מתחם מולטי פמילי בארצות הברית

מה זה מולטי פמילי (Multi Family)?

Multi family או בשם העברי, מולטי פמילי, זהו מקבץ דירות הנמצאות באותו קומפלקס ומופיעות בטאבו כיחידה אחת. האם מולטי פמילי השקעה טובה או שעדיף למשקיע הבודד לרכוש סינגל פמילי?

דירה בארה"ב

Multi family או בשם העברי, מולטי פמילי, זהו  מקבץ דירות הנמצאות באותו קומפלקס ומופיעות בטאבו כיחידה אחת – קרי אי אפשר לקנות או למכור בית ספציפי מתוך המתחם. החיסרון הבולט – הביקוש למולטי פמילי נמוך יותר לשכירות על ידי האמריקאים על כן לוקח זמן רב יותר למכור הנכסים הללו. היתרון הבולט – התשואה ברכישת מולטי פמיילי גבוהה. כך רואים במתחמי מולטי פמילי השקעה שיכולה להיות טובה, כתלות בפרטי העסקה.

בארה”ב כאמור מספר סוגי נכסים כאשר העיקריים הינם: קונדו, סינגלפמיילי, טרי פלקס, פור פלקס, מולטי פמיילי וכו’, השונים אחד מהשני מבחינת העדפות האמריקאים, התשואה וביקושים לשכירות ומכירה.

מולטי פמילי, המקביל הישראלי לבניין או אולי אפילו לשכונה (תלוי בגודלו), ומיועד בעיקר למשקיעים גדולים יותר, שכן בד”כ מדובר בעשרות ואף מאות יחידות דיור, המחוברות אחת לשנייה ולא ניתנות למכירה כיחידה בודדת. בד”כ במולטי פמילי יועסקו אנשי תחזוקה בניהול ותחזוקת המתחם, והדיירים שגרים במתחם, הינם בד”כ במעמד בינוני ומטה – תלוי בעיר ובשכונה.

יש לציין כי במידה ונערוך תחרות העדפות לנכסים בקרב האמריקאים, הרי החלום האמריקאי הינו הסינגל פמילי – בית פרטי, אחריו בדירוג  הקונדו – דירה, ולבסוף מולטי פמילי (בניין, או מקבץ בניינים).

מכיוון שמולטי פמילי הינו מחתם רחב, עלות הרכישה שלו תהיה גבוהה יותר וכן התשואה למשקיע תהיה גבוהה יותר, שכן מדובר בעסק לכל דבר עם הכנסות, הוצאות ועובדי תחזוקה, המטפלים בנכס סביב השעון.

בניגוד לסינגל פמילי וקונדו, הבנקים כן מעניקים הלוואות ומשכנתאות לזרים לרכישת המתחמים הללו. זאת, בתנאי שאחד השותפים הינו בעל אזרחות אמריקאית. במקרים רבים בהם תיכנסו לשותפות כזאת או אחרת בקבוצה לרכישת מולטי פמילי, יהיה שותף מקומי בנכס באחוזים בודדים, שיאפשר לקחת מינוף בנקאי.

דירה בארה”ב – מולטי פמילי השקעה טובה או שנעדיף סינגל פמילי?

רבים המשקיעים בארץ ששואלים אותי לגבי קומפלקס שכזה שכן, חברות רבות בארץ מארגנות קבוצות לרכישת הקומפלקסים הללו בשיטה הבאה: מקימים חברה בה כל משקיע הוא בעל מניות באותה חברה, ולא בעל דירה ספציפית במתחם כפי שרבים נוטים לחשוב. חשוב לציין את הנתון הזה, שכן במידה ואחד המשקיעים מעוניין לממש את כספו ולצאת מהעסקה, יהיה לו קשה יותר למכור את מניותיו בחברה, מאשר אם בבעלותו היה נכס ספציפי אחר (סינגל או קונדו).

נקודה נוספת חשובה: בדרך כלל הברוקרים בארץ או בארה”ב יספרו כי הנכס מושכר ב-100% או אחוז שקרוב לכך. כדי לאמת הנתונים הללו יש צורך לבקש לראות PAY  ROLL   – אישור להעברות הכספים של הדיירים.

שכן לא מעט פעמים, נתקלתי בנכסים בהם המתחם היה מלא עד אפס מקום, אולם בפועל רק חצי מהם באמת שילמו על בסיס חודשי.  

 כדי לדעת מה זה סינגל פמיילי לחץ כאן
להורדה בחינם של הספר איך לרכוש בית בארה”ב לחץ כאן
Summary
מה זה מולטי פמילי (Multi Family)?
Article Name
מה זה מולטי פמילי (Multi Family)?
Description
Multi family או בשם העברי, מולטי פמילי, זהו  מקבץ דירות הנמצאות באותו קומפלקס ומופיעות בטאבו כיחידה אחת – קרי אי אפשר לקנות או למכור בית ספציפי מתוך המתחם. החיסרון הבולט – הביקוש למולטי פמילי נמוך יותר לשכירות על ידי האמריקאים על כן לוקח זמן רב יותר למכור הנכסים
Author
Publisher Name
Paz Group - השקעות נדל"ן בארצות הברית
Publisher Logo

נשמח לסייע בכל שאלה

מתחם מולטי פמילי בארצות הברית

מאמרים נוספים

דוח CMA לדוגמא

מה זה Comperative Market Analysis או CMA?

מהו Comparative Market Analysis? אז זהו דוח שדומה בחלקו מאוד לנתוני הנדל”ן ההשוואתיים שמספקת רשות המסים וגם למידע שיש לכם היום ביד 2. אם תבחרו

דילוג לתוכן