בדרך כלל, אנחנו ובכלל כל מאמר שתקראו, יסביר לכם היכן כדאי לכם לשים את הכסף? המאמר הבא דווקא מדבר על השקעות נדל"ן שאנחנו איתרנו שהן בסיכון גבוה. כלומר, הסיכון לא מפצה על הסיכוי, זה לא אומר שלא תוכלו להרוויח מהן, אבל הסיכוי לצאת מהעסקה בתשואות טובות הוא נמוך.
לכן הקדשנו את פרק 41 של הפודקאסט נדל"ן והשקעות עם יריב פז, בדיוק לנושא הזה. הלכנו ופירקנו 3 סוגי השקעות נדל"ן שמצאנו כי כדאי לכם להימנע מהן, כנראה שבכל מחיר. אלא אם ביצעתם ניתוח יסודי ופרטני, הפכתם כל אבן והייתם בכל פינה ואתם בטוחים בדעתכם.
קרקעות – העסקה המסוכנת ביותר
רכישה של קרקעות, לא משנה באיזו מדינה, זו תמיד עסקה בסיכון גבוה. יש לכך סיבות מגוונות ואם נתייחס ספציפית לישראל, אז השיטה בהרבה מאוד מקרים היא שמוכרים לכם קרקעות חקלאיות שרכשה חברה, ומבלי לבצע בהן כל פעולת השבחה הן מחלקות את הקרקע ומוכרות אותה למשקיעים.
הסיכון בקרקעות חקלאיות נובע משני גורמים. הראשון הוא שברגע שמכרו לכן אותם, חלק גדול כבר מפוטנציאל ההשבחה כבר מגולם במחיר ואתם נשארים עם יותר סיכון, מאשר פוטנציאל רווח. הסיבה השנייה היא שבישראל משך התהליכים עד לבנייה בקרקע יכול להימשך גם עשרות שנים.
עליכם לזכור, קרקע איננה נכס מניב, מתוקף זאת, כשרכשתם את הקרקע איבדתם עד לבנייתה את היכולת לקבל תזרים מזומנים מאותו נכס. כלומר, עד לבנייה בקרקע אתם תצפו לקבל תשואה שלפחות תגלם את אובדן התשואה מהשכרה ואת התשואה על השבחת הנכס. ברוב המקרים זה לא המצב.
קבוצות רכישה בישראל
בעוד שקבוצות השקעה בחו"ל מתבצעות בדרך כלל במקצועיות ותחת פרויקט יזמי, בישראל הסיכוי להרוויח בקבוצת רכישה, בהשוואה לעסקה אלטרנטיבית של רכישת בית מקבלן הוא נמוך מאוד.
הסיבות הן מגוונות. לרוב, הפער בין התכנון של מארגן קבוצת הרכישה למה שקורה בפועל הוא רחוק מאוד מהמציאות. החל מעלויות הבנייה שבדרך כלל הן גבוהות יותר, מהעלויות בפועל. בהמשך, קבוצות הרכישה נתונות למוסדות התכנון והאישורים במדינה שידועים באיטיות הרבה שלהם.
התוצאה היא שעלולים להיות עיכובים רבים מאוד, מהמועד שבו חתמתם על ההצטרפות לקבוצת רכישה, עד לקבלת הדירה בפועל. הפער הוא כה ממושך עד כדי כך שהעסקה הופכת להיות לא כדאית.
מדינות עולם שלישי ומדינות עם משטרים לא דמוקרטיים
מדינות שאינן מפותחות נושאות סיכון השקעה גבוה הרבה יותר מסיבות רבות. ראשית, מדינות שאינן מפותחות נוטות לחוסר יציבות פוליטית ושלטונית, כך שאם השקענו שם, אנחנו עלולים להתעורר בוקר אחד ולגלות שהלאימו לנו את הנכס. במקרה אחר, מישהו שינה את החוקים והחליט פתאום על מס חדש וגבוה שיפגע לנו בהשקעה.
הסיכונים הם מרובים מדי, מעבר לסיכון שבהשקעה עצמה, אנחנו צריכים להיות חשופים לעוד סיכונים רבים. היינו מגדירים אותם כסיכונים גיאופוליטיים וסיכונים מאקרו כלכליים. מדוע לבחור בהשקעות כאלה אם אפשר ליהנות מאותו פוטנציאל תשואה בלעדיהם.
המקום הנוסף שבו לא נשקיע הוא מדינות שבהם המשטרים לא דמוקרטיים. מדוע המשטר הוא קריטי? אנחנו יודעים שבמשטרים דמוקרטיים לאורך ההיסטוריה הסיכונים היו נמוכים בהרבה. המסורת הדמוקרטית מעניקה להם שקט מסוים בתור משקיעים, נכון, אין ביטחון מלא, אבל הסיכויים לבעיות בהשקעה שלנו בגלל המצב הפוליטי – נמוכים יותר.
