פרק 39: איך לייצר פליפ דרך רכישת דירה מקבלן בישראל?

רכישת דירה מקבלן ישראלי בעסקת פריסייל, היא אחת הדרכים הפסיביות והפחות מסוכנות לביצוע עסקת אקזיט בישראל. עם הון עצמי של 200,000 אלף שקל ומעלה תוכלו להתחיל לייצר עסקת טווח קצר ולקטוף רווחים משמעותיים. התנאי: בדיקה מדוקדקת של העסקה ורכישתה בפריסייל, עת בה מחיר הדירה מהקבלן הוא הנמוך ביותר

אחרי שבפרק 22 של הפודקאסט נדל”ן והשקעות, סיפרנו מדוע לא ניתן כמעט להרוויח מעסקת פליפ בעת רכישת דירה יד 2 בישראל, בפרק 39 אנחנו מספרים איך כן אפשר להרוויח מפליפ ישראלי – כשרוכשים דירה חדשה מקבלן בישראל.

רובנו מסתכלים על רכישת דירה מקבלן כרכישה הכי חשובה של משק הבית, כזו שאנחנו עושים למטרת מגורים בדרך כלל או למטרת השקעה והשכרה ארוכת טווח. יחד עם זאת, אם רק חושבים בצורה אחרת, ניתן לרכוש דירות במחירי פריסייל, כלומר לרכוש אותן בשלב מוקדם מאוד, שבו הקבלן רק עלה על הקרקע וגידר אותה. בשלב הזה מחיר הדירה יהיה הנמוך ביותר בהשוואה לכל השלבים ושם תמצאו עוד כ-10% הנחה על מחיר המחירון, אלה יהיו אחוזי ההנחה המשמעותיים ביותר בהבטחת העסקה קדימה. בפרק נתנו תחזית שמרנית לרווח שתוכלו לרשום אבל בפועל אם תרכשו בעסקת פריסייל תרכשו את הדירה בהנחה של 25% על מחיר המכירה של דירה מוכנה.

אנחנו אוהבים סוג זה של עסקה מאחר והיא פסיבית מאוד, המשקיע רק שם את כספו וגם במכירה יכול לשכור מתווך שיבצע עבורו את העבודה.

כיצד בכלל מממנים עסקת פליפ?

קבלנים רבים מאפשרים לרוכשים לקבל הלוואת קבלן של חלק גדול ממחיר הדירה. עד כמה גדול? לכל היותר 80% ממחיר הדירה. בתקופה זו תדרשו לשלם את שיעור הריבית על ההלוואה באופן שוטף, שיעור שעומד על כ-2% בשנה. בשנה מדובר על 16,000 שקל ובשנתיים מדובר על 32,000 שקל. בתום שנתיים לרוב תסתיים הבנייה. אתם השקעתם הון עצמי של 200,000 שקל ותוכלו למכור את הדירה תמורת כ-1.2 מיליון שקל, מה שמגלם רווח ברוטו של 200,000 אלף שקל. שימו לב, לא כל עסקה כזאת תהיה טובה, אפשר להגיד שאולי רק 20% מהעסקאות יאפשרו רווח ברמת וודאות גבוהה מספיק.

הרי אם ברצוננו לרכוש בישראל נכס במחיר קבלן של מיליון שקלים, נדרש להביא מהבית 200,000 שקל כי אין כמעט קבלן שיסכים לתת לנו הלוואות קבלן של יותר מ-80% על מחיר הרכישה של הדירה. אפשר במכפלות הללו גם לרכוש דירות יקרות בהרבה, אבל תצטרכו בהתאמה להעמיד הון עצמי יותר גבוה, את זה תצטרכו לקחת בחשבון. אפשר גם לקנות את הדירה חצי-חצי עם משקיע נוסף ואז בסכום של כ-2 מיליון שקלים תוכלו יחד לרכוש דירה חדשה למשל ברחובות, יבנה במחירים הללו, ואז זה נשמע כבר הרבה יותר ישים.

 

עסקת רכישה מקבלן מוגנת בערבות חוק מכר?

אחרי קריסת חברת הבנייה חפציבה שהותירה הרבה מאוד ישראלים שרכשו דירה ללא בית, נחקק חוק ערבות מכר. המשמעות שלו שכל קבלן שבו דירה צריך ללכת על אחד משני המסלולים: הראשון הוא בחירת בנק מלווה לפרויקט ובמקרה כזה הבנק מוודא שכל שקל שהרוכש שילם מגיע לרכישת הנכס. המשמעות היא שהכספים שמשלם הרוכש משולמים רק לחשבון הליווי של הפרויקט ומהחשבון הנפרד והבלתי תלוי הזה במצב הקבלן, הכספים הולכים אל ביצוע הבנייה בפרויקט. האפשרות השנייה היא תשלום לפי קצב התקדמות הבנייה, באפשרות הזאת כל הכספים של הרוכש משולמים רק כנגד התקדמות הבנייה בפועל. גם במקרה כזה ישלם הרוכש רק לאחר ההתקדמות.

איך בפועל מבצעים עסקת פליפ?

אז נחזור לעסקת פליפ. שילמתם 20% הון עצמי ו-80% הלוואת קבלן, או משכנתא, וכיסיתם את כל התשלום לקבלן. הבנייה מתחילת ותימשך כשנתיים. בתום השנתיים אתם מקבלים את הדירה לאחר טופס 4, אבל דואגים להוציא אותה למכירה כשלושה חודשים מראש, כשתוכלו לחתום בפועל על העסקה רק לאחר קבלת טופס 4. אם חלילה לא תצליחו למכור את הדירה, אתם פונים לאופציית ההשכרה ומוציאים אותה למכירה תוך כדי שיהיה מושכרת. אם מדובר בדירה ראשונה שלכם, אז תעדיפו כבר להוציא למכירה בתוך 18 חודשים מרגע האכלוס וכך תוכלו גם לחסוך את מס השבח.

נשמח לסייע בכל שאלה

מאמרים נוספים

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן