תשואה גבוהה, בטוחה חזקה בדמות נכס נדל"ני ותזרים מזומנים שוטף, אלה רק חלק מהסיבות מדוע השקעות בנדל"ן מניב, הפכו כל כך פופולריות ומבוקשות בקרב מעמד הביניים. אם נחבר אל כל אלה את הזעזועים הכלכליים מהשנים האחרונות, כמו משבר הסאב-פריים של 2008 ומשבר הקורונה שאנחנו עוד בעיצומו, נקבל גם צורך מאוד גדול לבצע צעדים בדרך ליצירת הכנסות פסיביות שיובילו אתכם כמה שיותר קרוב לעבר עצמאות כלכלית.
שני השלבים המקדימים ליציאה להשקעות מעין אלה הם תודעת שפע והתגברות על פחדים. אז צירפנו לפניכם פרק מאוד מעמיק בפודקאסט שלנו שיהווה חלק בלתי נפרד ממדריך זה, בדרך אל השקעות נדל"ן מניב.
השקעת סינגל פמילי
הדרך הפופולרית להשיג שליטה ואחריות מלאה על השקעה, היא לרכוש בית מסוג סינגל פמילי, או למעשה בית פרטי בארה"ב שינוהל עבורכם דרך חברת ניהול מקומית. ההשקעה תכלול, במרבית המקרים, גם עלות נוספת כזו או אחרת על שיפוץ הנכס.
בהשקעה ברכישת סינגל פמילי, תזכו לתשואה שוטפת מהדייר בארה"ב, את דמי השכירות תדאג לגבות חברת הניהול עבורכם. חברת הניהול תהיה אחראית גם לעדכן אתכם בתיקונים ונושאים נוספים הנוגעים לנכס. מאז משבר הקורונה באופן פרטני, חלה העדפה דווקא לרכישת סינגל פמילי המושכרים לשוכרי Section 8 ויש לכך מספר סיבות, החל מהוודאות שיש בקבלת דמי השכירות, לעומת שוכר שעלול לאבד את מקום העבודה שלו ולא בטוח ישלם.
השקעת דופלקס אמריקאי
לעומת סינגל פמילי, דופלקס כולל בתוכו שתי יחידות דיור ולמעשה מאפשר לנו לפזר כבר את סיכון ההשקעה בנכס אחד, בין שני אנשים. באתר Zillow.com תוכלו למצוא ספציפית נכסים רבים למכירה מסוג דופלקס.
ניתן לרכוש דופלקסים גם למטרת עסקת אקזיט קצרת מועד. במיוחד במשבר הקורונה, הפכו הדופלקסים להרבה יותר מבוקשים מצד משקיעים. מדוע זה מעניין אתכם? הרי כשאנחנו רוכשים נכס, בין אם לטווח ארוך או לטווח קצר, אנחנו צריכים לחשוב תמיד כיצד אנחנו יוצאים מהעסקה עם רווח מקסימלי. ככה שהביקוש גבוה יותר, ככה הפוטנציאל למצוא קונה באופן שימקסם לנו את התמורה, גבוה יותר.
השקעת טריפלקס
בדיוק כמו העיקרון של דופלקס, הטריפלקסים הם פשוט בתים פרטיים שנבנו כך כדי ששלוש משפחות יוכלו להתגורר בהן, כמובן עם כניסות נפרדות. הרעיון הוא דמי שכירות מעט יותר מוזלים בהשוואה לבית פרטי, המשקיע מצידו נהנה מתשואה גבוהה יותר בטריפלקס לעומת סינגל פמילי.
במקרים רבים הטריפלקסים נמצאים וממוקמים באזורים פחות טובים בארה"ב. לכן, מי שרוכש נכסים כאלה צריך לקחת בחשבון את הצורך בסלקטיביות גדולה מאוד בבחירת הנכסים, כדי לא לרכוש נכסים במצב תחזוקה גרוע, או שהם בעלי פוטנציאל השבחה נמוך. בפרק שצירפנו, הסברנו על הטעויות ברכישת נדל"ן בארה"ב והסברנו כיצד ניתן להימנע מכך.
