בתים באחת השכונות בארהב

מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

בתים באחת השכונות בארהב

מהי השקעת נדל”ן מניב?

פעמים רבות רצים להציע לנו קרקעות להשקעה בציפייה לאקזיט מרהיב בעוד כמה שנים. בפועל, עסקאות לרכישת קרקעות אינן השקעות נדל"ן מניב ולכן הן טומנות סיכון גבוה יותר ותזרים מזומנים שוטף נמוך עד אפסי

השקעות נדל”ן מניב הן השקעות שמטרתן להניב תזרים מזומנים בקצב קבוע לבעלים של הנכס או הנכסים. אחת המטרות של ההכנסות השוטפות הן הכנסה פסיבית קבועה ויציבה, לשם הגשמת המטרה – עצמאות כלכלית. שוב אנחנו מציינים שהגעה לעצמאות כלכלית אינה פשוטה כלל וכלל, אלה שמנסים למכור חלומות בנושא, זורים חול בעיני הציבור. יחד עם זאת, משקיעים שיפעלו עם תכנית מסודרת וישקיעו זמן בתמחור סיכונים, סיכויים להגיע לשם לאחר מספר שנים יעלה.

במאמר זה אנחנו מעוניינים לדבר על ההבדל בין השקעת נדל”ן מניב להשקעות נדל”ן שאינן מניבות. ככלל, השקעת נדל”ן מניב היא השקעה המניבה לנו תשואה שוטפת גבוהה ככל הניתן. היא יכולה להניב בסופו של דבר תשואה כוללת גבוהה יותר, אך לעולם לא נבנה על אקזיט ממכירה כמשהו וודאי.

ככלל, נציין כי ברוב רובם של המקרים, עסקה שאיננה השקעת נדל”ן מניב, תהיה מסוכנת יותר מעסקה מניבה. מדד נוסף שיש לבחון הוא האם הסיכון בא לידי ביטוי עם צפי ממשי והגיוני לתשואה גבוהה יותר. כלומר אם ניקח את אותה שכונה, אז רכישת בית להשקעה צריכה להניב תשואה נמוכה יותר בהשוואה לרכישת קרקע, בנייה על השטח ולאחר מכן השכרת הבית. אם המשוואה הזאת לא מתקיימת, הרי שהעסקה היזמית היא ככל הנראה לא כדאי.

מדוע כדאי להעדיף השקעות נדל”ן מניב על פני השקעות נדל”ן שאינן מניבות?

במרבית המקרים, השקעות נדל”ן מניב יהיו בעלות סיכון נמוך יותר, בהשוואה להשקעות נדל”ן שאינן מניבות. יש לכך מספר הסברים שמרביתם הגיוניים.

ראשית, כשאנחנו רוכשים נכס באזור מגורים קיים,  אפשר להתרשם מהסביבה ומאורח החיים שנוצר במקום. לעומת זאת, כאשר מדובר בפרויקט יזמי או בשכונה חדשה, אין אנו יכולים לדעת פרטים רבים וכיצד האזור יתפתח. כשיש נכס שהוא מושכר, למעט במקרים כי מדובר בהונאה, הרי שזו אינדיקציה מעולה כדי לדעת כמה שוכרים מוכנים לשלם על השכרת הבית.

סיבה נוספת להעדיף השקעת נדל”ן מניב היא היכולת להיפגש עם חלק מהתשואה כבר במהלך החזקת הנכס ולא עת מכירה. זאת בניגדו לעסקת אקזיט שבהם נרכוש נכנס ונצטרך להמתין.

השקעות נדל”ן שאינן מניבות תזרים מזומנים נקראות בדרך כלל עסקאות אקזיט. בתוך סוגי עסקאות האקזיט ישנן עסקאות השבחה של נכס קיים, עסקאות יזמיות של בנייה ומכירת הנכס ועסקאות פשוטות לקנייה ומכירת קרקעות.

מדוע קל יותר לקבוע שווי עסקת השקעה בנדל”ן מניב על פני עסקאות השקעה אחרות?

כלל בסיסי במימון קובע כי שוויו של כל נכס נגזר מסך התקבולים הנובעים ממנו לאורך השנים. נסביר את המשפט היחסית מורכב הזה בשפה הכי פשוטה שיש.

נניח שברצוננו לקבוע מה המחיר שנסכים לשלם על דירה שנוכל להשתמש בה רק למשך שנה, לאחר השנה היא תיהרס והקרקע לא תעמוד יותר לרשותנו. אין השקעה כזו במציאות, מדובר רק בדוגמא. נניח עוד שגובה הריבית לשנה הקרובה היא 0% וגם הריבית על הלוואות שאנחנו יכולים לקבל מהבנק עומדת על 0%. שכר הדירה הוא 5000 שקל בכל חודש.

