יריב פז, מומחה השקעות נדל"ן בחו"ל ומרצה השקעות נדל"ן בארה"ב

מהי עסקת פליפ בנדל”ן אמריקאי?

פליפ בנדל"ן אמריקאי או עסקת אקזיט בנדל"ן היא עסקה של רכישת נכס לטווח קצר ולאחר תקופה קצרה תתבצע מכירתו, לרוב לאחר שיפוץ והשבחה, בדרך שיניבו ערך גבוה במכירה

אין כמעט משקיע שלא רוצה לגזור רווח גבוה עם סיכון נמוך ובזמן קצר, זו הכמיהה של מי שהופכים למקצועני השקעות נדל”ן בארה”ב. אז מה זו בכלל עסקת פליפ בנדל”ן אמריקאי? בארה”ב קוראים לעסקת אקזיט, פליפ, כלומר קנייה ומכירה של נכס בטווח קצר. העסקאות הללו קורצות מסיבות רבות, החל מיצירת רווח בטווח קצר מאוד, שלעתים ייקח לכם שנה או שנתיים שלמות כדי להפיק אותו. הפופולריות של עסקאות אקזיט בנדל”ן עלתה בשנים האחרונות ויש להן ביקוש גבוה. בין הסיבות לעלייה בפופולריות שלהן, אפשר לתלות בעובדה שפחות ופחות משקיעים רוצים להתעסק בניהול דיירים בנכס, בבלאי ובהשקעות שוטפות, הם מעוניינים בוודאות רבה ככל הניתן.

יתרון נוסף בסוג עסקאות זה הוא שאם מבצעים את הרכישה בצורה נכונה, פוטנציאל ההפסד הוא נמוך יחסית. חשבו על זה ככה, גם אם לא תצליחו לממש את האקזיט, אז תוכלו להשכיר את הנכס ולדחות את האקזיט, כך שתהנו מתשואה מהשכרה לטווח ארוך יותר. לא נעים, אבל ממש ממש לא נורא. לכן האלמנט החשוב ביותר הוא הקנייה, אם ביצעתם חקר שוק נכון ואת הקנייה נכון, הסיכויים להפסיד הם נמוכים למדי.

מה דרוש כדי לבצע עסקת פליפ בנדל”ן אמריקאי?

ראשית, הבסיס לעסקת פליפ טובה היא הקנייה. כיצד רכשתם את הנכס? האם מצאתם נכס בהנחה משמעותית על מחיר השוק? האם מצאתם עסקת נדל”ן בארה”ב באזור טוב שמציע השבחה משמעותית? המשותף כמעט לאיתור של עסקאות פליפ הוא ברוב הגדול של המקרים, איתור נכס בהנחה משמעותית על מחיר השוק.

עסקת אקזיט היא לטווח קצר, הסיכון קטן יותר מבעסקה לטווח ארוך

בניגוד לעסקאות נדל”ן לטווח ארוך, עסקאות אקזיט, או פליפ בנדל”ן, הן עסקאות שנמשכות לכל היותר מספר חודשים. בסופם, מתבצעת מכירה ואנחנו מממשים את עסקת האקזיט.

דוגמה מוחשית: רכישת בית בקליבלנד מיורשים תמורת 50 אלף דולר, הבית זקוק לשיפוץ בעלות של 20 אלף דולר. לאחר שביצענו בבית את כל הבדיקות הנדרשות, כולל מפקחים, ואנשי שיפוץ. הערכנו את סך עלות העסקה ב-70 אלף דולר, כשההערכה היא שאת הבית יהיה ניתן למכור תמורת 100 אלף דולר. מאחר ואנחנו לוקחים מרווח ביטחון גדול, אז הערכנו כי הבית יימכר תמורת 90 אלף דולר. אז יש לנו עסקת רווח של 20 אלף דולר בתקופה של שלושה חודשים. אם נוסיף את המסים אז נישאר עדיין עם רווח של 15 אלף דולר. אם מסתכלים ברמה השנתית מדובר בתשואה שנתית גבוהה מאוד.

עסקת אקזיט מבלי להביא הון עצמי ומבלי ליטול הלוואות

סוג עסקאות אקזיט כאלה דורשות ידע, מומחיות והבנה. היכולת לבצע אותן נובע מהדיסקאונט הגדול על מחיר הבית מסוג סינגל פמילי. אנחנו רוכשים את הנכס מעיקול במחיר זול מאוד של 20 אלף דולר בלבד, למרות שהנכס זקוק לשיפוץ, נכסים כאלה נמכרים תמורת 50 אלף דולר לפחות. במסגרת העסקה נשפץ את הבית בעלות של 30 אלף דולר וכך נוכל לייצר עסקה עם פוטנציאל רווח גבוה אפילו יותר. אבל, אנחנו לא נעשה את השיפוץ בעצמנו.

נפרסם את הבית תחת חוזה שאומר כי בעוד שבועיים מהיום יתבצע הקלוזינג. לפני שסגירת העסקה מתקיימת, אנחנו נציע את הבית שעומד להיות בבעלותנו למכירה בשוק החופשי. הרי תחשבו, מי לא ירצה לקנות בית ב-50 אלף דולר שיהיה אפשר למכור לאחר שיפוץ ב-100,000 דולר? אנחנו אומרים לרוכשים הפוטנציאליים שמדובר “בעסקת קורונה” וחייבים את התשובה שלהם ממש מהר.

בשורה התחתונה: המפתח לעסקת אקזיט בנדל”ן הוא איתור נכס הנמכר מתחת למחיר שוק

אם יש משהו משותף לכל עסקאות אקזיט בנדל”ן הוא שבכולן הנכס נרכש מתחת למחיר שוק. אלמנט נוסף שיכול לעזור מאוד הוא נכס הזקוק לשיפוץ ושבגין השיפוץ המוכר מוכן להתפשר על מחיר הבית. נדבך נוסף הוא האזור והמיקום. נכון מרבית העסקאות הללו מתבצעות באזורים לא טובים, אזורי C. אבל, ניתן למצוא עסקאות אקזיט גם באזורים טובים, צריכים רק לחפש בעקביות ולהמתין לשעת הכושר. ככל שתתמידו ותתעניינו ככה תמצאו עסקאות כאלה.

נשמח לסייע בכל שאלה

יריב פז, מומחה השקעות נדל"ן בחו"ל ומרצה השקעות נדל"ן בארה"ב

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן