כשהתשואות על השקעות נדל"ן בישראל מגרדות בקושי את ה-3%-4%, מס רכישה גבוה ומס דירה שלישית מאיים לקחת חלק גדול מהרווחים, ושהאופציות בבנק על פק"מ מניב פחות מחצי אחוז בשנה, ישראלים רבים פונים להשקעות נדל"ן מעבר לים, שהיעד הפופולרי הוא בתים בארה"ב. יריב פז, מרצה ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב והבעלים של חברת פז גרופ, מסביר: "לצערי רובם לא עושים זאת נכון ונופלים במלכודות מפתות של חברות מתוחכמות פה בישראל".
לאחרונה, התפרסמה כתבה כי הישראלים מחזיקים בחשבונות הבנק שלהם כ-230 מיליארד שקל, שלא עושים כלום – פשוט נחים להם. מנגד, מסתבר כי יש לא מעט שעושים זאת אחרת – שמשקיעים את הכסף ונהנים מהכנסה פסיבית בנוסף למשכורת שלהם.
איך הם עושים זאת? נדל"ן.
עד לאחרונה השקעות נדל"ן בישראל נחשבו לאטרקטיביות במיוחד. התשואות היו גבוהות ומחירי הנדל"ן היו תמיד בעלייה. לאחרונה, אנו רואים ניצנים של שינוי – נראה שמחירי הנדל"ן הגיעו לשיא, התשואות ירדו לרמה חד ספרתית נמוכה מאוד ונראה כי עננה כבדה עוטפת על השקעות הנדל"ן בישראל. לנתונים הללו מצטרף גם שר אוצר עיקש, שמבקש להוציא המשקיעים משוק הנדל"ן הישראלי ונראה שהוא מצליח בזה.
יריב פז מרצה ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב, פרשן קבוע במדורי הכלכלה של גלובס דה מרקר וביזפורטל, ליווה עד היום מאות אנשים ברכישת נדל"ן בארה"ב מסביר: "בארה"ב התמונה שונה בהרבה – מחירי הנדל"ן הנמוכים הנמצאים במגמת עלייה והתשואות הגבוהות הפכו את המדינה ליעד בולט בהשקעות נדל"ן של ישראלים ובכלל משקיעים מכל העולם. יש כאלו שמשקיעים נכון ויש את אלו שנופלים לטריקים שיווקיים של יזמי נדל"ן ישראלים שמוכרים נדל"ן למשקיעים ישראלים אחרים".
מלכודת מספר 1 – קניה במחיר מופקע
הטעות הראשונה שעושים ישראלים היא – קנייה במחיר מופקע. מדוע זה קורה? כי הם רוכשים את הבית מיזם ישראלי אחר, שרכש את הבית נניח ב 40 אלף דולר במקום לא איכותי, שיפץ ב 10 אלפים דולר ובמקום למכור את הבית במחיר קרוב להשקעתו, הוא מוכר עם רווח יזמי גבוה ואז המשקיע מוצא עצמו רוכש נכס ב 70 או 80 אלף – קרי 40 אחוז מהשווי האמיתי שלו".
ויש הרבה כאלה בארץ?
"לצערי יש לא מעט, הם אפילו לא יודעים שהם כאלו, הם יגלו ביום המכירה שאף אחד לא מוכן לשלם להם את המחיר שהם רכשו, ולרוב זה יהיה באזור לא טוב כי ישראלים רבים מחפשים בתים זולים בארה"ב. אז אומנם הם הרוויחו תשואה בשנים הללו אבל בסופו של דבר יימכרו את הנכס בפחות ויקזזו הפסד זה מהתשואה ואז ימצאו את עצמם עם רווח קטן ביותר ולפעמים גם הפסד, תלוי כמה מופקע היה המחיר. אין לי בעיה עם רווח יזמי אבל לרוב הרווח היזמי יהיה כל כך גבוה שלמשקיע זה לא יהיה משתלם כלל, ולא יקבל זאת ביום שירצה למכור בעצמו".
מלכודת מספר 2 – הבטחת תשואה
טעות נוספת עליה מצביע פז היא הבטחת תשואה. אנו נתקלים לא מעט בפרסומים של תשואה מובטחת מראש לשנים קדימה. המשקיע רוכש את הנכס או מצטרף לקבוצה וכבר בתחילת ההשקעה הוא מקבל צ'קים או העברות בנקאיות לאורך כל תקופת ההשקעה. משקיעים רבים משקיעים בשיטה זו שכן נשמעת בטוחה וללא מוטיב סיכון כלשהוא.
