מטבח בדירה

איזה סיכונים טמונים בהשקעות נדל”ן וכיצד מנהלים אותם?

לכולנו נוח להתבשם בפוטנציאל התשואה, אבל הדרך המקצועית והנכונה יותר לבצע השקעות טובות היא להבין את הסיכונים ולהיות מוכנים לכאשר יתממשו. במדריך זה פירטנו את הסיכונים בהשקעות נדל"ן

מי שמתעניינים בהשקעות נדל”ן בוודאי יודעים שמעטות הן החברות שמוכנות לדון בנושאים כמו סיכונים, במרבית המקרים תשמעו על הרווחים, ההחזרים והתשואות. יחד עם זאת, אנחנו בפז גרופ מאמינים שהמשקיעים שהולכים יחד איתנו צריכים להכיר טוב מאוד את הסיכונים, כדי שבבוא היום כשהם יתקלו באתגרים או קשיים, הם לא ייראו להם חדשים. ככל שמדובר בסיכון או חשש מפני תרחיש פחות טוב, מבחינה פסיכולוגית המוח שלנו מפעיל את אפקט הפחד שגורם לעתים לתגובות לא נכונות. יחד עם זאת אם נכיר את הסיכונים בהשקעות נדל”ן, הם לא ייראו לנו כחדשים ונוכל לנהל אותם בצורה הטובה ביותר.

רישום שגוי של הנכס על שמנו או הונאת רכישה

בעוד שבישראל כדי לרכוש דירה תיעזרו בעורך דין, בארה”ב אנחנו נעזרים בחברת טייטל (Title Company) שמטרתה להבטיח את רישום הבעלות שלנו בנכס. חברת הטייטל מייצגת את כל הצדדים בעסקה ומטרתה להבטיח שהנכס לא מעוקל, משועבד או כל בעיה אחרת המונעת את העברתו לרשותנו.

במידה וביצענו את הבדיקות הנכונות טרם רכישת נכס בארה”ב באתרים כמו ZILLOW.COM או TRULIA.COM כבר הפחתנו את הסיכויים למצבים של הונאה בצורה משמעותית.

השקעות נדל”ן בישראל סבוכות יותר לעומת השקעות נדל”ן בארה”ב בנושא של רישום הנכס. בישראל כל נושא הטאבו והזכויות לעתים לא מוסדר בצורה נכונה, לעתים רחוקות ישנם מקרים של רישום שגוי בנכס או רישום כמושות ואז הזכויות של הבעלים בנכס לא מוגדרות בצורה מספיק חזקה מבחינה משפטית. בארה”ב מקרים כאלה כמעט ואינם קורים ולאחר הרכישה נוכל לוודא שהנכס נרשם על שמנו.

שוכר שאינו משלם את דמי השכירות

אחד המקרים היותר פופולריים שמדאיגים את מי שמבקשים לייצר לעצמם הכנסה פסיבית משמעותית, הם מפני שוכר שלא ישלם את דמי השכירות. בין אם מדובר בדירה להשקעה בישראל ובין אם מדובר בדירה להשקעה בארצות הברית, המצב הזה קיים. לסיכון הזה יש גם אפקט מרתיע על המשכיר, והוא עלול להביא להחלטות לא נכונות ולא הגיוניות.

כיצד מתמודדים עם הסיכון? ראשית צריך להבין האם מדובר במעידה חד פעמית וקושי נקודתי של השוכר שייפתר. במקרה כזה שיש לנו שוכר אמין ושמשלם לרוב בזמן, כן נכון לדון איתו בקושי שלו ולנסות לסייע או לתת ארכה לתשלום דמי השכירות. שהרי, פינוי שוכר משמעותו אובדן שכירות של כשלושה חודשים לערך, בין אם מדובר בישראל או בארה”ב. במקרה שאחרי דיונים עם השוכר אנחנו מבינים שאין לו את האפשרות לשלם בטווח הארוך כדאי למצוא את הדרך להגיע איתו להסכמה על פינוי מרצון מנכס, כך שנוכל להשכיר אותו לשוכר הבא. רק כשאין כל ברירה נפעיל את זרועות הממשל האמריקאי ונדרוש פינוי של השוכר מהכנס.

נזק לנכס בעלות של אלפי דולרים או אלפי שקלים

השקעות נדל”ן בארצות הברית מניבות במקרים רבים תשואות גבוהות משמעותית מהשקעות נדל”ן בישראל. יחד עם זאת, בניית הסינגל פמילי בארה”ב שונה מישראל וחלק גדול מהבתים נבנים מעץ, בניגוד לישראל שבה הבניין היא מבטון. הבנייה מעץ לעתים מייצרת בלאי גבוה יותר ודורשת תחזוקה.

מאידך, בישראל עלויות התיקון של דירה יש להן פוטנציאל לפגוע בגובה התשואה באופן יחסי בצורה משמעותית יותר. אם נשווה את ישראל לארה”ב, אז אם יהיה לנכס בישראל צורך בתחזוקה או בתיקון משמעותי, ייתכן ונצטרך לוותר על כל התשואה בשנה זו. בעוד שבארה”ב מרבית הוצאות התחזוקה והתיקונים פשוט יורידו את התשואה אבל לא יעלימו אותה לחלוטין.

