הרבה פעמים משקיעי נדל"ן ניצבים בפני הזדמנות להשקעות נדל"ן בארה"ב, והדבר היחיד שעוצר אותם בדרך לעסקה זו, הוא אך ורק נושא המימון. יש רבים שמשתמשים בדירה הקיימת שלהם בישראל כדי למנף אותה להשגת מימון נוסף מהבנק כחלק מהמשכנתא, אבל לא כולם עושים זאת בצורה אופטימלית. לא כולנו מומחים במשכנתאות ומהסיבה הזאת בדיוק הבאנו לפרק 18 של הפודקאסט נדל"ן והשקעות את ימית אפריאט, יועצת משכנתאות וחברת התאחדות יועצי המשכנתאות.
כיצד מקבלים הלוואה לכל מטרה לרכישת נכס בארה"ב?
הבנקים בישראל יעניקו לכם הלוואה לכל מטרה בתנאי שגובה המשכנתא הקיימת נמוך מ-50% ורק על הפער שבין יתרת ההלוואה הקיימת שלכם על הנכס, לבין 50% משווי הבית. לדוגמה, אם שווי הבית שלכם על פי הערכת שמאי עומד על 2 מיליון שקל ויש לכם משכנתא של 800 אלף שקל, תוכלו לקבל לכל היותר 200,000 שקל. לעתים סכום של 200,000 שקל יהיה בדיוק המשלים כדי לרכוש נכס בארה"ב. היתרון באפשרות המימון של הלוואה לכל מטרה, היא שניתן לקחת הלוואה לטווח ארוך של 10 שנים ואף ל-20 שנה. תזרים המזומנים שתפיקו מהנכס בארה"ב שתשכירו, יוכל לכסות את גובה ההחזר החודשי של תוספת המשכנתא ולכם יישאר ביד סכום כסף נוסף בכל חודש.
יתרון נוסף של מימון השקעות נדל"ן בארה"ב כנגד שיעבוד נכס בישראל, הוא היכולת להקפיא את תשלומי המשכנתא, כפי שמתרחש בימי הקורונה שרבים ביקשו הקפאה של תשלומי המשכנתא. במצב שבו דייר בארה"ב לא משלם את שכר הדירה, תוכלו להקפיא את תשלום המשכנתא וכך לישון בשקט.
אלו עוד פתרונות קיימים כדי לממן נכס בארצות הברית בריביות אטרקטיביות ובהלוואה ארוכה?
אחד האפיקים המעניינים עליהם ממליצה יועצת המשכנתאות ימית אפריאט, במסגרת הריאיון שהעניקה, היא אפיק הלוואה מקרן ההשתלמות כאחד מהאטרקטיביים ביותר בכל הקשור למימון השקעות נדל"ן בארה"ב. הסיבה הראשונה היא גבוה הריבית, כשמממנים נכס להשקעה באמצעות הלוואה מקרן ההשתלמות, זוכים לריבית נמוכה במיוחד של פריים פלוס חצי ובמקרים אחדים אפילו בריבית של פריים מינוס חצי. תחשבו על זה כך, ריבית בנק ישראל שעומדת ברגע כתיבת שורות אלה על 0.1%, אחרי שנוסף לה 1.5% נקבל את ריבית הפריים שעומדת על 1.6% בלבד, הלוואה בריבית של פריים פלוס חצי תסתכם בריבית של 2.1% בלבד. גם אם ריבית בנק ישראל תעלה, בשיעור של 1% עדיין הריבית שנשלם לא תהיה גבוהה.
מה יקרה במצב קיצון בבחירה באפיק זה? תוכלו לפרוע את ההלוואה שנטלתם באמצעות קרן ההשתלמות. כל עוד אתם לא חייבים להשתמש בכספים של קרן ההשתלמות זה כמובן לא מומלץ, שהרי כל הרווחים מקרן ההשתלמות פטורים באופן מלא ממס במשיכה, פעם בשש שנים.
