הוא היה עד שנת 2017 יהלומן, אבל החליט שאינו רוצה לבלות את זמנו במטוסים בין ישראל לאפריקה. תחום היהלומים מתגמל, אך שוחק. אז אורי אלפרשטיין, כיום בעלים של 6 חברות נדל"ן בארה"ב לא עוצר ואחרי ששאב הרבה מאוד השראה מיריב פז, החליט לצאת לדרך בשוק הנדל"ן האמריקאי, והגיע לקליבלנד לפני 3 שנים.
הוא התחיל את ההשקעות שלו והתמודד עם חברות ניהול שאינן מקצועיות. אותן חברות ניהול לא היו מספיק טובות כדי להתמודד עם בתים שנרכשו באזור C, שהם אזורים עם אוכלוסייה ענייה יותר שמשתכרת כ-40,000 דולר בשנה ליחיד.
לפני כשנתיים הוא החליט להקים חברת ניהול בקליבלנד. הוא לקח את שירותיו של עובד ששילם לו 1,000 דולר בחודש אבל אותו עובד רימה את אלפרשטיין, כך שלקח לעצמו את שכר הדירה ששילמו הדיירים, וזה לא הגיע אל המשקיעים.
אלפרשטיין מתחיל את הבוקר שלו בבחינה של חשבוניות מאנשי תחזוקה שמטפלים בנכסים, עובר על חשבוניות ומיילים שהגיעו. הוא מספר שהסוד באיתור אנשים מוצלחים לחברת הניהול היא אנשים שזמינים מאוד לקריאה. הוא מנהל היום קרוב ל-100 בתים בחברת הניהול שבבעלותו והוא משתדל שלא לגדול מעבר לכך.
אחרי כמה זמן הבין אלפרשטיין שהשיג שליטה על ההשקעות שלו בקליבלנד?
בשנת 2019 לבדה אלפרשטיין היה 7 פעמים בקליבלנד כדי לדעת שהכל מתקתק כמו שצריך, חברת הניהול שהקים, העסקאות וההשקעות שביצע. הנה, בשנת 2020 הגיעה הקורונה והוא לא יכול היה לטוס לקליבלנד כמו בשנה החולפת וכך הוא הבין שחברת הניהול יכולה להתנהל גם מבלי שיגיע לארה"ב. בשנה הזאת הוא גילה שהדברים כן עובדים מרחוק וכאן הוא הגיע להבנה שהשיג שליטה על ההשקעות שלו, מרחוק.
הוא הקים את חברת הניהול כדי לתת ערך למשקיעים ולאפשר להם ולעצמו לייצר הכנסה פסיבית שלא תלויה. הוא הקים את חברת הניהול גם כדי לשלוט בכל שרשרת הערך
מה זה מודל Rent to Own?
במודל הזה המשקיע הוא בנק לכל דבר. המשקיע הוא הבעלים של הבית ושם דייר שמשלם לבעלים של הבית, כל תשלום של שכירות שהוא גבוה יותר למעשה מתשלום השכירות באזור. השוכר למעשה חותם הסכם שכירות ארוך טווח עם אופציה לרכוש את הבית בסוף תקופת השכירות.
בתחילת מבצעים שני חוזים עם הדייר. הראשון הוא חוזה שכירות לכל דבר שהוא לתקופה של 2-5 שנים. אם באותו אזור השכירות עומדת על 1,000 דולר בחודש לסינגל פמילי. ההבדל היחידי בין חוזה שכירות רגיל לחוזה שכירות של Rent to Own הוא העובדה שבמסגרת החוזה, הדייר שמשאיר מקדמת ביטחון על הנכס, משאיר אותה באופן שהיא אינה יכולה לחזור אליו במידה והוא עוזב את הנכס. זה קורה מהסיבה שהדייר למעשה מותיר מקדמה עבור רכישת הנכס בתשלומים. אפשר לדמות את המצב הזה לעסקת ליסינג לרכב בישראל, אם תחליטו לצאת מהעסקה, במידה ואפשר, לא תוכלו לקבל בחזרה את המקדמה שהשארתם.
החוזה השני שנסגר בין הבעלים של הנכס לשוכר, הוא חוזה מכירה של הבית לפי מחיר מוסכם מראש. המשקיע למעשה מגדר את עצמו, מעין ייצור כלאיים שבו הוא נשאר עדיין כבעלים של הבית, אבל לא נושא בצדדים המאתגרים של רכישת בית בארה"ב.
בעוד שנתיים כשיסתיים חוזה השכירות, הבנק יוכל להיכנס לתמונה ולהעניק משכנתא לאותו דייר. הסיבה היא שאם בשנתיים הראשונות לחוזה, הדייר שילם את השכירות בצורה מלאה וללא תקלות, דירוג האשראי שלו יעלה. כשהבנק יראה דירוג אשראי גבוה ועמידה בתשלומים, הוא יוכל להחליף את הבעלים הנוכחי של הנכס. בדרך כלל לאחר שנתיים דירוג האשראי של אותם דיירים לא יהיה מספיק כדי לקבל את המשכנתא מהבנק.
מודל Rent to Own זה חוזה שמתאים לאזורים שבהם מחירי הבתים נעים בין 70-80 אלף דולר ואילו השוכרים או מי שאמורים לרכוש את הנכס בתשלומים, הם בעלי דירוג אשראי נמוך ואינם יכולים לקבל משכנתא.
היתרון המרכזי של Rent to Own הוא שאין תשלום של 10% על דמי ניהול לחברת הניהול, אין עלויות תחזוקה כי הדייר הופך למעשה לבעלים של הבית. אבל כן יש תשלום של ארנונה מצד הבעלים של הבית ואת הביטוח שהוא באזור של 60-70 דולר בחודש.
מה זה Owner Finance?
מדובר על ניצול של מקום שבו אין פתרונות מימון: הבנקים בארה"ב לא אוהבים עסקאות נדל"ן במחירים של עד 100,000 דולר, היות ומדובר במתן משכנתאות לאוכלוסיות במצב סוציואקונומי נמוך. בפועל, מדובר באנשים שלא מקבלים כסף מהבנק.
במקרה הזה הבעלים של הנכס, או המשקיע, נותן לשוכר הערת אזהרה על הנכס. נניח והוא נותן תשלום ראשון של 5,000 דולר שלא יוחזרו. מחיר השכירות שמשלם הדייר יכלול את הביטוח, ריבית וקרן. במקרה הזאת הדייר שמגיע להתגורר בנכס למעשה משלם כל חודש תשלומי משכנתא ואת אחזקת הנכס והוא קונה אותו בתשלומי ריבית קרן. זה השוני למעשה לעומת השיטה הקודמת.
במקרה שהבית עלה למשקיע רק 40,000 אלף דולר, אחרי שכבר קיבל 15,000 אלף דולר הסיכון שלו. לאחר שהרוכש שילם כבר 20% מערך הבית, ניתן לפנות את הרוכש בתהליך רגיל של פינוי.
גם במודל הזה המשקיע לא נושא בעלויות תחזוקה ולא משלם 10% מדמי השכירות לחברת הניהול, אלא מעניק בפועל הלוואה לרוכש בריבית גבוהה מאוד, כשהבית משועבד באופן מלא לבעלים של הבית.
