צמיחה והתפתחות כלכלית: איך לבנות פורטפוליו של נכסים?

כחלק ממגזין ראש השנה 2020 של פז גרופ, אנחנו מגישים לכם סדרת כתבות מעשירות ידע שיסייעו לכם בהשקעות הנדל"ן הבאות שלכם לצמיחה והתפתחות כלכלית.

עבור מי שצלחו את המחסום הפסיכולוגי בדרך לביצוע השקעת הנדל"ן הראשונה שלהם ועבור מי שלא, הכתבה הבאה מיועדת בדיוק עבורכם. אחרי שהגשמתם את המטרה של רכישת בית להשקעה בארצות הברית, בדרך כלל השלב הבא אצל המשקיע הוא המחשבה על הנכס הבא. שהרי נכס אחד בוודאי יצור לכם הכנסה יפה, אבל, המרחק להכנסה משמעותית שתאפשר לכם להיות הרבה פחות תלויים בעבודה, הוא עדיין גדול.

אחד האתגרים בדרך לעצמאות כלכלית הוא כיצד בונים ומנהלים פורטפוליו של נכסי נדל"ן שיוכל לספק לנו הכנסה, פסיבית ככל שניתן. כפי שהזכרנו בעבר, אין השקעה שהיא פסיבית ב-100% ותמיד נצטרך לקבל החלטות שונות, להתגבר על הפחד שבהשקעה. בהמשך אחרי ביצוע ההשקעה עלינו להיות בקשר עם חברת הניהול, לבצע תשלומים שונים ועוד. אך כשאנחנו בעלים של נכס נדל"ן בארה"ב כגון דופלקס, אז ההתעסקות שלנו היא מינימלית ודמי השכירות החודשיים נכנסים לחשבון שלנו בבנק אוף אמריקה.

פורטפוליו נדל"ן: איך להתקדם לרכישת הנכס השני והשלישי?

נשאלת השאלה, במידה והצלחנו כבר לרכוש נכס נדל"ן ראש בעלות של 50-100 אלף דולר, כיצד אנחנו יכולים להתקדם בביטחון אל הנכס הבא, זה שמניב הכנסה נוספת שתאפשר לנו לייצר ממש תיק של נכסים. השלב הראשון הוא כמובן שלב ההחלטה, לרוב כשאין לנו הון עצמי נוסף משמעותי, עלינו לקחת סיכון נוסף והוא הלוואה, אך במידה ואנחנו בוחרים באפיק ההלוואה הנכון, הוא יקל עלינו לנהל את הנכס. הלוואה לא נכונה, עלולה להפוך כל עיכוב בתשלום של שוכר למגרעה שתלחיץ אתכם.

מסיבה זו בחירה נכונה במסלול המימון הנכון היא קריטית לביצוע ההשקעה, כל עוד אתם משתמשים במעט הון עצמי לצורך הרכישה.

בידנו יש מספר אפשרויות למימון הרכישה השנייה או השלישית, בהנחה שרכשנו את הנכס הראשון עם הון עצמי בלבד. נסביר אותן מיד. חשוב לזכור שעם כל הלוואה שניקח, עלינו לזכור שמטרתן לקדם אותנו בחיים ולא להביא אותנו למצב מדיר שינה. אם ההלוואה שאתם נוטלים מדאיגה אתכם, כנראה שאתם לא צריכים לקחת אותה.

אפיקי המימון הכדאיים והמשתלמים לרכישת נכס נוסף בארה"ב?

הלוואת משכנתא לכל מטרה – משכנתא לכל מטרה לטווח ארוך על חשבון דירת מגורים בישראל. כל זאת בהנחה שההחזר החודשי של המשכנתא שלנו אינו גבוה ושאנחנו עומדים בו בקלות. כאן נשים לב שגובה ההחזר החודשי בגין ההלוואה לכל מטרה יהיה נמוך עם מרווח ביטחון, מגובה תקבולי השכירות מהנכס האמריקאי. כמו כן, צריך לזכור שאנחנו תמיד לוקחים בחשבון 10 חודשי שכירות בארה"ב ולא 12 חודשי שכירות. כל זאת מהסיבה שייתכן שדיירים לא ישלמו את השכירות.