לפי הנתונים הללו, המחיר המקסימלי שנסכים לשלם בעבור הדירה הזו יעמוד על מעט פחות מ-60,000 שקל. איך הגענו לחישוב? ראשית הכפלנו את שכר הדירה ב-12 חודשים וקיבלנו 60,000. אבל, אם נוריד גם הוצאות שעלולות להיות בדרך ומצב שבו בסוף השנה הדייר לפתע יעזור ולא נמצא שוכר. אז מחיר של 60,000 שקל יגרום לנו להפסד כמעט ודאי. אז השקעת נדל”ן מניב קל יותר לתמחר, היות ואנחנו יודעים מהם התקבולים מהנכס ונוכל לקבוע לפחות כהערכה את שוויו.

סביר יותר לשלם על הדירה הזו עד 50,000 שקל ואף למטה מכך. 50,000 שקל ואובדן של חודש שכירות ישאירו אותנו עם תשואה של כ-5%, כולל תיקונים וזו תשואה שיכולה לפצות על הסיכון.

איך ניתן לתמחר עסקה שהיא איננה השקעת נדל”ן מניב?

כשאין תזרימי מזומנים הנובעים מנכס, קשה יותר לקבוע את שוויו. נניח שמדובר כעת בקרקע שמציעים לנו לרכוש במחיר זול, גם אם היא סמוכה לשכונת מגורים בה המחירים הם גבוהים. לפנינו מספר רב של סימני שאלה, החל מבדיקת התכניות לבנייה באזור, הסיכויים לקבלת היתרי בנייה, כמות יחידות הדיור שיהיה ניתן לבנות.

יתרה מכך, גם לאחר שהתחלנו לבנות את הבית או הבניין, אין אנו יודעים מה יהיה משך הבנייה ועלויות הבנייה. מי שמבקשים פשוט לרכוש קרקע ולמכור ברווח גדול יותר, עושים טעות מאחר ואין באמת וודאות שמחירי הנדל”ן יעלו באזור והם ירשמו רווחים.

כלומר מבין העסקאות שלא נחשבות לעסקאות נדל”ן מניב, שמהן נובעים תקבולי שכר דירה שוטפים, נעדיף דווקא עסקאות יזמיות עם תכניות בנייה מאושרות ואפשרות לקבל תזרימי מזומנים, על פני כאלה שלא מציעות זאת.

דרך אחת אפשרית, במידה והקרקע נמצאת בשכונה שבה כבר יש נכסים מושכרים, והקרקע אושרה לבנייה, ניתן לחשב את שווי הבית לאחר בנייה לפי מחירי ההשכרה באזור. בשיטה דומה לזו שהראנו קודם והיא סכימת כל התקבולים הצפויים לנבוע מהבית והיוונם בריבית חסרת סיכון.

מדוע השקעת נדל”ן מניב תהיה בעלת פרופיל סיכון נמוך יותר בהשוואה להשקעות נדל”ן אחרות?

השקעת נדל”ן שאיננה השקעת נדל”ן מניב, מטרה בדרך כלל לייצר אקזיט כתוצאה ממכירה או מהשבחת הנכס.

ראשית, קבלה של תזרים המזומנים מהנכס מגיעה בדרך כלל לאחר מספר חודשים. כניסת תזרימי המזומנים מאפשרת וודאות וגם היא בעלת מח”מ נמוך יותר.

בהשקעת נדל”ן מניב גם אם מחיר הנכס ירד חלילה, עדיין אנחנו נפגשים עם תזרימים המזומנים במהלך הדרך. המפגש עם תזרימי המזומנים במקרה של ירידת מחיר הנכס, מאפשר לנו לקבל את החזר ההשקעה המלא כעבור כמה שנים ומשחרר אותנו מהלחץ או החובה למכור את הנכס לשם קבלת סכום ההשקעה הראשוני.

מאידך, השקעת נדל”ן מניב מאפשר ליהנות משתי העולמות. גם אפשרות למימוש הנכס ואקזיט וגם מתקבולים שוטפים. מכירת הנכס במחיר גבוה יותר היא רק בונוס. התכנית העסקית הפוטנציאלית של השקעת נדל”ן מניב בנויה על שני מקורות הכנסה ומימוש. זאת לעומת עסקת אזקיט הבנויה רק על מקור רווח אחד והוא מכירה.

דילוג לתוכן