מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

בתים באחת השכונות בארהב

מהי השקעת נדל”ן מניב?

השקעות נדל”ן מניב הן השקעות שמטרתן להניב תזרים מזומנים בקצב קבוע לבעלים של הנכס או הנכסים. אחת המטרות של ההכנסות השוטפות הן הכנסה פסיבית קבועה

מה עושים עם דייר שלא משלם שכירות בארה”ב ומדוע זה חשוב?

אחד הדברים החשובים בהשקעה בארה”ב הינה בירור חוק פינוי דייר שאינו משלם והליך הפינוי. רבים הישראלים שאינם מבררים את החוק ובכך מסכנים את ההשקעה שלהם. אני באופן אישי לא ישקיע לעולם במדינות בהם החוק נוטה לטובת הדייר, ולא לטובת בעל הנכס במקרה והדייר אינו משלם שכירות במועד. זאת גם ההמלצה שלי לכל מי שעומד לרכוש או רכש נכס בארה”ב 

כדי להבין איך מפנים דייר בארה”ב ולמה זה בכלל חשוב נדגים תחילה מה קורה בארץ: בישראל במידה ובבעלות המשקיע דירה להשקעה הדייר שיגור באותו נכס ייתן לבעל הנכס 12 צ’קים דחויים מראה עבור כל חודש שכירות בתחילת כל חודש. העברת הצ’קים הללו יעשה מיד עם חתימת חוזה השכירות, ובכך בעל הנכס לא צריך לרדוף מדי חודש עבור השכירות, שכן בידיו צ’קים עבור כל חודש.

במידה ואחד הצ’קים לא מכובד על ידי הבנק שלו, ניתן לגבות אותו באמצעות הוצל”פ. עד לאחרונה המסלול אותו היה צריך בעל הנכס בישראל לעבור עד שהיה גובה את כספו ובמיוחד עד שהיה מפנה את הדייר מהנכס היה ארוך ומייגע, אולם לפני כשנה וחצי החוק השתנה ויחסית קל יותר לפנות דייר שלא שילם שכירות מבעבר. בעבר לבעל נכס לקח לפעמים שנים לפנות דייר שמסרב לשלם, ובינתיים צובר הדייר חובות ארנונה, חשמל מים וכמובן דמי שכירות – חובות שלעיתים יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף מעבר לכך. האבסורד היה שהדייר שלא משלם בינתיים גר בנכס ומכיוון שגלגלי הצדק איטיים לבעל הנכס לא היה יותר מדי ברירה. אבסורד נוסף – ברגע שהדייר מפונה בעל הנכס יתקשה לאתר אותו לתשלום כל החובות שהשאיר אחריו. חשוב לציין כי הליך פינוי דייר בארץ עדיין אינו קצר אך התקצר משמעותית עקב ריבוי דיירים שניצלו חוק זה ולא שילמו.

אז איך זה בדיוק נעשה בארה”ב ומדוע זה חשוב?. נתחיל בעובדה כי לא מעט משקיעים נוטים להתייחס לארה”ב כמדינה אחת עם חוק אחיד בכל המדינות אך לא כך הדבר. בארה”ב בכל הקשור לחוקים ולמיסוי זה שונה לחלוטין ממדינה למדינה ויש להבין זאת לפני ההשקעה.

נתון חשוב להבין כי בארה”ב בניגוד לישראל אין צ’קים דחויים. אז איך מתנהל תשלום השכירות? פשוט מאוד, ישנם מספר דרכים לדייר בארה”ב לשלם שכירות:
1.      להגיע מדי חודש פיזית לחברת הניהול ולשלם.
2.      לעשות העברה בנקאית או לשלוח צ’ק בדואר לחברת הניהול.
3.      חברת הניהול שולחת נציג לנכס כדי לגבות תשלום מהדייר.