הלוואה מקרן ההשתלמות – נטילת הלוואה מקרן ההשתלמות ניתנת בדרך כלל בריביות נמוכות של פריים ואפילו פריים מינוס חצי. העובדה הזאת הופכת אותה לאחד האפיקים הכי זולים ומשתלמים לרכישת נדל"ן בארה"ב. יתרון נוסף הוא שקרן ההשתלמות עצמה משמשת כבטוחה להחזר ההלוואה ולכן במקרה מאוד קיצוני שבו לא נוכל לעמוד בהחזר ההלוואה, קרן ההשתלמות תשמש לפירעונה. כמובן שננסה להימנע בכל מחיר ממצב שבו נאלץ להשתמש בקרן ההשתלמות לפירעון ההלוואה היות ואנחנו רוכשים נכס איכותי שבדקנו.

הלוואה צרכנית מסניף הבנק – הלוואה צרכנית ניתן לקבל גם בריביות נמוכות של פריים פלוס 1%. לעתים גם בריביות נמוכות מכך, כל זאת כתלות בסיכון שלכם. נסו להתאים את גובה ההחזר החודשי שיהיה נמוך מגובה תקבול דמי השכירות נטו מהנכס שרכשתם.

כיצד לא כדאי לממן רכישה של נכס נדל"ן בארצות הברית?

פדיון קרן השתלמות – האפשרות של פדיון קרן השתלמות כדי לממן רכישה של נכס בארה"ב היא טעות כלכלית. הסיבה היא שקרן השתלמות מציעה לכם הטבת מס משמעותית ומשיכת הכספים, לאחר 6 שנים בפטור מלא מרווח הון. גם לאחר תקופה זו אתם פטורים ממס רווח הון וכל הרווחים שתצטברו גם יהיו פטורים ממס. לכן ההטבות הללו הופכות את קרן ההשתלמות לאפיק המימון הכי פחות כדאי למימון השקעות. כמעט תמיד אתם יכולים להשתמש במקורות אחרים לצורך כך.

שימוש בכספי פיצויים בקרן הפנסיה – הגם שאנחנו מאמינים כי לא ניתן לסמוך על קרן הפנסיה ולכן אנחנו כאן, אנו סבורים שפדיון של כספי הפיצויים המשוחררים בקרן הפנסיה, צריכים לשמש אתכם לפנסיה וליום סגריר. ההכנסה שאתם תבנו מרכישת בית להשקעה בארה"ב תגדיל עבורכם את הפנסיה, אבל לא על חשבון הפנסיה הקיימת שלכם. לכן אין להשתמש בכספי פיצויים מקרן הפנסיה.

אוברדראפט – הריביות על משיכת חובה מחשבון הבנק הן היקרות ביותר שיש. אלה הלוואות מזדמנות שהריבית עליהן עומדת במקרה הטוב על 8% ומעלה. לעתים זו התשואה שתהיה לכם מהשקעות נדל"ן, כשאנחנו לא לוקחים בחשבון את רווחי ההון, לכן לא הגיוני ליטול הלוואה כדי לקבל תשואה דומה. כל אלה הופכים את האוברדראפט לאחד מאמצעי המימון הכי פחות מועדפים לרכישת נדל"ן בארה"ב.

הלוואה יקרה מכרטיס האשראי – ההלוואות בכרטיסי אשראי הן יקרות לעתים אפילו יותר מאוברדראפט. הריבית במקרים רבים מגיעה ל-10% בשנה ויותר, בדיוק כמו המקרה של האוברדראפט זהו אפיק שהוא אינו כדאי כלל.