מאמרים נוספים

נגיף הקורונה – משבר או הזדמנות?

זה אולי לא נשמע פופוליסטי וגם קצת קר ומנוכר אבל רוב המשקיעים הגדולים בעולם עשו את הכסף שלהם בזמני משבר. לרוב, שאנשים נמצאים במצוקה, הם

השקעות נדלן בקליבלנד

השקעה בקליבלנד

השקעה בקליבלנד ארה”ב תמיד נחשבה ליעד השקעה אטרקטיבי, אבל בעשור האחרון היא זוכה לפופולריות רבה אף יותר. יש לא מעט ערים גדולות ומדינות מרכזיות שזוכות

מהן אפשרויות ההשקעה בארה”ב?

משקיעים ישראלים רבים פונים להשקעה בארה”ב מבלי להבין לעומק מהן אפשרויות ההשקעה העומדות לרשותם, האם הרכישה אכן מתאימה להם, והאם חשוב לשים דגש על בדיקת

יש לי משהו לספר לך!

לאחר חודשים רבים של מחשבה ודיונים, השקנו באתר ביזפורטל תכנית בה אני מתארח מדי שבוע ומדבר על כל הקשור לשוק הנדל”ן בארה”ב. אין ספק שגם

איך יודעים כמה מרוויחים תושבי האזור?

נדלן בארהב

נדל”ן בארה”ב

את המשקיע הישראלי הטיפוסי ניתן לחלק לשתי קבוצות עיקריות: אלו הפוחדים להשקיע בדירה מעבר לים ופשוט נמנעים מכך, ואלו שלא פוחדים ולא בודקים אפילו נתונים בסיסיים על הנכס אותו קונים. שתי הקבוצות הללו חוטאים בהתנהלות שלהם, אך במאמר זה אתמקד באלו שלא בודקים ורוכשים דירה בארה”ב כאילו רוכשים גבינת קוטג’


לאחרונה לא מעט נכתב כי שוק הנדל”ן בארה”ב מתעורר, לאחר המשבר הכלכלי שפקד את האומה הכלכלית החזקה בעולם בשנת 2008. מאז משבר הסאב פריים ועד היום, הנדל”ן בארה”ב רשם עליה זהירה מדי חודש, שעומדים בס”ה על עשרות אחוזים מאז המשבר. גם הנתונים הכלכליים של ארה”ב בסימני התאוששות: במהלך השנה האחרונה בלבד מחירי הדיור עלו בשיעור של 12 אחוז, ישנה ירידה של 27 אחוז בהיקף העיקולים בהשוואה לשנה קודמת, נתוני האבטלה נסוגו ל 7.5 אחוז, וכן ישנה עליה נכרת במדד קייס שילר (אמון הצרכנים) בשיעור של 2.4 אחוז במהלך חודש מאי בלבד.

הנתונים הללו בנוסף לתשואה הגבוהה, אותה ניתן לקבל בהשכרת נכס בארה”ב, גרמו למשקיעים מכל העולם וגם מישראל להשקיע בנדל”ן מעבר לים. כאמור את הישראלים ניתן לחלק לשתי קבוצות עיקריות: אלו שפוחדים להשקיע בדירה מעבר לים ופשוט נמנעים מכך, ואלו שלא פוחדים ולא בודקים אפילו נתונים בסיסיים על הנכס אותו קונים. שתי הקבוצות הללו חוטאים בהתנהלות שלהם.

בד”כ המשקיעים הללו מתפתים לבית יפה מבחוץ ולא בודקים את השכונה וכוח הקניה של תושבי האזור בו נמצא הנכס. הם בודקים את טבלת האקסל של הנכס, אותו קיבלו מהברוקר הישראלי או האמריקאי, עם הנתונים המספריים (מחיר קניה, שיפוץ, השכרה ותשואה) וכלל אינם בודקים האם יש פשיעה באזור, אבטלה, בתים ריקים וכו’. אותם אנשים מתפתים למחיר הנמוך של הנכסים ותשואה הגבוהה בהשוואה לישראל ורוכשים מבלי לעשות בדיקות על הנכס או על הברוקר.

נכסים בארה”ב

חשוב לציין כי גם נכסים, הנמצאים בשכונות עוני בארה”ב, נראים מפוארים יחסית: מדובר בווילות רחבות, בעלות שלושה מפלסים וכן גינה הצמודה לנכס, מקום חניה (גראז’) הנמצא בסמוך ולפעמים אף בתוספת בריכה. בעין ישראלית נראה כי מדובר בבית יוקרתי, הנמצא במקום יוקרתי ואיכותי, אך לא כך בשטח, בארה”ב זה לא עובד כמו בישראל: בארה”ב מיליוני בתים מטופחים שלא שווים אפילו 10 אלפים דולר. לאחרונה אף פורסמו כי בדטרויט ישנם בתים שנמכרים בדולר אחד בלבד!!.


מדוע חשוב לדעת מהו כוח הקנייה של התושבים באזור וכמה הם מרוויחים? מכיוון שכך נוכל לדעת האם השכירות אותה נקבל אכן מוצדקת לאזור, וכי הדיירים מרוויחים דיו כדי לשלם השכירות החודשית. מעבר לכך ככל שכח הקנייה וההכנסה של הדיירים תהיה נמוכה יותר, כך הפשיעה תהיה גבוהה יותר, הסיכוי לעובדה שדייר לא ישלם שכירות גבוה, וכן גם בהכרח האבטלה באזור תהיה גבוהה יותר.

נדל”ן בארה”ב 

הנדל”ן בארה”ב בניגוד לארץ עובד בצורה מאוד שקופה וכל הנתונים נמצאים ברשת. חשוב לציין כי ישנם לא מעט אתרים בהם נוכל לקבל נתונים אלו, ולפעמים יש להם סטייה קלה מהמקור, אך ניתן לדעת כמה מרוויחים תושבי האזור בקלות.

ברגע שמקבלים נכס אותו רוצים לרכוש יש להכניס את הכתובת ב zillow.com (חשוב לציין כי זהו אתר אחד מתוך עשרות, ויש לבדוק את כולם) לאחר שראיתם את הנכס, קראתם עליו קצת, ניתן לראות בעמוד זה נכסים דומים למכירה, נכסים דומים שנמכרו וכן היסטוריה של הנכס. כדי לדעת כמה תושבי האזור מרוויחים ישנו כפתור “LOCAL INFO” עליו יש ללחוץ כדי לקבל נתונים על השכונה – מיהם הדיירים, האם נשואים/רווקים, מהם הגילאים וכו’. כדי לדעת כמה תושבי השכונה מרוויחים יש ללחוץ על הכפתור DEMOGRAPHIC ולראות בצורה פשוטה כמה אנשים מרוויחים באותו אזור בהשוואה לשכונה ובכלל לכל ארה”ב. חשוב לציין כי את הנתון הנ”ל יש להצליב עם אתרים נוספים וכן עם הברוקר המכיר וחי את השטח.

לאחר שראיתם כמה מרוויחים תושבי השכונה ניתן לדעת בקלות האם יהיו בעיות עם השכירות או שלא. נניח שבאזור הנכס מרוויח אדם ממוצע 2000 דולר לחודש, סביר להניח שיהיה לו קשה לשלם שכירות בגובה של 1000 דולר מדי חודש וההיפך.

כדי לדעת איפה בין השאר אני באופן אישי משקיע בארה”ב לחץ כאן

להורדה ללא עלות של הספר כיצד להשקיע בנדל”ן בארה”ב לחץ כאן

    
דילוג לתוכן