מאמרים נוספים

נגיף הקורונה – משבר או הזדמנות?

זה אולי לא נשמע פופוליסטי וגם קצת קר ומנוכר אבל רוב המשקיעים הגדולים בעולם עשו את הכסף שלהם בזמני משבר. לרוב, שאנשים נמצאים במצוקה, הם

השקעות נדלן בקליבלנד

השקעה בקליבלנד

השקעה בקליבלנד ארה”ב תמיד נחשבה ליעד השקעה אטרקטיבי, אבל בעשור האחרון היא זוכה לפופולריות רבה אף יותר. יש לא מעט ערים גדולות ומדינות מרכזיות שזוכות

מהן אפשרויות ההשקעה בארה”ב?

משקיעים ישראלים רבים פונים להשקעה בארה”ב מבלי להבין לעומק מהן אפשרויות ההשקעה העומדות לרשותם, האם הרכישה אכן מתאימה להם, והאם חשוב לשים דגש על בדיקת

יש לי משהו לספר לך!

לאחר חודשים רבים של מחשבה ודיונים, השקנו באתר ביזפורטל תכנית בה אני מתארח מדי שבוע ומדבר על כל הקשור לשוק הנדל”ן בארה”ב. אין ספק שגם

מה זה תשואה וכיצד מחשבים אותה?

 נדל"ן בארה"ב

נדל”ן בארה”ב

הפוסט הזה הינו פוסט בסיסי בעולם הנדל”ן (על כן סליחה מראש מאלו שכבר יודעים זאת). משקיעים רבים יודעים מהי תשואה, אך לא יודעים בדיוק כיצד לחשב אותה, ומהן ההשלכות של המספר הזה. במשפט אחד תשואה מציגה מצד אחד את הסיכון שלי ומראה מצד שני תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה שלי בנכס משכירות

תשואה – מונח מוכר בשוק ההון ובעולם הנדל”ן בארה”ב. מדובר בנתון בסיסי הנותן אינדיקציה תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה שלי בנכס, ואת מידת הסיכון שלי. את התשואה מחשבים על פי הכנסה שנתית לחלק להשקעה שלי בנכס. התוצאה שמתקבלת היא באחוזים, וזאת התשואה.

לדוגמא: אם רכשתי נכס בארה”ב ב 100 אלף ₪ וההכנסה משכירות היא 1000 ₪ בחודש, כדי לחשב תשואה אכפיל את השכירות (1000 ₪) ב 12 (כדי לדעת כמה אני מרוויח מהנכס בשנה) ואת התוצאה אחלק בהון העצמי שהשקעתי (100000). התוצאה תהיה 0.12 או 12% תשואה שנתית.

נכסים בארה”ב

זאת אומרת שהנכס יחזיר את ההשקעה שלו לאחר 8.33 שנים (8.33*12 אחוז=100%). במילים אחרות: אם כל חודש אני מחזיר 12 אחוז מההשקעה, תוך כמה זמן אחזיר את השלם (100%)?.
כמובן שנתון זה לא מדויק כיוון שמדובר על 1000 ₪ הכנסה ברוטו ולא נלקחו בחשבון הוצאות בלאי (תיקונים, שנעשו במהלך השנים), הוצאות שהבית לא הושכר במשך מספר חודשים במהלך השנים הללו וכן הוצאות בלתי צפויות. המקפידים יכניסו גם עלויות אלו. המקפידים יותר יכניסו גם תשלומים למס הכנסה.

מעבר לעובדה כי נתון זה (12%) משקף תשואה הוא גם משקף סיכון. בנדל”ן בארה”ב, בדיוק כמו בשוק ההון, ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר, הסיכון יהיה גבוה יותר. אם נרכוש דירה בתל אביב או מנהטן התשואה תהיה סביב 3% (קרי נחזיר את ההשקעה תוך 33.3 שנים, לא כולל האקזיט), לעומת אם נרכוש דירה בחיפה או באורלנדו שם התשואה תהיה גבוהה יותר – סביב 6 אחוז ומעלה באזורים טובים (נחזיר את ההשקעה תוך 16.5 שנים).
ישנם כאלו המחשבים את האקזיט (מכירת הנכס ברווח) כחלק מהתשואה, ואז התשואה גדלה משמעותית. והנה הדוגמא: אם רכשתי את אותו נכס ב 100000 ₪ המושכר ב 1000 לחודש, ומכרתי אותו לאחר 5 שנים במחיר כפול (200000) התשואה השנתית תהיה הכנסות משכירות במהלך השנים+רווח ממכירת הנכס ברווח לחלק למכיר הרכישה והחלוקה בשנים שהנכס היה בבעלותי. ואז התוצאה תהיה 22.4% בשנה. זאת אומרת שכל שנה החזרתי קרוב לרבע מהכסף שהשקעתי הביתה. 

מדוע התשואה משקפת סיכון?. כי ככל שנחזיר הכסף הביתה מהר יותר, כך הסיכוי להפסיד אותו גדול יותר. וזה נכון לגבי כל תחום. אם אקח הלוואה מהבנק הסיכון יהיה נמוך יותר ולכן הריבית תהיה נמוכה יותר. לעומת זאת אם אני לקוח בעייתי ואפנה לשוק האפור, הסיכון גבוה יותר ולכן הריביות רצחניות.

זאת אגב הסיבה שבנקים נותנים משכנתאות בריביות נמוכות, כי הם יודעים שיש להם נכס כעירבון והסיכון שלהם נמוך, שכן במידה ובעל המשכנתא לא יעמוד בהתחייבויות, יש להם את הבית כערבות.

בעולם העסקי, אם תפתחו חנות אופנה, בדרך כלל החזר ההשקעה במידה והעסק מצליח, יהיה מהיר יותר (תוך שנתיים שלוש), קרי 50 אחוז תשואה בשנה, אך הסיכוי להפסיד בלפתוח חנות אופנה הוא גדול יותר מנדל”ן ולכן התשואה בהתאם.

מהו ברוקר אמריקאי ובמה שונה מברוקר ישראלי לחץ כאן

להורדה ללא תשלום ישירות למייל את הספר כיצד להשקיע בארה”ב לחץ כאן
דילוג לתוכן