מה זה תשואה? כיצד מחשבים תשואה? כיצד מחשבים תשואה על דירה?

מה זה תשואה וכיצד מחשבים אותה?

תשואה - מונח מוכר בשוק ההון ובעולם הנדל"ן בארה"ב. מדובר בנתון בסיסי הנותן אינדיקציה תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה שלי בנכס, ואת מידת הסיכון שלי. את התשואה מחשבים על פי הכנסה שנתית לחלק להשקעה שלי בדירה. כיצד מחשבים תשואה על דירה?

 נדל"ן בארה"ב
איך מחשבים תשואה? איך מחשבים תשואה על נדל”ן? מה זה תשואה? הפוסט הזה הינו פוסט בסיסי בעולם הנדל”ן כמו גם לגבי נדל”ן בארה”ב (על כן סליחה מראש מאלו שכבר יודעים זאת). משקיעים רבים יודעים מה היא תשואה, אך לא יודעים בדיוק כיצד לחשב אותה, ומהן ההשלכות של המספר הזה. לפני כן, מה זה תשואה? במשפט אחד תשואה מציגה מצד אחד את הסיכון שלי ומראה מצד שני תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה שלי בנכס משכירות, שנות ההחזר הן שיקוף של המונח הזה בדיוק.
היא מונח מוכר בשוק ההון ובעולם הנדל”ן בארה”ב. מדובר בנתון בסיסי הנותן אינדיקציה תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה שלי בנכס, ואת מידת הסיכון שלי. אז נענה על השאלה החשובה – כיצד מחשבים את התמורה מהדירה או הנכס? החישוב הוא על על פי הכנסה שנתית לחלק להשקעה שלי בנכס. התוצאה שמתקבלת היא באחוזים, וזאת התשואה.

חישוב תשואה על דירה או חישוב תשואה על נדל”ן

כדי להפוך ליותר מחושיים ניתן דוגמה, איך מחשבים תשואה? אם רכשתי נכס בארה”ב ב-100 אלף שקל וההכנסה משכירות היא 1000 שקל בחודש, כדי לחשב תשואה אכפיל את השכירות (1000 שקל) ב-12 (כדי לדעת כמה אני מרוויח מהנכס בשנה) ואת התוצאה אחלק בהון העצמי שהשקעתי (100,000). התוצאה תהיה 0.12, נכפיל אותה ב-100 כדי לעבור לאחוזים – 12% תשואה שנתית. ליתר דיוק, זו תהיה תשואה על דירה, מחושבת שנתית, שלא לוקחת בחשבון את התשואה הכוללת.

חישוב ההחזר על נכסים בארה”ב

זאת אומרת שהנכס יחזיר את ההשקעה שלו לאחר 8.33 שנים (8.33*12 אחוז=100%). במילים אחרות: אם כל חודש אני מחזיר 12 אחוז מההשקעה, תוך כמה זמן אחזיר את השלם (100%)?
כמובן שנתון זה לא מדויק כיוון שמדובר על 1,000 שקל הכנסה ברוטו ולא נלקחו בחשבון הוצאות בלאי (תיקונים, שנעשו במהלך השנים), הוצאות שהבית לא הושכר במשך מספר חודשים במהלך השנים הללו וכן הוצאות בלתי צפויות. המקפידים יכניסו גם עלויות אלו. המקפידים יותר יכניסו גם תשלומים למס הכנסה.
אנחנו חוזרים מכאן שוב לבסיס ההגדרה – מה זו תשואה? תשואה היא גם מדד למידת הסיכון. מעבר לעובדה כי נתון זה (12%) משקף תשואה הוא גם משקף סיכון. בנדל”ן בארה”ב, בדיוק כמו בשוק ההון, ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר, הסיכון יהיה גבוה יותר. אם נרכוש דירה בתל אביב או מנהטן התשואה תהיה סביב 3% (קרי נחזיר את ההשקעה תוך 33.3 שנים, לא כולל האקזיט), לעומת אם נרכוש דירה בחיפה או באורלנדו שם התשואה תהיה גבוהה יותר – סביב 6 אחוז ומעלה באזורים טובים (נחזיר את ההשקעה תוך 16.5 שנים).
ישנם כאלו המחשבים את האקזיט (מכירת הנכס ברווח) כחלק מהתשואה, ואז התשואה גדלה משמעותית. והנה הדוגמא: אם רכשתי את אותו נכס ב-100,000 שקל המושכר ב-1,000 לחודש, ומכרתי אותו לאחר 5 שנים במחיר כפול (200,000) התשואה השנתית תהיה הכנסות משכירות במהלך השנים+רווח ממכירת הנכס ברווח לחלק למכיר הרכישה והחלוקה בשנים שהנכס היה בבעלותי. ואז התוצאה תהיה 22.4% בשנה. זאת אומרת שכל שנה החזרתי קרוב לרבע מהכסף שהשקעתי הביתה. 

מדוע שיעור החזר על ההשקעה משקף סיכון?

כי ככל שנחזיר הכסף הביתה מהר יותר, שיעור החזר על ההשקעה יהיה גבוה יותר, כך הסיכוי להפסיד אותה גדול יותר. וזה נכון לגבי כל תחום. אם אקח הלוואה מהבנק הסיכון יהיה נמוך יותר ולכן הריבית תהיה נמוכה יותר. לעומת זאת אם אני לקוח בעייתי ואפנה לשוק האפור, הסיכון גבוה יותר ולכן הריביות רצחניות.
זאת אגב הסיבה שבנקים נותנים משכנתאות בריביות נמוכות, כי הם יודעים שיש להם נכס כעירבון והסיכון שלהם נמוך, שכן במידה ובעל המשכנתא לא יעמוד בהתחייבויות, יש להם את הבית כערבות.
בעולם העסקי, אם תפתחו חנות אופנה, בדרך כלל החזר ההשקעה במידה והעסק מצליח, יהיה מהיר יותר (תוך שנתיים שלוש), קרי 50 אחוז תשואה בשנה, אך הסיכוי להפסיד בלפתוח חנות אופנה הוא גדול יותר מנדל”ן ולכן שיעור החזר על ההשקעה הוא בהתאם.
מהו ברוקר אמריקאי ובמה שונה מברוקר ישראלי לחץ כאן
להורדה ללא תשלום ישירות למייל את הספר כיצד להשקיע בארה”ב לחץ כאן

נשמח לסייע בכל שאלה

מה זה תשואה? כיצד מחשבים תשואה? כיצד מחשבים תשואה על דירה?

מאמרים נוספים

תגובות

תגובה אחת

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן