בארה”ב קיימים מספר סוגי נכסים עיקריים, השונים אחד מהשני מבחינת אוכלוסית היעד, התשואה והביקושים לשכירות ומכירה:
1. סינגל פמיילי – בית פרטי, שלא צמוד אליו בקיר משותף אף בית נוסף
2. קונדו – דירה אשר נמצאת בקומפלקס של דירות
3. מולטי פמילי – המקביל הישראלי לבניין או אולי אפילו לשכונה (תלוי בגודלו), מיועד בעיקר למשקיעים גדולים יותר, שכן בד”כ מדובר בעשרות ואף מאות יחידות דיור, המחוברות אחת לשנייה ולא ניתנות למכירה כיחידה בודדת. בד”כ במולטי פמילי יועסקו אנשי תחזוקה בניהול ותחזוקת המתחם, והדיירים שגרים במתחם, הינם בד”כ במעמד בינוני ומטה – תלוי בעיר ובשכונה.
יש לציין כי במידה ונערוך תחרות העדפות לנכסים בקרב האמריקאים, הרי החלום האמריקאי הינו הסינגל פמילי – בית פרטי, אחריו בדירוג הקונדו – דירה, ולבסוף מולטי פמילי (בניין או מקבץ בניינים).
מכיוון שמולטי פמילי הינו מחתם רחב, עלות הרכישה שלו תהיה גבוהה יותר וכן התשואה למשקיע תהיה גבוהה יותר, שכן מדובר בעסק לכל דבר עם הכנסות, הוצאות ועובדי תחזוקה, המטפלים בנכס סביב השעון.
בניגוד לסינגל פמילי וקונדו, הבנקים כן מעניקים הלוואות ומשכנתאות לזרים לרכישת המתחמים הללו. זאת, בתנאי שאחד השותפים הינו בעל אזרחות אמריקאית. במקרים רבים בהם תיכנסו לשותפות כזאת או אחרת בקבוצה לרכישת מולטי פמילי, יהיה שותף מקומי בנכס באחוזים בודדים, שיאפשר לקחת מינוף בנקאי.
החיסרון הבולט במולטי פמילי – הביקוש הנמוך יותר לשכירות על ידי האמריקאים על כן לוקח זמן רב יותר למכור הנכסים הללו. היתרון הבולט – התשואה ברכישת מולטי פמיילי גבוהה. כך רואים במתחמי מולטי פמילי השקעה שיכולה להיות טובה, כתלות בפרטי העסקה.
דירה בארה”ב – מולטי פמילי השקעה טובה או שנעדיף סינגל פמילי?
רבים המשקיעים בארץ ששואלים אותי לגבי קומפלקס שכזה, שכן חברות רבות בארץ מארגנות קבוצות לרכישת הקומפלקסים הללו בשיטה הבאה: מקימים חברה בה כל משקיע הוא בעל מניות באותה חברה, ולא בעל דירה ספציפית במתחם כפי שרבים נוטים לחשוב. חשוב לציין את הנתון הזה, שכן במידה ואחד המשקיעים מעוניין לממש את כספו ולצאת מהעסקה, יהיה לו קשה יותר למכור את מניותיו בחברה, מאשר אם בבעלותו היה נכס ספציפי אחר (סינגל או קונדו).
נקודה נוספת חשובה: בדרך כלל הברוקרים בארץ או בארה”ב יספרו כי הנכס מושכר ב-100% או אחוז שקרוב לכך. כדי לאמת הנתונים הללו יש צורך לבקש לראות PAY ROLL– אישור להעברות הכספים של הדיירים.
שכן לא מעט פעמים, נתקלתי בנכסים בהם המתחם היה מלא עד אפס מקום, אולם בפועל רק חצי מהם באמת שילמו על בסיס חודשי.
כדי לדעת מה זה סינגל פמיילי לחץ כאן
להורדה בחינם של הספר איך לרכוש בית בארה”בלחץ כאן
