מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

בתים באחת השכונות בארהב

מהי השקעת נדל”ן מניב?

השקעות נדל”ן מניב הן השקעות שמטרתן להניב תזרים מזומנים בקצב קבוע לבעלים של הנכס או הנכסים. אחת המטרות של ההכנסות השוטפות הן הכנסה פסיבית קבועה

הדברים החשובים שחייבים לבדוק כשקונים דירה בארה”ב

דירה בארה"ב

ישנם מספר פרמטרים אותם יש לבדוק לפני שרוכשים בית בארה”ב: אבטלה, הכנסה שנתית, פשיעה, אחוז בתים ריקים ותשואה, שמשקפת הפרמטרים הללו

כשמגיעים לנתח שוק חדש או שוק קיים יש צורך לעשות ניתוח אזור עוד לפני הרכישה. כדי לעשות ניתוח מדויק של השכונה, ישנם מספר פרמטרים אותם יש לבדוק לפני הרכישה, וזאת על מנת לדעת ולהכיר טוב יותר את הסביבה מבחינה דמוגרפית. הניתוח אמור להיות עבור השכונה בה אתם מתעניינים, ולא רק ניתוח של המדינה, שכן בארה”ב גודלה של מדינה יכול להיות כפול בכמה מונים מגודלה של מדינת ישראל, והנתונים בכל אזור ואזור יכולים להיות שונים. עוד חשוב לציין כי כשאנו עושים את הניתוח יש לעשות אותו עבור אותו הZIP CODE   כדי שהניתוח יהיה מדויק יותר.

להלן הפרמטרים החשובים אותם יש לבדוק, כשאנו מנתחים שכונה ונכס:

1.      נתוני אבטלה – נתון האבטלה הינו נתון חשוב שכן מעיד על הכוח הפיננסי של תושבי האזור. במידה והאבטלה תהיה גבוהה מדי אחשוב מספר פעמים, שכן לא ארצה לרדוף אחר הדיירים שלי כדי לקבל את השכירות. את האבטלה באזור אשווה לאבטלה במדינה ובכלל בארה”ב. לדוגמא: אם האבטלה כרגע בארה”ב עומדת על 7.9% ארצה להשקיע במקומות בעלי שיעור אבטלה נמוך יותר או מקסימום 8.5% אבטלה. לא ארצה להשקיע באזורים בהם האבטלה מגיעה ל 11 אחוז וצפונה, וגם אם אשקיע שם ארצה תשואה גבוהה יותר, שתשקף את הסיכון.

2.      הכנסה שנתית – נתון זה נותן לי מדד על אופי השכונה. ככל שהתושבים באזור מרוויחים טוב יותר, כך קטנה הסבירות שאתקל בבעיות עם דיירים שלא משלמים. גם בדרך כלל שכונות בהם התושבים מרוויחים שכר גבוה יותר, הינן שכונות מטופחות יותר, עם פשיעה נמוכה יותר. כרגע שכר העבודה השנתי בארה”ב הינו  45 אלף דולר למשפחה לשנה. לכן כשאחפש נתונים על השכונה ארצה לוודא כמה מרוויחים התושבים ביחס לנתון זה כדי שאדע האם מדובר בשכונה חזקה כלכלית או שלא.

3.      פשיעה – אחד הנתונים החשובים הינו נתון הפשיעה. כשאתם בוחנים את השכונה יש לשים לב לנתון הזה, שכן השפעתו מכרעת על הנכס, ההתעסקות עמו וכמובן על התשואה. ככל שהפשיעה תהיה רבה יותר, כך גדל הסיכוי שלי להתעסק עם דיירים לא נחמדים, עם בעיות בגבייה, עם שיפוץ לאחר עזיבתם וכו’. כמובן שככל שהפשיעה גבוהה יותר, כך התשואה אמורה לגדול.

4.      VACANCY – נתון זה מציין את אחוז הבתים הריקים בשכונה. כשמדובר על אחוז בתים ריקים, מדובר בבתים, שריקים בעקבות הגירה שלילית, וכן בתים שבבעלות הבנק, שעדיין לא הוצאו למכירה. כשאשקיע במקום ארצה לדעת שאחוז הבתים הריקים לא יהיה גבוה במיוחד שכן, בדרך כלל במקומות בהם יש מספר גבוה של בתים ריקים, הפשיעה גדלה ואופי השכונה משתנה, שכן יש לא מעט פולשים לבתים הללו.

5.      תשואה – לאחר שבדקתי נתוני אבטלה, הכנסה שנתית, פשיעה ואחוז בתים ריקים, ארצה לוודא שהתשואה, שאקבל בגין השכרת הנכס בארה”ב יהיה בהתאם: אם הנכס המוצע למכירה הינו באזור פשיעה בו ההכנסה נמוכה ואחוז הבתים הריקים גבוה (לדוגמא 20%) אדע שאני בסיכון ועל כן לא אקנה נכס בתשואה של 8%, כי הרי אם אני כבר מסתכן על לפחות שיהיה רווח טוב בצד הסיכון.

כדי לדעת מה עדיף עסק או נדל”ן לחץ כאן

להורדה בחינם של הספר איך לרכוש בית בארה”ב  לחץ כאן

דילוג לתוכן