מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

שער הדולר בשפל של שנה – כיצד זה משפיע על ההשקעה שלי בארה”ב?

כשרוכשים נכס בארה”ב ישנו פרמטר נוסף שבא לידי ביטוי ומשפיע על כדאיות ההשקעה – שער הדולר. אומנם השכירות וערך הנכס לא משתנים בדולרים, אך מכיוון שאנו חיים בישראל והמטבע המקומי הוא שקל, כששער הדולר עולה או יורד יש לו השפעה על ההשקעה שלנו. כששער הדולר נמוך כפי שהוא בימים אלו אמליץ לרכוש נכס, שכן בשקלים הוא יהיה זול יותר. כששער הדולר יעלה, תעלה גם התשואה וההכנסה משכירות בשקלים

כשרוכשים נכס בארץ ישנם מספר פרמטרים המשפיעים על כדאיות העסקה: מיקום, מחיר, תשואה, מצב השוק וכו’. כשרוכשים נכס בארה”ב בתור ישראלים, פרמטרים אלו ממשיכים להתקיים, ואליהם מתווסף פרמטר מכריע נוסף – שער הדולר ביום הרכישה. נכון לכתיבת שורות אלו שער הדולר נמצא בשפל של מעל שנה ועומד על 3.68 ₪ לדולר. אם ברשותכם נכסים מושכרים אז הנכס בשקלים שווה פחות, וכך גם ההכנסה משכירות. לכן הייתי ממליץ לא למכור וגם את ההכנסה בדולרים לא להמיר עדיין לשקלים – כיוון שהשער נמוך. כמובן שאם מכרתם נכס ואתם זקוקים נואשות לכסף, לא תהיה ברירה אלא להמיר את הדולרים בשער שקל נמוך.

אם אתם שוקלים לרכוש נכס, זה בדיוק הזמן לעשות זאת, שכן הנכס יעלה פחות בשקלים.

מעבר לכך אם תרכשו נכס כששער הדולר נמוך והדולר יעלה, ההכנסה משכירות תעלה בשקלים ואיתה גם התשואה. לדוגמא: אם ביום הרכישה כשהדולר נמוך תרצו לרכוש נכס ב 50000 דולר העלות שלו תהיה 184000 (50000 כפול 3.68). אם הנכס מניב 10% כל חודש תקבלו 416.66 דולר קרי 1533 ₪.

אולם כששער הדולר יעלה – נניח ל 3.75 ההכנסה בדולרים תהיה אותו דבר אך בהמרה לשקלים יהיה 1562 ואז התשואה בשקלים לא תהיה 10 אחוז אלא 10.2 אחוז – 1562 כפול 12 (הכנסה שנתית בשקלים) לחלק לערך הנכס ביום הרכישה (184000 ₪).

נניח עוד שאם ברצונכם למכור את אותו נכס בארה”ב באותו מחיר הרי שעכשיו תקבלו 187500 ₪ (50000 כפול 3.75), וזה אומר שגם במידה והנכס נמכר באותו מחיר כפי שנקנה, הרי שהרווחתם 3500 ₪ (187500 פחות 184000). החישובים אולי נשמעים קצת קשים ומסובכים, אך התעמקות של כמה דקות במספרים ובדוגמאות, יהפכו ליותר ויותר מובנים וקלים עם הזמן.

אני לא ספקולנט, וקשה לחזות מה יהיה שער הדולר בהמשך, אך ככל ששערו של הדולר ביום הרכישה יהיה נמוך יותר, כך תעלה התשואה, וזאת במידה ושער הדולר יעלה משמעותית עם הזמן, כשהנכס בידיכם ומניב שכירות. את הנכסים הראשונים שלי בארה”ב רכשתי כששער הדולר היה 3.35 ₪, על כן מחירי הנכסים שלי בשקלים עלו וכך גם התשואות.

בחו”ל, הדולר נסחר בשפל של 14 חודשים מול האירו – 1.366 דולרים לאירו.בשבועות הקרובים  יהיה מעניין מאוד בשוק המט”ח הישראלי. פעילים בשוק ציינו כי ייתכן שהיחלשות הדולר לרמה של 3.6 שקלים ומטה תהווה “טריגר” לבנק ישראל לחזור להתערב בשוק המט”ח ולרכוש דולרים, וזאת כדי לשמור על שער השקל והיחלשותו מול הדולר.
כדי לדעת מה חשוב לבדוק כשקונים בית בארה”ב לחץ כאן
להורדת הספר בחינם למייל כיצד להשקיע בנדל”ן בארה”ב לחץ כאן
דילוג לתוכן