ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן הוא אחד הנושאים המאתגרים ביותר. מעטים הם האנשים שמבינים היטב ולעומק מהם הסיכונים האפשריים, כיצד לנהל אותם ואיך לזהות עסקאות מסוכנות. לכך נדרש ניסיון וידע רב של שנים ארוכות. הליכה על פי מדריך השקעות נדל"ן זה שחיברנו, יסייע לכם לרכוש נדל"ן בארצות הברית ולהפחית את הסיכונים להפסדים.
המדריך הבא הוא מדריך למשקיעים מקצוענים. כאלה שרוצים להפוך למשקיעי הנדל"ן הטובים ביותר ובעלי הידע הרב ביותר.
מחיר קנייה
כשאתם רוכשים נכס במחיר נמוך אבסולוטי, מבחינה מתמטית הסיכויים להפסד נמוכים יותר. ירידת המחיר הפוטנציאלית של נכס שנרכש ב-50,000 אלף דולר, היא נמוכה לעומת נכס שנרכש במיליון דולר. כך שמחיר רכישה נמוך בשכונה מאוכלסת, מפחית את הסיכויים והסיכונים להפסד.
רכישה בעת תקופות מיתון
כשאתם רוכשים נכס בתקופת מיתון ולאחר שהתגשמה תחזית שלילית ותרחיש שלילי, אין ספק שהמשך הידרדרות הוא אפשרי, אך חלק מהסיכון כבר התמשש בשטח. לכן זכיתם לשכבת הגנה מסוימת מפני ירידת מחיר. אחת הדרכים לרכישה מוצלחת היא להבין היכן אנחנו במחזור העסקים. במידה ורכשנו נכס לאחר מספר שנים של עליות מחירים, ההסתברות לשינויי מגמה הולכת ועולה, למרות שברור שייתכן שאנחנו רק באמצע המחזור הכלכלי. מאידך, אם רכשנו את הנכס בתחילת התאוששות לאחר תקופה של ירידות מחירים, ההסתברות להמשך השבחת הנכס הולכת ועולה.
כאמור, בעת מיתון נעדיף לרכוש נכסים דווקא זולים יותר ובמקומות זולים, על פני נכסים בפריים לוקיישן. ההגיון הוא כזה, נכסים בפריים לוקיישן סופגים ירידת ערך כספית בהיקפים גבוהים יותר, לעומת נכס שערכו זול. בית במחיר של 100 אלף דולר, הוא בעל פוטנציאל ירידת ערך מוגבל כשהוא מניב תשואה מהשכרה של 10% בשנה, שהרי ערכו לא יירד ב-50% והתשואה עליו לא תגיע ל-20% ויותר מכך.
הנחה על מחיר השוק
בעוד שלרכוש נכס במחיר מופקע כלל לא על הפרק, כשקונים נכס הנמכר במחיר נמוך ממחיר השוק, זוכים לשכבת הגנה כנגד ירידות מחיר עתידיות. זה נכון כל עוד ביצענו את מירב הבדיקות בכנס והוכחנו שהמחיר הזול שבו הוא נמכר לא נובע ממצבו או מפגם בנכס, אלא רצון הקונה למכור אותו מתחת למחירו.
היסטוריית שוכרים בנכס
נכסים שעמדו ריקים במשך תקופות ארוכות עלולים להיות נכסים בעייתיים, או שסבלו מניהול בעייתי שהביא לתחלופת שוכרים. בדקו היטב את ההיסטוריה שמאחורי הכנס, הביטו ברישומים של חברת הניהול, ולמדו כיצד נוהל הנכס.
שיעור המימון של הנכס ומח"מ ההלוואה
ככל שהבאנו יותר הון עצמי מהבית, כך ההשקעה שלנו פחות מסוכנת. למשל בנכס הממומן ב-100% הון עצמי, הסיכון הכמעט יחיד הוא מצב שבו לא יהיה שוכר בנכס ונצטרך לשאת בעלויות השוטפות שלו מכיסנו. גם במקרה שבו הנכס ניזוק לחלוטין ונניח אין בידנו ביטוח, אז לפחות נישאר עם הקרקע.
לעומת זאת, נכס שבגינו נלקחה הלוואה יצטרך לשרת את החוב. שירות חוב חייב לייצר תזרים חופשי. למשל, אם הנכס מייצר לנו הכנסה נטו של 800 דולר בחודש, רצוי כי ההחזר המקסימלי של ההלוואה בגינו יעמד על 650-70 דולר. ההגיון הוא שנוכל גם לייצר לעצמנו הכנסה פסיבית מינימלית מהנכס וגם שנוכל לזכות במרווח ביטחון שמשקף את תשלום השכירות החודשי מהנכס פחות החזר ההלוואה החודשי.
טיפ למתקדמים: לאחר מספר שנים ניתן למחזר הלוואות שנטלתם בגין הנכס ואז להפחית את ההחזר החודשי, תעשו זאת בזמנים שבהם המימון הוא זול או כשמציעים לכם מימון זול יותר מההלוואה הקיימת. ככה תוכלו להפחית את תשלומי הריבית בגין הנכס ולהגדיל את התשואה.
חפשו נכסים בסמיכות לעוגנים: רכבת, אוניברסיטה, מקומות עבודה
עוגנים הם אחד הדברים הכי חשובים בהשקעות נדל"ן, בין אם מדובר בהשקעות נדל"ן בישראל או השקעות נדל"ן בחו"ל. עוגנים יגדילו את הסיכויים שהנכסים שלכם יישארו מבוקשים לטווח ארוך. חשבו על כך, מי מכם לא היה רוצה נוחות חיים של תחבורה, תעסוקה ותמהיל מגוון של אפשרויות. הכלל הזה תקף גם לדיירים שלכם בנכס, לכן כשאתם רוכשים בית להשקעה, אל תחשבו אם אתם תרצו לגור בו, אלא האם הוא יהיה אטרקטיבי למי שגרים באזור או בשכונה.
