ארה"ב הרבה יותר ידידותית למשקיעי נדל"ן מאשר ישראל. העדנה שיש בנושא מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב, לעומת זה הקיים בישראל, מביאה הרבה מאוד משקיעים להתעניין בכל הנושאים של חיסכון במס. נושא מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב הוא מעט מורכב, אך במאמר זה, יחד עם הפרק המלא בנושא של הפודקאסט נדלן והשקעות שמצורף כנגן למאמר זה.
איך מבצעים את חישוב המס על השקעות נדל"ן בארה"ב עבור משקיעים?
ראשית מציין רואה חשבון מיכה מורצקי שכל הוצאות תפעול הנכס, הבאת שוכרים, טיפול בנכס, פגישות עם מנהל הנכס, מלון והוצאות אשל, הן הוצאות מוכרות. אין חובה אפילו לאסוף את החשבוניות ספציפית. הוצאות נוספות שמוכרות הן שיפוצים ברכישה, אבל לא יכירו בכל הוצאת שיפוץ, אלא יש רף מסוים שמוכר.
אפילו ליווי שמשקיע משלם על ליווי השקעות נדל"ן בארה"ב כשהליווי מתבצע בישראל, מוכר כהוצאה בעת רכישת נכס בארה"ב. המסקנה בשורה התחתונה היא שניתן להכיר בהרבה מאוד הוצאות.
מהי הכרה בהוצאות פחת על נכס בארה"ב ובאיזה שיעור מכירים?
בארה"ב מכירים בכך שמי שרכש בית יכול להכיר בפחת עליו רק על חלק הרכוש עצמו ולא על הקרקע, קרי מי שרכש נכס במחיר בית של 125,000 דולר, יוכל להכיר ב-80% ממחירו כהוצאה לפחת. ערך קרקע בשווי של 20% לא מוכר לפחת, היות ועל קרקע אין פחת וערכה לא יורד. 80% מ-125,000 דולר הם 100,000 דולר בשנה, מהם ניתן להכיר בכל שנה בשיעור של 3.6%.
נדגיש בנושא של הכרה בהוצאות פחת, שהיא מתאפשרת עד הגעה ל-100%. כלומר בכל שנה מכירים ב-3.6% עד שמגיעים ל-100%, רק מי שמחזיקים בנכס מעל ל-27 שנה צריכים לדאוג אם ההכרה בהוצאות הפחת תסתיים, כך שזה לא רלוונטי לרוב האנשים.
מה המשמעות של הכרה בהוצאות הפחת על תזרים המזומנים מהנכס?
כלומר, ברגע שמכירים לנו בהוצאות הפחת, ההוצאות הללו יורדות מההכנסה ברוטו לשכירות והן יורדות מחבות המס של המשקיע. נעמוד רגע על נקודה זו כדי להבין אותה, הבית שרכשנו סופג בלאי מסוים בכל שנה, ואותו בלאי מוכר כהוצאה על ידי רשויות המס בארה"ב. הכרה כהוצאה משמעותה היא שעל החלק היחסי של ההוצאה הזאת, לא נשלם מסים.
נושא הפחת הוא חשוב מאוד, היות והפחת הוא הוצאה שאינה במזומן ולא יורדת לנו מהכיס בפועל, אלא הכרה חשבונאית שמגדילה לנו את תזרים המזומנים השוטף מהנכס. היא קיימת רק בארה"ב ולא קיימת בישראל.
כיצד גדל תזרים המזומנים כתוצאה מהפחת כהטבת מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב?
נמשיך בדוגמה הקודמת. שמבחינתנו נניח ודמי השכירות מהכנס ברוטו הן בדיוק 12,000 דולר בשנה, ממשלת ארה"ב מאפשרת לנו להכיר ב-3,600 דולר מתוכן כהוצאה מוכרת עליהן לא נשלם מס. כמה מרוויח מכך המשקיע בפועל מבחינה תזרימית? כלומר מה התמורה של המשקיע מהכרה זו, ברמת ההכנסה השוטפת שהוא לוקח מהנכס? אז בהנחה שההכנסה של אותו משקיע לפני כל המסים היא חיובית גבוהה, אזי הטבת הפחת משמעותה 15% שזהו שיעור המס, כפול שיעור הפחת שהוא 3,600 דולר. נסביר, אם הוצאות הפחת לא היו מוכרות, היינו משלמים גם על 3,600 דולר נוספים שהם למעשה רווח, מס מלא של 15%. היות וחסכנו את תשלום המס בגין 3,600 דולר, תזרים המזומנים שלנו גדל ב-3,600 דולר כפול 15% שהם 540 דולר בשנה.
מהו מס רווחי הון על השקעות נדל"ן בארצות הברית?
בעוד שההכרה בהוצאות הפחת עזרו לנו לנו בהגדלת תזרים המזומנים מהנכס, מהצד השני החיסרון שלהן הוא שאותה הכרה תרד מערך הבית בספרים ותגדיל את חבות המס בעת מימושו בערך גבוה יותר. למשל, אם ערך הבית שרכשנו בספרים עמד על 100,000 דולר, אחרי שהכרנו ב-25,000 דולר כערך קרקע. המשמעות היא שאם החלטנו למכור אותו לאחר שנה בודדת אז ערך הבית בספרים יעמוד על 3,600 דולר פחות. כלומר על 3,600 דולר יותר נשלם מס רווח הון נוסף.
יטענו רבים, רגע, אם בסופו של דבר קיבלנו הטבת מס של 3,600 דולר עליה חסכנו 15%, כשנמכור את הבית בפועל נשלם אותה. מה הרווחנו מכך? עכשיו הגענו לסוגיה מימונית חשובה. נסביר אותה בפשטות. קיבלנו הטבה תזרימים של חיסכון במס לאורך כל חודשי השנה, בסוף השנה כשמכרנו את הבית שילמנו את המס. כלומר, נניח שהבית לא הוחזק שנה בודדת אלא מספר שנים, אזי דחינו את חבות המס של אותן השנים וקיבלנו את הכסף מוקדם יותר. אנחנו תמיד מעדיפים לקבל כסף היום מאשר כסף בעוד שנה, לכן להגדלת תזרים המזומנים היום יש ערך כלכלי. למשל, נוכל להשקיע את תזרים המזומנים הזה לאורך שנים בבית נוסף, אז ברור שאנחנו מעדיפים לקבל אותו מוקדם יותר.
