מה זה שורט סייל (SHORT SALE)?

שורט סייל היא הזדמנות אחרונה של הדייר למכור את הנכס שלו לפני תחילת תהליך עיקול על ידי הבנק. היתרון הוא שההפסד בהליך הזה לדייר ולבנק הוא קטן יותר וכל הצדדים מרוויחים. בישראל ההליך הזה לא קיים

בשנים האחרונות הפך פופולרי יותר המונח שורט סייל (SHOT SALE) בכל הנוגע בניצול הזדמנויות בעת מימוש השקעות נדל”ן בארצות הברית. בעלי המשכנתאות שלא עומדים בהחזרים החודשיים, מקבלים אישור מהבנק למכור בעצמם את הנכס במחיר הנמוך מגובה המשכנתא, במקום להיכנס להליך עיקול.

הליך של SHORT SALE עדיף גם לבנק וגם לבעל המשכנתא, מאשר מצב שבו הבנק נאלץ להוציא את הנכס למכירה בתהליך של כינוס נכסים שבסופו מחיר המכירה יהיה נמוך יותר. גם הבנק וגם בעל הנכס מעוניינים למכור את הנכס למרות המצב במחיר מקסימום. 

לאחר משבר הסאב-פריים שפרץ בשנת 2008 מיליוני בעלי בתים בארה”ב לא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתאות השוטפים והבנקים נאלצו להוציא בתים רבים למכירה בהליך של עיקול. ככל שעברו השנים עד ל-2020 אמנם מספר הבתים המגיעים לעיקול ולהליכי שורט סייל פחת משמעותית, אולם כל משבר כלכלי יהיה בעל השלכות על שוק הדיור ולכן משקיעים מתוחכמים יכירו את ההליך ובעת משבר כלכלי כמו משבר הקורונה יוכלו לנצל אותו.

השוואה בין מכירת נכס מעיקול בארה”ב לבין מכירת נכס מעיקול בישראל

בישראל אגב, לא קיים מונח של שורט סייל (SHORT SALE). הבנק יעקל לכם את הבית, ותיאלצו לשלם את כל המשכנתא וכן את כל ההוצאות הנלוות, כך שבמקרים רבים החוב יהיה גבוה בעשרות אחוזים מגובה המשכנתא לפני הליך העיקול.

בישראל הבנקים לא סלחניים בכל הקשור למשכנתאות. במידה ובעל משכנתא לא עומד בתשלומים במשך שלושה חודשים ברציפות, ולא מגיע להסדר בכל הקשור למשכנתא, הבנק יעקל לו את הבית ויחייב אותו על כל גובה המשכנתא בתוספת הוצאות עו”ד ועוד מגוון רחב של הוצאות.

כשבעל משכנתא בארה”ב יודע כי לא יוכל לעמוד בתשלומים החודשיים, הבנקים יותר קשובים ויש באפשרותו שני אופציות. הראשונה לחכות שהבנק יפנה אותו מביתו ויעקל את הנכס. ובאופציה השנייה להיות אקטיבי יותר ולדאוג למכור את הבית במחיר הנמוך יותר מגובה המשכנתא בכפוף לאישור הבנק.

האופציה הראשונה של עיקול אינה טובה לאף אחד מהצדדים לא לבנק ולא לבעל הנכס. לבנק היא איננה טובה שכן לתהליך העיקול הוצאות עו”ד, כמו כן בהליך זה הבית יימכר במחיר נמוך מאוד, וכאקט של תסכול מצד הדייר הבנק יקבל בית הרוס.

עיקול פוגע בדירוג האשראי ולכן בעל הנכס יעדיף שורט סייל

גם מצד הדייר אופציה של שורט סייל אינה טובה. שכן, היא פוגעת בדירוג האשראי שלו קרדיט סקור בבנק במשך שבע שנים, וכן חלות עליו הוצאות עו”ד והוצאות נלוות נוספות כתוצאה מהליך העיקול.

גם השכנים המתגוררים בסביבת הנכס המעוקל סובלים מהעיקול, שכן הבית יימכר במחיר נמוך משמעותית ובכך ערך הדירות שלהם יורד גם כן.
לעומת זאת בתהליך שורט סייל (SHORT SALE) בעל המשכנתא מקבל אישור מהבנק למכור את הבית במחיר נמוך, אך במחיר גבוה יותר אם הנכס היה נמכר בעיקול. כתוצאה מכך כל הצדדים מרוצים יותר: הבנק מרוויח מהעובדה כי יקבל יותר כסף מתהליך העיקול, לא יהיו לו הוצאות פינוי ועיקול וכמובן שהדייר ממשיך להתגורר בבית בכל התהליך הזה וממשיך לקבל החזרי משכנתא מדי חודש.

כיצד השורט סייל מפחית את הפגיעה בדירוג האשראי של בעל הנכס?

מצד הדייר הליך שורט סייל (SHORT SALE) עדיף שכן הקרדיט שלו ייפגע במשך שנתיים שלוש בלבד ולא שבע כפי שנהוג בעיקול. כמו כן בזמן זה יוכל לחסוך כסף לרכישת הנכס הבא. מעבר לכך לא ייאלץ בעל המשכנתא לשלם הוצאות עורכי דין וכן הוצאות הנלוות לתהליך העיקול.

הליך השורט סייל הינו תהליך ארוך ויכול להימשך חודשים ארוכים, שכן הליך המו”מ עם הבנק על המחיר יכול להימשך חודשים רבים. על כן אנו צריכים לדעת כי בתור משקיעים אם נציע הצעה על בית הנמכר בשורט סייל, נקבל תשובה לאחר זמן רב, אך לפחות נדע שנקבל בית שאינו זקוק לשיפוץ מסיבי, כפי שהיה במידה והיינו רוכשים את אותו בית מעיקול.

בשנים האחרונות הבינו הבנקים ובעלי המשכנתאות כי הליך זה עדיף על עיקול וזאת הסיבה שהפך לפופולארי בארה”ב. ברבעון השני של 2011 נמכר נכס ממוצע ב- 164,217$ בתהליך העיקול לעומת 192,129$ בשורט סייל, כך שללא ספק עדיף לבנקים ולבעל המשכנתא הליך של שורט סייל ולא הליך של עיקול.

איך מרוויחים כסף מנדל”ן ביום של המשכנתאות? לחץ כאן

להורדה בחינם של הספר כיצד להשקיע בנדל”ן בארה”ב חכם לחץ כאן

נשמח לסייע בכל שאלה

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן