השקעות בארה”ב

כפי שכתבתי בפוסט האחרון, הייתי בניו יורק בעשרת הימים האחרונים (אגב, פוסט זה נכתב בשדה התעופה, בדרך חזרה לארץ) – באחד המקומות בהם אני משקיע בארה”ב – בעיר שנקראת רוצ’סטר. בתחילת הנסיעה הבטחתי לעדכן על בסיס קבוע את הבלוג, אך מכיוון שראיתי במהלך השבוע עשרות נכסים מהבוקר ועד השעות המאוחרות, וגם האינטרנט לא תמיד היה זמין, הפוסט מגיע קצת באיחור


מכיוון שמשקיעים רבים שואלים איפה אני משקיע באופן אישי, אז אספר על רוצ’סטר, אחד מתוך כמה שווקים בארה”ב בהם אני פעיל ורוכש נדל”ן לעצמי ולמשקיעים המעוניינים בליווי שלי. כשעת טיסה מפרידה בין רוצ’סטר למנהטן, או חמש שעות נסיעה ברכב. רוצ’סטר נמצאת על הגבול עם קנדה, ומסתבר שלא מעט חברות בארץ (ברוקרים) משווקים שם נדל”ן לישראלים. המחירים הנמוכים של הנכסים (בין 15 ל 50 אלף דולר לדירות/דופלקסים וטריפלקסים) בשילוב התשואות הגבוהות (12 אחוז ומעלה), הופכים את המקום לגן עדן של משקיעים מכל העולם – אני באופן אישי רכשתי שם את אחד הבתים שלי מאיראני.

לצערי יש לא מעט חברות בארץ המנצלות את התמימות של הישראלים, שלרוב אינם שוחים בנדל”ן אמריקאי: הברוקרים רוכשים נכסים ברוצ’סטר ב 10-15 אלף דולר (במקומות שלא הייתי מעז להסתובב שם בלילות. במחשבה שנייה גם בימים הייתי נזהר), משפצים ב 10 אלף דולר ואז מוכרים לישראלים ב 50-60 אלף דולר – פי שניים או שלושה מהשווי האמיתי (שעומד בערך על 20-25). הישראלי הממוצע מתלהב, אפילו רוכש נכס נוסף, ואת הטעות שלו הוא יגלה בזמן המכירה, שכן הנכס שנקנה ב 50-60 אלף דולר יימכר במקרה הטוב בעוד מספר שנים ב 20-25 אלף דולר – קרי הפסד של 25 עד 35 אלף דולר. כדי שהמשקיע הישראלי לא ייצא מופסד מהעסקה עליו להחזיק בנכס בין 5-10 שנים לפחות כדי להחזיר ההשקעה שלו. לא מאמינים? רוצים לראות אם גם אתם מאלו? הייתי מציע לכל מי שרכש נכס ברוצ’סטר מברוקר ישראלי להציע הנכס למכירה ולראות מחירו בשוק, או פשוט להזמין שמאי – APPRAISER. חשוב לציין כי אינני רוצה להכליל על כל החברות המשווקות אך אני יודע על לפחות חברה אחת שעושה זאת, לכן כדאי לבדוק את שווי הנכס הנרכש כעת, והאם יש קשר למחיר הרכישה.


בית בארה”ב

השוק ברוצ’סטר הינו כמו שווקים רבים בארה”ב – אם לא רוכשים נכון, והמשקיע קונה על סמך מצגת או תשואה או מראה של הנכס בלבד – הסיכוי לא לרכוש טוב ולהפסיד גבוה. אני לא רוצה להישמע נביא זעם או מבשר שחורות, אך אם מכירים את האזור/יודעים לנתח כמו שצריך את האזור/העסקה/השכונה, ויודעים את מצב הנכס מבפנים הסיכוי להרוויח מובטח ובגדול  – כל הנדרש בינו ידע והבנה בסיסיים ומעלה, ולא לרכוש על פי אינטואיציה.

לרוצ’סטר נסעתי מכמה סיבות עיקריות: לרכוש בניין לי ולמשקיע שלי, לרכוש נכסים למועדון המיליון הראשון שלי (גיוס הון שני), לרכוש נכסים למועדון המיליון השלישי שלי (הקבוצה השלישית שהרכבתי), וכן לראות את הנכסים שרכשתי שם לאחרונה לי ולמשקיעים שליוויתי. אז מה בעצם עושים בשבוע של טיסה בארה”ב?. קודם כל מבינים את השכונות: מזהים מהן השכונות הטובות ביותר, מהן השכונות הפחות טובות ומהן השכונות שאסור להתקרב אליהם בשום אופן גם אם יציעו שם בית בדולר. מכיוון שזאת לא הנסיעה הראשונה שלי, במהלך הנסיעה הזאת לא הייתי צריך ללמוד זאת, שכן הגעתי עם ידע מהנסיעה הקודמת שלי.
אבל כדי לחדד נקודה זאת וכדי לדעת להבחין בין השכונות הטובות להשקעה לאלו שלא יש לשאול מספר רב של מתווכים. אני  מאמין בחוכמת ההמונים – ככל שנשאל אנשים רבים יותר, הסיכוי להגיע לתשובה הנכונה הוא גבוה יותר. עוד ניתן להבחין כי בד”כ בשכונות טובות השכונה מטופחות יותר, הרחובות נקיים, והאנשים נראים יותר סימפטיים. דרך נוספת להבחין בין שכונה טובה לשכונה טובה פחות הינה על פי ניתוח השוק באינטרנט (מי הדיירים, כמה מרוויחים, מה אחוז הפשיעה, אחוז האבטלה, אחוז בתים ריקים וכו’) כפי שהסברתי בפוסטים הקודמים, וכפי שאמשיך להסביר בהמשך.

נכסים בארה"ב
נכסים בארה”ב
הנה דוגמא קלסית כיצד ניתן ליפול בקלות ולרכוש נכס לא טוב: שהגעתי לרוצ’סטר ישר לאחר הנחיתה באזור קיבלתי נכס לבחינה לאחד המשקיעים שלי. מכיוון שלא היה לי חיבור אינטרנט לא הצלחתי לעשות ניתוח שוק מדויק לנכס. הנכס על פי הנתונים שקיבלתי עולה 30 אלף דולר בערך ומשוכר בתשואה של 14 אחוז בשנה נטו. כשהגעתי ראיתי שמדובר בשכונה בין החלשות באזור, שהסיכוי שדייר יישאר שם שנה נמוך מאוד. קשה היה לדעת זאת מראש, שכן הנכס נראה ממש טוב מבחוץ (מצ”ב תמונה של הנכס). למרות שהשכונה ממש גרועה החלטתי להיכנס לתוך הנכס. לאחר שנכנסתי פנימה גיליתי כי הגג חצי הרוס, הדוד החשמלי בן מעל 15 שנה, בבית יש נזילות רבות מהאינסטלציה ומהגג, וכן מערכת החימום בת כמעט 20 שנה. את כל זה המשקיע הממוצע לא יכול לגלות מרחוק לכן חשוב לעבוד עם מישהו שסומכים עליו – זה יכול להיות ברוקר או אינספקטור – אני בעד שניהם, ליתר בטחון.

תמיד שאני טס, אני חוזר עם מסקנה (וגם הרבה קניות…): אי אפשר לקנות על עיוור ועל סמך אינטואיציה. לפני שרוכשים בית בארה”ב חייבים לברר הכל: האם זוהי השכונה הטובה ביותר/הגרועה ביותר, מי השכנים, כמה מרוויחים, מהי האבטלה, כמה זמן ייקח להשכיר הנכס, מה מצב הנכס מבפנים, מי המוכר, מי הברוקר, מי בודק הנכס, מיהי חברת הניהול וכו’. או בשבע מילים: לא רוכשים נכס על פי מראה בלבד!!.

נכסים בארה”ב 

ואם אתם לא יודעים לעשות זאת יש להתייעץ עם מישהו שאתם סומכים עליו/חבר/מישהו שהשקיע שם ולא רכש על סמך אינטואיציה או אופציה נוספת: ללמוד לרכוש חכם. 

כדי לדעת מה זה אינספקשין ולמה הוא חשוב לחץ כאן

להורדה ללא עלות של הספר כיצד להשקיע בנדל”ן בארה”ב בחוכמה לחץ כאן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *