מולטי פמילי, סינגל פמילי וקונדו הן האפשרויות הפופולריות להשקעת נדל"ן במגורים בארה"ב. לכל אחד מסוגי ההשקעה האלו ישנם מאפיינים שונים. בפרק 42 של הפודקאסט נדל"ן והשקעות צללנו להבדלים בין המתחמים הללו, האהובים מאוד על המשקיעים הגדולים והמוסדיים, וערכנו השוואה בינהם.
במהלך משבר הקורונה שהוא משבר בהתהוות המקומות שבהם נרשמו הכי הרבה בעיות היו דווקא במתחמי ה-Multi Family. ה-Single Family הפכו לאחת ההשקעות הכי משתלמות במשבר זה, אחרי שב-2008 הם ספגו דווקא את הפגיעה הגדולה ביותר. הגם שמי שמשכיר Single Family עלול להיתקל בדייר שלא משלם וכך הוא לא יקבל שכירות, אבל דווקא במתחמי ה-Multi Family, דיירים שלא משלמים הם צרה לעתים אפילו יותר גדולה.
התשואה על מולטי פמילי נמוכה מסינגל פמילי
מאחר ומתחמי Multi Family נחשבים למקבצי דיור מפוזרים מאוד בין שוכרים שונים, התשואה שהם מניבים נמוכה יותר. עד כמה נמוכה? זה כבר תלוי ספציפית באזור ובשכונה. ככל שמדברים על אזורים טובים יותר בארה"ב המוגדרים כ-A או B, התשואה תהיה נמוכה.
לא סתם המשקיעים המוסדיים הישראלים התאהבו כל כך במוצר ה-Multi Family. לעומת זאת, ב-Single Family המשקיע משכיר בית בודד לשוכר בודד וחשוף לסיכון שלו, אך ראשית קל יותר להשכיר את הנכס. חשבו על מציאת שוכר בודד לבית בודד היא משימה פשוטה יותר מאשר למצוא נניח 4 שוכרים במתחם מולטי פמילי של 20 יחידות.
שיעורי תפוסה נמוכים או מספר נמוך של דיירים משלמים עלול להיות בעיה גדולה ב-Multi Family, מהסיבה שירידה בשיעור התפוסה נניח מ-90% ל-80% יכול להעביר את כל המתחם להפסד.
כך, מתחמי Multi Family נושאים הוצאות גדולות יותר בהשוואה לבית מסוג Single Family.
סינגל פמילי היו מבוקשים והפכו מבוקשים יותר בקורונה
גם אם הקורונה דועכת, עדיין היא יצרה שינויים והרגלים מסוימים. אמריקאים רבים גילו את העבודה מהבית ואיכות החיים ואם אפשר לעבור מהעיר הגדולה אל הפרבר ולחיות עם בית גדול וגינה, זה משהו שנמצא בסדרי העדיפויות שלהם.
במיוחד הקהל המבוגר שלא רצה להצטופף בערים העמוסות בחר בבתים מסוג סינגל פמילי וכך היה יכול להיות מבודד יחסית. בארה"ב, הקורונה בדעיכה לרגע כתיבת שורות אלה, אבל זה לא אומר שהאמריקאים לא נשמרים. כך יוצא שהקורונה הייתה אחד מגורמי הביקוש הכי גדולים לבתים בודדים בארה"ב.
ב-Multi Family קיים איש תחזוקה שהוא חברת הניהול
במולטי פמילי חשוב מאוד הניהול שמתבצע בדרך כלל על ידי איש שטח שהוא עובד המתחם. כששוכרים איש תחזוקה ברמה גבוהה אז המתחם הופך למבוקש ומתוחזק. אם איש התחזוקה לא עושה את העבודה שלו כהלכה הדיירים לא יהיו מרוצים ויעזבו.
כמו כן, איש התחזוקה אחראי לגביית דמי השכירות מהדיירים. במתחמים גדולים מאוד קיימת חברת ניהול מקומית של ממש.
ב-Multi Family קיים מינוף שלא נמצא בסינגל פמילי
כנגד מתחמי מולטי פמילי ניתן לקבל הלוואות בנקאיות מהבנקים הגדולים בארה"ב, אפשרויות המינוף מעניקות עוד אופציות להשקעה ולמשל ביצוע של ריפייננס.
המוסדיים מעדיפים לקנות בכסף גדול מקבץ בתים ולא בתים בודדים. חשבו על זה ככה: כמה זמן ייקח לקרן שיש לה 50 מיליון דולר לרכוש בסכום הזה בתים בודדים? הרי זה לא ייתכן שמנהל ההשקעות יבחר בית בית, זה גם לא יעיל.
מהסיבה הזאת הסינגל פמילי מביאים יתרונות למשקיע הקטן שיכול בסכומים קטנים לבחור השקעות מעולות. ההזדמנויות שיש למשקיעים קטנים בסכומים קטנים הן רבות וגדולות יותר מהמשקיעים המוסדיים, מאחר והוא יכול לרכוש ולבחור גם בין מולטי פמילי וגם בסינגל פמילי.
איפה אפשר לאתר נכסי Multi Family?
נכסי מולטי פמילי ניתן לאתר באתר האינטרנט Loopnet.com. זהו אתר שמאפשר רכישה גם של נכסים מסחריים ולא רק נכסי מולטי פמילי.
באתר הזה תוכלו לאתר גם הזדמנויות, אך בהרבה מקרים למשקיעים ישראלים אין את הידע והכלים כדי לרכוש מתחמי מולטי פמילי.
איזה מסמכים תצטרכו לבקש כשתרכשו Multi Family?
Letter of Intent, זוהי הצהרת כוונת שתצטרכו לדרוש מהמוכר של מתחם המולטי פמילי. הוא למעשה מסמך משפטי שמסכם את עיקרי ההבנות בין מוכר הנכס לקונה.
