הנתונים של משרד האוצר משוק הנדל"ן שהתפרסמו באוקטובר 2020, חושפים את מה שהיה ידוע כבר מזמן, עוד ועוד משקיעים בישראל מוכרים דירות בהפסד. המספרים מדברים על 14% מהעסקאות של משקיעי נדל"ן בישראל שנגמרות בהפסד צורם, כשנזכיר שמרביתן הן עסקאות רכישה והשכרה ולא עסקאות אקזיט. אם האוצר היה חושף את המספרים שמאחורי עסקאות האקזיט, התמונה בוודאי הייתה הופכת שחורה יותר. וזו רק מהסיבה שרכישת דירה לפני פרוץ הקורונה, שיפוצה בקורונה ומכירה כעת, ככל הנראה לא הניבה השבחה מספקת, אם בכלל.
עסקאות אקזיט בישראל מתבצעת במרווחים נמוכים יחסית, תלויות מאוד במצב השוק, אם הוא משתנה לרעה בזמן תקופת ההשבחה, המשקיעים עלולים לרשום הפסדים. בישראל, המצב הזה נכון במיוחד בישראל, זאת לאור המספרים המאתגרים סביב כל עסקת אקזיט בנדל"ן. אז איזה הוצאות חלות עלינו בעסקת אקזיט, הרשימה ארוכה.
במקרה הסביר נצטרך לשלם תיווך בעסקה בקנייה ובמכירה, בשיעור של 1% בתוספת מע"מ בכל פעם. נוסיף לכך עלות של עורך דין והגענו כבר לקרוב ל-3% ממחיר הדירה. נתחשב בעובדה כי נשלם מס שבח של 25% מהרווח לפני מס, היות ולא עברה שנה וחצי מהקנייה למכירה, ונגרע עוד מהרווח בעסקה וזה עוד לפני שדיברנו על שיפוץ בעלות של 30-50 אלף שקלים. כך יוצא שדירה שרכשנו במחיר של 300 אלף שקל, בציפייה למכור אותה ב-400 אלף שקל, נישאר במקרה הטוב עם רווח של 30,000-40,000 שקל, כאשר במקרה הגרוע, שינויים בשוק יעבירו אותנו להפסד. רווח כזה הוא רווח בסיכון גבוה וכל טעות הכי קטנה תחסל אותו.
איך מבצעים עסקאות אקזיט בנדל"ן בארה"ב?
אז בזמן שעסקאות אקזיט בנדל"ן בישראל, הפכו ללא משתלמות במרבית המקרים, רוב הציבור פונה לעבר עסקאות אקזיט בחו"ל. אחד היעדים הכי נכונים לעשות את זה, הוא בשוק האמריקאי, מהסיבה שהוא אחד השווקים הכי יעילים מכל הבחינות. בארה"ב יש לנו שפע של נתונים על כל שכונה, ברמת ההכנסה, התושבים וכל פרט חשוב שמאפשר לנו מעקב וקבלה של החלטות. בארה"ב מכנים את סוג העסקאות הללו פליפ.
סיבה נוספת לבחור בשוק האמריקאי, קשורה לתקופה. במיוחד בקורונה, הצורך להישאר יותר בבתים, במיוחד בקרב אוכלוסיות מבוגרות גובר. ככל שאנחנו מבלים יותר זמן בבתים, אנחנו רוצים בית גדול יותר, מעוצב יותר. המגמה הזאת מגיעה גם לביקוש לנדל"ן, יותר אנשים עובדים מהבית וזקוקים לנוחות גדולה יותר מהבית.
בפרק 22 של הפודקאסט נדל"ן והשקעות עם יריב פז, ערכנו דיון מעמיק בדיוק על הסוגיות הללו. מדוע לא ניתן באמת להרוויח מעסקאות אקזיט. מה גם שצריך לזכור שעסקאות אקזיט הן הרבה יותר מורכבות והתלות בגורמים חיצוניים עולה.
אפשרות נוספת לעסקת אקזיט ובסיכון נמוך הרבה יותר, היא מעין עסקה מתגלגלת, כזו שאנחנו מבצעים ללא שימוש בהון עצמאי או הלוואות. כפי שהסברנו בפרק 17 של נדל"ן והשקעות.
מה ההבדל בין עסקת אקזיט לעסקת נדל"ן מניב?
ישנם מספר הבדלים והם תלויים באופק של המשקיע. זה מקביל בשוק המניות לסוחר יומי או שבועי לבין משקיעים שמחזיקים את המניות לטווח ארוך. המשותף לשני המקרים הוא לימוד, מחקר והבנה מעמיקה של סוג העסקאות בטרם אנחנו מוציאים אותן אל הפועל.
עסקת אקזיט בנדל"ן דורשת מאיתנו בהכרח לרכוש את הנכס מתחת למחיר השוק, או לרכוש נכס שיש בו פוטנציאל השבחה משמעותי. אחרת, אנחנו תלויים ב-100% בזינוק של שוק הנדל"ן מרגע הקנייה, לבנות על תרחיש כזה יהיה בגדר חוסר אחריות. בנוסף, בעסקת אקזיט עלינו לתכנן בצורה מדוקדקת את התכנית העסקית, פרט לפרט, כל סטייה במספרים משפיעה הרבה יותר על התמורה והרווחים שלנו, היות ומדובר בעסקה לטווח קצר.
עסקת רכישה והשכרה, שהיא עסקת קנה והחזק, היא לרוב עסקה לטווח ארוך יותר של שנה ומעלה. אנחנו תמיד נעדיף גם בסוג עסקה זה לרכוש נכסים מתחת למחיר השוק, כאשר הסיבה להנחה על מחיר השוק משנה מאוד. אנחנו נחפש עסקאות בהנחה על מחיר השוק כשהסיבה להנחה על מחיר השוק לא נובעת מפגם מהותי בנכס, שהוא הסיבה לפער בשווי. בעסקת רכישה והשכרה בארצות הברית לרוב ישנן עלויות שיפוץ, כאשר החזר התשואה עליהן יגיע בטווח הארוך יותר ולא מיידית בעת מכירת הנכס, כפי שקורה בעסקת אקזיט.