אז מה הבעיה עם זה? נשמע כמו השקעה אידיאלית
"אז זהו שזה רק נשמע כך, הפועל זה שונה. בפועל לרוב היזם יחזיר חלק מההשקעה שלו למשקיע. הרי בואו נחשוב בהגיון, מדובר בנדל"ן ויש פה סיכון. מתי היזם ייקח הסיכון עליו? מתי שהרווח שלו גבוה. אתה מכיר מתווך ישראלי שירוויח 10 אלף דולר על דירה בחיפה ויהיה מוכן להבטיח שכירות ותשואה למשקיע למשך 4-5 שנים בשווי של כמה עשרות אלפי שקלים? ברור שלא? ואם הוא היה מרוויח 100 אלף ₪ תיווך? יכול להיות בהחלט שכן. גם פה הבעיה שהמשקיע ירצה למכור יגלה שרכש במחיר גבוה ולא יהיה משקיע אחר שיהיה מוכן לשלם לו את מה ששילם".
מלכודת מספר 3 – תשואה גבוהה
לא מעט פרסומים יש ברחבי הרשת על נכסים שמניבים 13 אחוז תשואה ומעלה. כמעט ואין אתר כלכלי כזה או אחר שלא קופץ חלון פרסומי ומספר על הזדמנות נדל"ן חד פעמית לרכישת נכס בארה"ב שמניב תשואה חלומית. לטענתו של פז אין מתנות חינם בנדל"ן. לכן, תשואה גבוהה טומנת בחובה סיכן גבוה שלרוב עלול להתפוצץ למשקיע בפנים. "אפשר למצוא תשואות גבוהות בארה"ב – במקומות של פשיעה ואבטלה. אומנם מחיר הנכס יהיה נמוך והתשואה גבוהה בתאוריה אבל במעשי יתמודד המשקיע עם דייר שלא משלם כי האוכלוסייה חלשה, או עם דייר שישאיר הבית במצב לא טוב והמשקיע ייאלץ להוציא כסף מהכיס כדי לשפץ אותו, ואלו דברים שהיזמים הישראלים לא יספרו למשקיע הישראלי".
נוכל להשיג תשואה כזאת עם השקעות נדל"ן?
"בארה"ב נוכל להשיג תשואה כזאת אבל כך גם הסיכון. זה יכול להיות אבל המשקיע צריך לקחת בחשבון שזה כמו רולטה. יכול להיות שחברת הניהול תמצא דייר ממש טוב. אבל, לרוב זה לא מה שקורה, לרוב שהתשואה בתאוריה גבוהה מאוד. בפועל המשקיע לא ייראה תשואה זו אכן מתקיימת, וימצא עצמו מתנהל עם דיירים קשים, עם מחירי נדל"ן שלא עולים בסביבה בה מחירי הנדל"ן יהיו נמוכים ואזורים עם פשיעה גבוהה".
מלכודת מספר 4 – אי בדיקת הנכס המוצע
המשקיעים הישראלים מחולקים ל 2: הסקפטיים שלא מאמינים לאף אחד ואלו שמאמינים לכל מה שאומרים להם. חשוב בכל השקעת נדל"ן לבדוק את הנכס ולא רק את היזם. לרוב שחלק מהמשקיעים מגיע למצב שהוא סומך על היזם אותו יזם יוכל למכור להם כל נכס ואלו לא יבדקו את הנכס כלל.
אז מה אתה מציע לעשות?
לבחור את השקעות נדל"ן בארה"ב ולא בישראל. כשבוחרים בארה"ב הוא קודם כל השקיפות הגדולה והיכולת לקבל כמעט כל נתון אמין על האזור. אפשר למצוא שם נתוני פשיעה, אבטלה, מחירי נדל"ן, דירוג בתי ספר וכו'. אל תחסכו בבדיקה זו. כשאנשים רוכשים טלוויזיה לבית באלפי שקלים הם בודקים את הדגם, המחיר ועוד. אותו דבר צריך לעשות שרוכשים בית. משום מה שמדובר ברכישת נדל"ן אנשים כלל לא בודקים אחרי שסומכים על היזם.
עולם הנדל"ן בארה"ב מציע לא מעט הזדמנויות. אבל צריך לדעת לעשות זאת נכון או להתייעץ עם איש מקצוע אובייקטיבי שיעזור לכם בהשקעה שלכם.
מחפשים איש מקצוע שילווה אתכם יד ביד לרכישת נכס?
מלאו את הפרטים וניצור עמכם קשר לקביעת פגישת היכרות אישית ללא תשלום עם יריב פז.
[pojo-form id="6112"]