הרי ברור שהאופציה הישראלית טובה יותר שכן ברגע שדייר יודע שיש בידי בעל הנכס צק הוא יעשה הכל כדי שישולם ויכובד על ידי הבנק. באופציה האמריקאית כל חודש יש מרדף אחר השכירות (אין מה לדאוג חברת הניהול עושה זאת לא המשקיע). ומה עושים בארה”ב במידה והתשלום לא שולם? בחלק מהמדינות בארה”ב החוק נוטה לטובת הדייר וזה בא לידי ביטוי ביכולת מוגבלת של בעל הנכס לפנות במהירות דייר שאינו משלם שכירות. באותן מדינות במידה ויש דייר שאינו משלם ייקח חודשים לפנות אותם מהבתים והחוב יילך וייגדל, וספק אם המשקיע יראה את אותו חוב לאחר שהדייר יעזוב את הבית. וזאת מבלי להזכיר את העובדה כי תהליך הפינוי יהיה ארוך ומתיש במיוחד לאור העובדה שהמשקיע בישראל והדייר בארה”ב.

במדינות אחרות בארה”ב בהם החוק נוטה לטובת בעל הנכס, הליך הפינוי הינו קל ומהיר במיוחד: ברגע שהדייר משלם באיחור נגבים ממנו דמי איחור (late fee) של 25 דולר בגין האיחור. במידה והדייר מאחר בזמן רב יכולה חברת הניהול לפנותו (כמובן שזה תלוי בדייר כי ישנם כאלו שמאחרים בקביעות ואז חברת הניהול לא תמהר להתחיל הליך פינוי). בתחילה חברת הניהול תוציא לדייר מכתב פינוי ולאחר מכן יתקדם התהליך לפתיחת תיק בבית משפט מקומי ולבקשה מהדייר לפנות את הנכס תוך מספר ימים (אין מה להתרגש, את זה חברת הניהול עושה). עלות פניה לבית המשפט ופתיחת תיק אינו יקר במיוחד והא נע בין 200-500 דולר כולל אגרות והוצאות עו”ד. במידה והדייר אכן לא משלם בית המשפט ימציא לו הודעת פינוי תוך שבוע עד 14 יום מהוצאת הפסיקה.
במידה ובכל זאת הדייר לא פינה את הנכס למרות פס”ד יגיע השריף המקומי לנכס ויפנה אותו בכוח.

כל הליך הפינוי אורך סביב 20-30 יום מקסימום, כך שלרוב ההפסד לבעל הנכס לא יהיה גבוה במיוחד – אלא אם כן הדייר עשה נזקים משמעותיים בבית רגע לפני הפינוי, וגם אז לרוב לחברת הניהול יש שני חודשי שכירות דיפוזיט שהדייר הפקיד ברגע חתימה על חוזה השכירות. חשוב לקחת בחשבון כי הדיירים ינסו להימנע מפעולה בכוח ומהליך פינוי במסלול זה, שכן זה יירשם לרעתם ויירשם להם נקודה אדומה על השם שלהם, ובכל פעם שיירצו להשכיר דירה בהמשך חברות הניהול יבחינו שאותו דייר עבר הליך פינוי. לפעמים לדיירים אכן אין כסף לשלם השכירות ואין ברירה לבעל הנכס מלבד לפנותם ובהקדם, שכן נכס שלא משולם עליו שכירות הינו הפסד יומיומי (מעבר להוצאות הארנונה, חשמל, מים, ביטוח וכו’). חשוב עוד לציין כי דייר שעבר הליך פינוי הינו  ממורמר ומושפל ויותר מסביר כי יעשה נזק לנכס ממנו הוא מפונה.

חשוב להבין כי נדל”ן אינו מדע מדויק ויש לקחת בחשבון כי מצבים כאלו עלולים לקרות, לכן לפני השקעה בארה”ב חשוב לברר מהו חוק הגנת הדייר והאם קל לפנותו במקרה של אי תשלום, כמו גם מיהם הדיירים באזור, מה הכנסתם וכו’.

כדי לדעת אילו בתים האמריקאיים מעדיפים לחץ כאן
להורדת הספר שלי כיצד להשקיע בנדל”ן בארה”ב לחץ כאן 

דילוג לתוכן