציאל התייקרות, למשל במקרה שבו מדובר בריבית משתנה שעלולה לעלות. עלינו לקחת זאת בחשבון בבדיקת כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב. ככלל אצבע ניתן להגיד שככל שעלות המימון זולה יותר, טווח ההחזר שלה זהה למשך החיים של הנכס ופוטנציאל התייקרות עלות המימון הוא נמוך יותר, כך כדאיות ההשקעה גדלה.

אלו יחסים כלכליים יעזרו לכם בבדיקת כדאיות השקעה בנדל"ן מניב?

שנות החזר השקעה 

שנות החזר השקעה הן טווח הזמן שנדרש לנו כדי להחזיר לעצמנו את עלות ההשקעה נטו, לאחר תשלום כל ההוצאות. אבל אסור לנו להתעלם מהסיכון, נכסים בעלי סיכון רב יותר יציגו מדד שנות החזר נמוך יותר ולכן חשוב להסתכל ולבחון באמת האם כדאי לרכוש נכס עם מספר שנות החזר נמוך.

כיצד מחשבים שנות החזר? ניתן לקחת את דמי השכירות השנתיים (בתנאי שהם באמת מייצגים), לאחר שמנכים מהם מקדם ביטחון מסוים של 10%-20%, מחלקים את מחיר הקנייה של הנכס בערך דמי השכירות השנתיים. למשל, אם קניתי נכס ב-100,000 דולר שמניב דמי שכירות שנתיים של 11,100 דולר בשנה, לאחר שננכה 1,100 דולר ונחלק 100,000 דולר ב-10,000 דולר, נקבל שמספר שנות ההחזר הוא 10. בהחלט טווח זמן סביר להחזר השקעה בהנחה מאוד שמרנית שערך הנכס לא יעלה במשך עשור. המומחים יחשבו את שנות החזר ההשקעה בצורה מהוונת, כלומר מתואמת לריבית חסרת הסיכון במשק.

תשואה מתואמת סיכון והשפעתה על כדאיות השקעה בנדל"ן מניב

בהשקעות בשוק ההון פותחו מדדי כמו שארפ, כדי למדוד את השגת התשואה ביחס לסיכון שנלקח. בנדל"ן זה קצת יותר מסובך להעריך את זה כדי לחשב כדאיות השקעה בנדל"ן מניב, היות ונדל"ן הוא מוצר שאינו סחיר. לכן אין לנו מידע רציף. כדאי לדעת את התשואה האמיתית נוכל ללכת לפי הכלל הבא: באזורים פריפריאליים, בבואנו לחשב את התשואה מהנכס, נוריד לאחר ניכוי כל ההוצאות עוד חודשיים של שכירות בשנה, בהנחה שבכל שנה יתחלף דייר ויעברו חודשיים מרגע הפרסום ועד להשכרת הנכס.

תשואה מתואמת סיכון תחושב כך: דמי שכירות של עשרה חודשים, שאותם מחלקים במחיר הנכס, את התוצאה נכפיל ב-100 כדי לקבל אותה באחוזים. נמשיך עם הדוגמא בסעיף הקודם, מדמי שכירות חודשיים של 11,100 דולר, נוריד חודשיים שכירות שהם 1,850 דולר ונקבל 9,250 דולר בשנה, שהם בדיוק 9.25% תשואה מתואמת סיכון על הנכס. ברור כי ייתכן שהמצב יהיה טוב יותר, אבל תמיד בהשקעות ננקוט בזהירות ושמרנות ותמיד נוכל להיות מופתעים לטובה.