מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

בתים באחת השכונות בארהב

מהי השקעת נדל”ן מניב?

השקעות נדל”ן מניב הן השקעות שמטרתן להניב תזרים מזומנים בקצב קבוע לבעלים של הנכס או הנכסים. אחת המטרות של ההכנסות השוטפות הן הכנסה פסיבית קבועה

איך תוודאו שהדירה שרכשתם בארה”ב נרשמה בטאבו?

לאחרונה נכתב לא מעט על ישראלים שרכשו בתים בארה”ב והבתים כלל לא נרשמו על שם המשקיעים בטאבו האמריקאי.
אז הנה כמה דברים שחייבים לעשות כדי להבטיח את העסקה ולוודא את רישומה בטאבו. 

לאחרונה פורסמה כתבה על כדורגלן העבר אסי בן שמעון שרכש לכאורה בתים למשקיעים שלו באינדיניאפוליס והבטיח להם תשואה. על פי הכתבה ניתן להסיק כי לכאורה משקיעים רבים קיבלו הבטחות לתשואה אך בספק אם נרשמו כלל כבעלי הנכס. כשסוגרים עסקת נדל”ן בארה”ב יש לעשות זאת עם טייטל קאמפני (title company).

חברות טייטל הינן חברות המחזיקות עורכי דין ורואי חשבון כשמטרתם לדאוג לכל הצדדים שהם חלק מהעסקת הנדל”ן.
הטייטל קמפני הם המקביל האמריקאי של עו”ד נאמן פה בישראל, אלא שבמקום לייצג צד אחד כמו בארץ (לקונה ולמוכר יש עו”ד שונה שמייצג אותם), בארה”ב הטייטל מייצגים את שני הצדדים – הרוכש והמוכר. הטייטל קאמפני אחראים למספר נושאים עיקריים הנוגעים לרוכש, למוכר ולכל מי שהוא צד בעסקה:

1.      הם אחראים לבדוק שאין שעבודים או עיקולים על הנכס, 
2.     לוודא שהמוכר הינו הבעלים הרשום של הנכס, ואינו מוכר נכס שאינו שלו.
3.      לוודא שאין חובות חשמל/מים ארנונה או כל חוב כזה או אחר על הנכס.
4.      אחראים לוודא שכל מי שהינו צד בעסקה יקבל את כספו: המוכר, הקאונטי, המתווך וכו’
5.      אחראים לרשום את הנכס על שם הרוכש במחוז (קאונטי)

ביום סגירת העסקה כל צד אחראי למלא את חלקו בעסקה לאחר שהטייטל בדק את חוקיות העסקה וכשירותה על כל המשתמע מכך.
כמו כן החברה מנפיקה ביטוח (title insurance) ומבטחת כל אחד מהצדדים שאכן אין בעיות בנכס או ברישום או שאין עיקולים הרובצים על הנכס ביום הסגירה. עלות הטייטל קאמפני והביטוח הינה כמה מאות דולרים בודדים ומשתנה ממדינה למדינה בארה”ב.

פעולת הטייטל קאמפני הינה חשובה ולכן אין לוותר עליה!
ישנם לא מעט משקיעים שאינם מודעים למנגנון זה המונע הונאות נדל”ן בארה”ב ופשוט מדלגים על השלב הזה.
בארה”ב הרישום של הנכסים הינו בקאונטי (מחוז), וזה המקביל לטאבו הישראלי. הליך רישום בטאבו הישראלי יכול לערוך חודשים רבים ולפעמים אף שנים. בארה”ב הרישום בטאבו הינו מהיר ותוך מספר שבועות הנכס יירשם בקאונטי על שם הרוכש.

כדי לוודא שהנכס אכן יירשם על שם המוכר יש להיכנס לאתר הקאונטי בו נמצא הבית. אתר זה חשוף לכולם ואין צורך בקוד או זיהוי משתמש.

לשם הבהרה הקאונטי הינו האזור בו נמצא הבית פיזית. נניח שארכוש בית בסינסינטי אוהיו, במחוז (קאונטי) שנקרא המילטון – עם הכניסה לאתר הקאונטי של המילטון באינטרנט בד”כ יהיה באתר כפתור של נכסים.
באתר הקאונטי ניתן למצוא בעלות על הנכס בשני אופנים: או חיפוש אחר בעלים על ידי הקלדת שם הרוכש או על פי כתובת הנכס. כלומר, בפעולה פשוטה באינטרנט ניתן לראות מי הבעלים של כל בית ובית בארה”ב.
כפי שציינתי לא פעם, בארה”ב הכול ברשת ובאתר של הקאונטי ניתן לראות גם את ההיסטוריה של הנכס, היסטוריה של הנכסים ליד, בכמה נרכשו, בכמה נמכרו, מה מספר החדרים וכו’.

חשוב לציין: כשרוכשים בית בארה”ב אין להקל ראש או לסמוך על המוכר או כל צד שלישי אחר שהוא לא אתם.
 לכן יש לבדוק טוב טוב לפני כל צעד ולוודא כשירות העסקה, כדי שלאחר הרכישה תמצאו את עצמכם עם נכס ולא עם נטל.
ארה”ב נורא משוכללת מבחינה נדלנית, לאחר הכרות עם עולם הנדלן שם מבינים עד כמה מדינת ישראל מפגרת מבחינת עסקאות נדל”ן בהשוואה לארה”ב, ועד כמה פשוט כאן בישראל לבצע עוקץ נדל”ן, בארה”ב אם עושים הכול כמו שצריך הסיכוי לכך אפסי על גבול הלא קיים. 



כדי לקרוא מה צפוי לשוק הנדל”ן האמריקאי ב2016   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל”ן בארה”ב   לחץ כאן

דילוג לתוכן