מסלול מימון לרכישת בית בארה"ב
מסלול מימון היא דרך פסיבית ומעט סולידית יותר בהשוואה לרכישת בית להשקעה. ראשית, צריך לזכור שבעקבות משבר 2008, עד היום כמעט ולא ניתן לקבל משכנתא מבנק אמריקאי בגין רכישת סינגל פמילי. מאידך, זמן רב עבר מאז פרוץ המשבר הפיננסי ואין ספק שמצד הגוף המממן, מתן הלוואה לרכישת נכס בשיעורי מימון נמוכים, יכולה להוות השקעה סולידית תחת בטוחה מוצקה בדמות נכס.
לתוך החלל הזה יכולים להיכנס משקיעים במסלול מימון. הם נכנסים לתוך החלל במקום הבנק המממן, זוכים למעין "הערת אזהרה" על הנכס ומקבלים השקעה בנדל"ן מניב מסוג אחר. המשקיעים זוכים לקבל את תשלומי הריבית והקרן השוטפים, עד לפירעון ההלוואה. נקודה נוספת יתרון מבחינת המשקיע, היא שככל שעובר הזמן והתשלומים נפרעים, גובה הקרן הולך ויורד ושווי הבטוחה לרוב עולה. ככה שהמשקיע נשאר כל הזמן עם בטוחה שערכה הולך ועולה וכך גם הסיכון שלו הולך ויורד.
השקעה בפרויקט קבוצתי ויזמי
איגוד של מספר משקיעים, מאפשר ניצול של יתרונות כמו למשל מאפשר לכם לרכוש באמצעות שימוש בהון עצמי נמוך, נכסים בפריים לוקיישן ובסיכון נמוך. ממש כמו הפרויקט של פז גרופ בשיקגו שזכה לביקושים מאוד גדולים.
השקעת מולטי פמילי
אם אתם משקיעים בעלי הון, או שאתם יכולים לאגד קבוצת משקיעים, תוכלו לבצע השקעת מולטי פמילי, כלומר לבנות בנייני מגורים או בניינים שבהם כמה עשרות או מאות דירות. חשוב להדגיש שבמרבית המקרים, המתחמים הללו הללו נרכשים במקבצים ולא ניתן לרכוש בצורה בודדת. בנוסף, שוק הסינגל פמילי וגם המולטי פמילי נמצא בתנופה בעקבות הקורונה.
עסקה מתגלגלת על הנייר ללא הון עצמי והלוואות
בארה"ב ניתן לאתר מוכרים מסוג Motivated Sellers או בתרגום לעברית, מוכרים שלהוטים למכור את ביתם מסיבות שונות. לרוב, מי שחייבים למכור את ביתם, יעשו זאת תוך התפשרות משמעותית על המחיר, מה שצפוי להגדיל לנו את התשובה. כדי להרחיב בסוגיה הזאת צירפנו מיד מטה פרק מעולה בפודקאסט שלנו שמסביר כיצד לעשות זאת.
השקעה בבתי נופש אמריקאיים
אין ספק. הקורונה פגעה בתיירות העולמית ובמיוחד בנכסים שמושכרים לתקופות קצרות, חברה כמו AIRBNB שינתה לפחות זמנית את המודל שלה מהשכרה קצרת טווח להשכרה לטווח ארוך. יחד עם זאת, התיירות לא נעלמת, במוקדם או במאוחר הקורונה תיעלם ונכסים מסוגים אלה יחזרו להיות אטרקטיביים.
מגמת העל העולמית, וזה מה שחשוב, היא הרצון של אנשים בצורך ופנאי, זה נובע מתודעת השפע וגם מהתחזקות מעמד הביניים ברחבי העולם. ככל שהעושר העולמי גדל, כך מתפנים המקורות שיש לאנשים לרכישת חופשות ובתי נופש הם אחת מהאלטרנטיבות כשמשבר הקורונה יראה סימנים של סיום.
מי שמתעניין בתחום צריך לזכור שבתי נופש הם השקעה בסיכון גבוה יותר, בהשוואה להשקעה במגורים. הן יכולות להוות השקעה בנדל"ן מניב שעובדת בצורה מצוינת בזמני תיירות טובים. יחד עם זאת, במשבר כמו קורונה, מלחמה או סיכון ביטחוני התשואות עלולות להיות אפילו שליליות. אחד האתרים האמריקאים שעוסקים בכך הוא VORBO.COM.
