נכון לכתיבת שורות אלו אין משכנתאות למשקיעים זרים הרוכשים נדל"ןבארה"ב, למעט רכישת מולטי פמיילי, או במידה ויש שותף מקומי בנכס. ביום שהבנקים יחזרו לתת משכנתאות המשקיעים יהיו הראשונים לחגוג, שכן יוכלו להכפיל כמות הנכסים שברשותם או להחזיר חצי מההון העצמי שהשקיעו, בחזרה הביתה
אחת למספר חודשים מגיע אליי משקיע בטענה כי יכול להשיג משכנתא מבנק אמריקאי כזה או אחר בתור משקיע זר. בתחילת הדרך עוד היו לי תקוות שאכן זה נכון, אך עם הזמן ראיתי וגם אותו משקיע ראה, כי כרגע הברזים סגורים בפני המשקיעים הזרים עד להודעה חדשה.
עד שנת 2007 משקיעים ישראלים ובכלל משקיעים זרים, שרצו לרכוש נדל"ן בארה"ב היו מביאים 60 אלף דולר במזומן ו 140 אלף דולר משכנתא מבנק מקומי. כיום אין משכנתאות בארה"ב, אך מה שפעם שילמו המשקיעים בתור הון עצמי, מהווה כיום מחיר דירה.
כשנכנסתי לעולם הנדל"ן לא מעט אמרו לי כי מדובר בריצות למרחקים ארוכים. עם השנים הבנתי עד כמה זה נכון, והמשקיעים שירוויחו כסף רב יותר יהיו אלו עם הראייה הרחוקה יותר.
מדוע אני אומר את זה?. בנקים אוהבים לתת משכנתאות והלוואות, הרי מזה הם חיים. וכפי שזה נראה, זה רק עניין של זמן עד שיחזרו להעניק הלוואות גם למשקיעים זרים. ומי שיהיה שם ביום הזה עם נכסים יצא נשכר בעוד מספר שנים. צריך להבין שארה"ב קיבלה סטירה בנושא הדיור וייקח לה זמן להתאושש מהטראומה, וכך גם הבנקים.
ברגע שזה יקרה ויהיו הלוואות, המשקיעים הזרים יוכלו לפתוח בקבוקי השמפניה, שכן הסבירות לעליות משמעותיות במחירי הדיור גבוהה (למרות שכבר עכשיו רואים עליות מחירים רציניות). הבנקים יכניסו כסף נוסף לשוק הנדל"ן בארהב ובכך יגבירו הביקושים. ברגע שזה יקרה זה יתרום רבות לעליית מחירים.
אני תמיד ממליץ כי ביום שיחזרו המשכנתאות בפני המשקיעים שני אופציות:
1. הרעבים והמכורים לנדל"ן (איתם נמנע כותב שורות אלו) – יוכלו לרכוש נכס נוסף כנגד שיעבוד הנכס הנרכש והנכס הקיים. נניח שבבעלותי נכס אחד אוכל לרכוש נכס נוסף מבלי להביא כסף נוסף מהבית. במקרה זה אם אקח משכנתא של 30 שנה בריבית של השוק המשכנתאות (שכרגע נמצאת בשפל היסטורי), השכירות מהבית הנרכש תכסה את ההחזר החודשי ואף יישאר לי עודף מדי חודש של כמה מאות דולרים. למה זה טוב? כי במצב זה יהיו בבעלות המשקיע 2 נכסים, הכנסה נוספת משכירות בהפחתת המשכנתא, ואקזיט משני נכסים במקרה של עליית מחירים. כשהדובדבן שבקצפת הינו – נכס נוסף ללא הון עצמי נוסף מצד המשקיע!!.
2. ישנם משקיעים הרוצים להחזיר חלק מההון עצמי בחזרה לחשבון הבנק שלהם. ביום של המשכנתא המשקיע יוכל לקחת משכנתא על הנכס, שרכש במזומן, בגובה 50 אחוז משוויו, כנגד שיעבוד הדירה. על הנכס תהיה משכנתא ולמשקיע יהיה חצי מהכסף אותו השקיע אצלו בחזרה.
אני מאמין בריצות למרחקים ארוכים, זאת הסיבה שאני חסיד גדול יותר של לרכוש דירה במחיר טוב, להשכיר אותה ולחכות לעליית מחירים, ופחות מתחבר לפליפים ועסקאות לטווח קצר.
להערכתי וכפי שאני נוהג לעשות, משקיעים שירכשו מספר נכסים רב יותר בארה"ב, יוכלו להגדיל
את ההכנסות שלהם ביום המשכנתאות וליהנות מאקזיט גבוה של מספר רב של נכסים בעוד
מספר שנים. כי כפי שכבר ציינתי, נדל"ן זה ריצות למרחקים ארוכים.
כדי לדעת איך מתחילים להשקיע בנדל"ן לחץ כאן
להורדה בחינם הספר כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב לחץ כאן
