הסדרה שלי בביזפורטל

עדי ברזילי: שלום לכם, אנחנו עם יריב פז, מרצה ומומחה השקעות נדל"ן בארצות הברית.
שלום יריב.

יריב פז: שלום עדי.

עדי ברזילי: אנחנו מדברים בפרקים האחרונים על הטעויות שישראלים עושים כשהם רוכשים נדל"ן בארצות הברית.
ואני רוצה לשאול אותך שאלה בעניין. אני ראיתי פרסום שמדבר על "בואו קנו נדל"ן בארצות הברית,
תשואה של 12%". אבל אנחנו דיברנו שתשואה טובה זה משהו כמו 8 אחוזים.

יריב פז: נכון.

עדי ברזילי: איך אתה מסביר את זה, האם זה הגיוני, האם זה ריאלי, 12 אחוזים?

יריב פז: תראי, תיאורטית זה משהו שיכול לקרות. מעשית בפועל, חלק גדול מהמשקיעים ימצאו את עצמם
רוכשים נכס עם תכנית עסקית של 12, 13, 14 אחוז תשואה צפונה, במחיר מאוד-מאוד נמוך,
מאוד אטרקטיבי. אבל הם ירכשו את זה במקום שהוא לא טוב. באזור…
לא גזעני או משהו כזה, אבל של אוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי מאוד-מאוד-מאוד נמוכה.

עדי ברזילי: זה מה שבאמת יצור את הפער הזה שהדירות מספיק זולות?

יריב פז: בדיוק. ואז המשקיע הישראלי, מה הוא אומר לעצמו? איזה יופי, נכס ב-30,000 דולר,
13% תשואה. תיאורטית, הכל נראה מדהים ויפה. אבל בפועל, האוכלוסייה היא תהיה בחתך סוציו-אקונומי
מאוד-מאוד נמוכה. ספק אם הוא יראה אפילו משהו שהוא קרוב לזה. אני מהניסיון שלי והיו לנו גם נכסים
ששווים 15 ו-20 אלף דולר. הבתים הזולים האלה עם התשואה הגבוהה, בסופו של דבר בחלק גדול מהמקרים,
המשקיע מוצא את עצמו עם המון תיקונים, עם קלקולים, עם דיירים שלא משלמים.
בגלל שהאוכלוסייה גם ברמה סוציו-אקונומית מאוד-מאוד נמוכה, לא תמיד יש להם כסף
לשלם עבור השכירות ואז צריך לעשות Eviction. תחשבי פה נניח גם, שוב בואי ניקח את זה לשני אזורים.
אזור מאוד-מאוד לא טוב, לא אטרקטיבי, עם אוכלוסייה מאוד-מאוד בעייתית ומחירי נדל"ן של 400 אלף שקל.
לעומת אזור, בואי ניקח נניח את תל אביב עם 3 מיליון שקלים דירה, ברור שהתשואה פה תיאורטית
תיראה טובה יותר ואטרקטיבית יותר, כי זה מרכיב של סיכון, לעומת תל אביב. אבל בסופו של דבר,
ספק אם התשואה הגבוהה באזור הלא טוב, אם היא תתקיים. לדעתי האוכלוסייה היא תהיה מאוד-מאוד,
לא לדעתי, האוכלוסייה תהיה מאוד-מאוד בעייתית ואז המשקיע לא באמת יראה את התשואה האמיתית.

עדי ברזילי: מצא את עצמו, בעצם יכול להיות מסתבך ורק צריך לנהל מרחוק אנשים שקשה…

יריב פז: תראי, בארץ אין כזה דבר נכס שמפסיד. אין, אין חיה כזו בתור מישהו שיש לו נכסים גם בישראל,
אין חיה כזאת נכס שמפסיד. בארצות הברית זה משהו שהוא יכול לקרות. למה? כי נניח דייר בא,
גר בבית הזה והוא יכול להשאיר נזק בבית של 5,000 דולר. עכשיו 5,000 דולר זה כמעט כל השנה
שכירות שהלכה לו, אפילו גם יותר מזה, הוא צריך אחר כך לתקן וכו'. שלא נדבר על אם דייר לא משלם,
צריך לקחת אותו לבית משפט, לעשות Eviction.

עדי ברזילי: וכמובן שכל הניהול הזה בשלט רחוק מקשה משמעותית.
אנחנו לא מכירים את האוכלוסיות האלה בארצות הברית,
זו גם דרך התמודדות שהיא הרבה יותר בעייתית, אפילו תרבותית.

יריב פז: בדיוק. בגלל זה אם את רוצה לדעת, שוב, אם אנחנו נסתכל עוד פעם על הרמזור האדום הזה,
ברגע שמציעים לך נכס במחיר מאוד-מאוד זול, 30,000-20,000
עם תשואה מאוד גבוהה של 14, 15, 13 אחוז תשואה ומעלה, תדעי שמדובר על אזור מאוד-מאוד
לא טוב עם אוכלוסייה מאוד קשה. אוכלוסייה שלא עובדת, אוכלוסייה שאין לה כסף,
אוכלוסייה שלא תשמור לך על הנכס.

עדי ברזילי: בעצם צריך לחשוב אם אני מוכנה להרפתקה הזו.

יריב פז: זו ממש הרפתקה, זו בדיוק המילה, זה סוג של הימור.

עדי ברזילי: אוקיי, תודה רבה יריב.

יריב פז: תודה לך.

עדי ברזילי: תודה לכם.