היצע גדול של דירות להשכרה באזור

אחד הסיכונים שמאיימים עלינו הוא מצב שבו נתקשה להשכיר את הנכס. אחת הטעויות הפופולריות בהקשר לזה היא התבצרות של המשקיע בעמדה שלו שלא תואמת את מצב השוק. במידה ורכשנו בית או דירה ולאחר תקופה מסוימת היצע השכירות באזור עלה, אז ראשית צריך לחלק את הטיפול למספר מצבים.

המצב הראשון הוא כאשר אנחנו מבינים שהיצע השכירות עלה והנכס שלנו מושכר. במצב כזה הרווחנו זמן כדי לקבל החלטות. ראשית, ייתכן שהשוכר שלנו יישאר עוד שנים ארוכות בנכס, ולכן רק עלינו להיות מודעים למצב השוק. מאידך, עלינו להתכונן למצב שבו השוכר יבקש הנחה ולהיות מספיק חכמים כדי לתת לו הנחה שתתאים את שכר הדירה לשכר הדירה בשוק.

המצב השני הוא שבשל היצע השכירות השוכר שלנו כבר עזב או שהדירה שלנו אינה מושכרת. במצב כזה שווה לבחון את מחירי השכירות באזור ולהציע מחיר נמוך מספיק שיגרום לשוכרים לבחור דווקא בנכס שלנו. פעמים רבים משכירי דירות בטוחים שהדירה שלהם שווה יותר, מציעים מחיר גבוה או את מחיר השוק וכך מפסידים לעתים גם שנה של תקבולי שכירות. ברוב המקרים חכם יותר במצבי משבר להפחית את דמי השכירות כדי להבטיח את השכרת הנכס. תוכלו לראות את זה כאילו שילמתם מעין ביטוח על השכרת הנכס שלכם. סכום הביטוח הוא למעשה הפער בין מחיר השכירות של השוק למחיר שבו השכרנו את הנכס.

ירידת מחירי דירות בשכונה או משבר נדל”ן המלווה בירידת מחירי הדירות

כולנו זוכרים ומכירים את משבר הנדל”ן של 2008 מחירי הנדל”ן למגורים בארה”ב רשמו ירידות חדות שהחלו עוד בשנת 2006. בעלי בתים רבים לא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתאות, בתים רבים עוקלו על ידי הבנקים ונמכרו בנזיד עדשים.

החיסון הכי נכון כנגד מצב של משבר שוק, הוא קנייה נכונה של הנכס. את הנתון הזה לא נוכל לשנות,  מי שרכש נכס במחיר בועה יצטרך לספוג הפסד משמעותי בעת ירידה במחירי הנדל”ן. אחד הגורמים שיכול להוות גורם לספיגת הפסדים, הוא תשואה סבירה על הנכס שלכם ויחס נכון של תשואה לסיכון. כך למשל, דירות המושכרות בתשואה חד ספרתית נמוכה, יוכלו פחות לספק שכבת הגנה כנגד הפסדים מירידת ערך. זאת בעוד שבתים בתשואה של 8% ואפילו 9% יוכלו לפצות את המשקיע שנתית על מגמת של ירידה במחיר הנכס.

מאידך, תשואה גבוהה מאוד תעיד על סיכון גדול מאוד ולכן אין זה אומר שיש לחפש תמיד נכסים בתשואות של 15% ומעלה.

רעידת אדמה בעיר ובאזור או סופה

רעידת אדמה עלולה לצערנו לגרום לנפגעים בגוף, אך גם נזקים משמעותיים לנכס. הדרך להימנע או לבטל את הסיכון היא רכישת ביטוח מפני מצבים כאלה וחשוב לוודא שהביטוח כולל כיסוי כנגד רעידות אדמה. גם לסופה השלכות דומות והיא מוגדרת כאירוע חריג וגם כאן נצטרך לוודא שיש לנו כיסוי בפוליסה מפני סופות. זה נכון גם למי שרוכשים דירה בישראל וגם למי שמבצעים השקעות נדל”ן בארה”ב.

שריפה בנכס

כדי לישון טוב בלילה, לא משנה היכן רכשנו נכס, חשוב לוודא שיש ברשותנו ביטוח מבנה. זה נכון במיוחד ככל שלמשקיע יש מעט נכסים. רק משקיעים גדולים ועתירי הון יכולים לקחת סיכון של אי רכישת ביטוח בנכס.

שריפה בנכס יכולה להתבטא בעלויות גם של עשרות אלפי דולרים, תלוי באיכות הבנייה ובסטנדרטים ולכן לא נרצה להמר על מצב כזה. למשקיע הסביר יהיה עדיף לשלם ביטוח כדי להיפתר מהסיכון הזה.

הסיבה היא שככל שיש למשקיע יותר נכסים פועל עליו חוק המספרים הגדולים והנזק באופן יחסי הוא נמוך וניתן לספיגה.

נשמח לסייע בכל שאלה

מטבח בדירה

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן