חלק גדול ממשקיע הנדל"ן מתייחס להשקעה שלהם בתור השקעה סולידית לשנים ארוכות. ואכן, נדל"ן זה נכס ריאלי, שמוכיח את עצמו לאורך שנים כהשקעה שמעלה את ערכה. אפשר להשכיר את הדירה לפרקי זמן ארוכים וליהנות מתשואה נאה של 4 – 5 אחוז באזור חיפה (באזור המרכז, התשואה היום היא מחצית מזה). אבל הפעם אנו רוצים לשים דגש על הגדלת ההון העצמי שלכם על ידי השקעת נדל"ן, בתוך כמה חודשים. נציג את דרך הפעולה, איך עושים את זה וכיצד להיזהר מבעיות שנובעות מחוסר ידע.
שלב ראשון – זיהוי השכונות המועדפות
תחילה יש לזהות את השכונות המועדפות לביצוע השבחת נדל"ן למימוש מהיר (משקיעים מנוסים מכנים את האסטרטגיה הזאת, השקעת פליפ). לרוב, המוקד צריך להיות שכונות וותיקות, עם מבנים ישנים ופחות מתוחזקים. בחיפה יש כמה וכמה שונות כאלה, שהחלו להיבנות כבר בשנות העשרים והשלושים של המאה שעברה. מדובר לדוגמא על שכונות שיש בהן בנייני רכבת וכן אוכלוסייה וותיקהכגון של עולים שעלו ארצה בשנות השמונים.
שלב שני – זיהוי דירה להשבחה, במחיר נמוך
בתוך השכונה, התמקדו בזיהוי דירות שנמכרות במחירים נמוכים ממחירי השוק. שימו לב כי באזור חיפה ניתן אפילו כיום למצוא נכסים במחירים של 600 – 800 אלף ₪ בלבד. דירות שלא תוחזקו מזה זמן, נמכרות אף במחירים שלמטה מזה.
שלב שלישי – השבחה של הנכס
תכנון שיפוץ שנועד להשביח את הנכס, כלומר להעלות את ערכו כמה שיותר, בכמה שפחות זמן וכסף. השבחה כוללת לדוגמא, חידוש טיח, צביעה קירות, צביעת משקופים, החלפת חזיתות של ארונות מטבח, חידוש קוסמטי של חדרי רחצה, התקנת אביזרים אסתטיים כגון גופי תאורה, ברזים חדשים וכדומה. לרוב לא מדובר על שיפוצים שדורשים הון רב.
שלב רביעי – השכרה
על מנת להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר לרוכשים שמחפשים נדלן מניב, מחפשים שוכרים לנכס. באזור חיפה, קרוב למוסדות להשכלה גבוהה, ניתן למצוא שוכרים די בקלות. לאחר השכרה, מעמידים את הדירה למכירה.
שלב חמישי – ביצוע אקזיט בנדל"ן (עסקת פליפ)
כאן מגיע שלב האקזיט. מכירת הנכס למשקיעים שמחפשים נכס מניב לשנים ארוכות. רבים ממשקיעים אלה מוכנים לשלם מעל מחיר השוק, עבור נכס מושכר, משופץ במצב טוב.
כללי זהירות ועקרונות חשובים:
- שימו לב שעסקת פליפ מתאימה לכם אם אתם באים בגישה פחות סולידית אלא להשקעה יותר אגרסיבית.
- השיטה מתאימה למי שרוצה להעלות הון עצמי בכמה חודשים ולא למי שרוצה הכנסה פסיבית קבועה.
- יש לבדוק היטב את הנכס, הן מבחינה משפטית והן מבחינה הנדסית. כך תוכלו לוודא שלא תיאלצו להשקיע סכומים גבוהים מדי בהשבחה.
- השבחה מהירה מבוססת על שיפוץ שהוא בעיקרו קוסמטי. יחד עם זאת, אפשר להביא בחשבון שיפוץ יותר נרחב, אם מחיר הנכס ועליית הערך לאחר השיפוץ מצדיקים זאת.
