בית בארה"ב המושכר לשוכר Section 8

השקעות נדל”ן בחו”ל: כיצד לאתר הזדמנויות בעת משבר הקורונה?

נדלן להשקעה בחול הפך לאפיק המועדף על ישראלים, במיוחד בתקופת הקורונה, הצורך של ישראלים בהכנסה נוספת כמענה למשברים רק התחזק. אחרי עשור של עליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית, הגיע לפתע משבר הקורונה שמגדיל את הכדאיות ברכישת בתים שיושכרו לשוכרי Section 8

מאז 2015, כשעלה מס הרכישה בישראל ל-8%, חלה עלייה משמעותית בהתעניינות של ישראלים בביצוע השקעות נדל”ן בחו”ל ובפרט השקעות נדל”ן בארה”ב. אבל, תתפלאו, מיסוי ישראלי הוא לא הסיבה שבגינה ישראלים בוחרים ללכת על נדלן להשקעה בחול. אותם משקיעים שבעבר בחנו השקעות נדל”ן בישראל, החליפו דיסקט והחלו לרכוש נדל”ן להשקעה בחו”ל. ההשקעות בארה”ב הגיעו למדינות כמו אטלנטה, פלורידה, לוס אנג’לס ואזורים נוספים שהפכו אהובים על הישראלים. המומחיות של פז גרופ במהלך השנים האחרונות היא ליווי עסקאות נדל”ן בחו”ל מאז 2009 ובמאמר זה נסביר כיצד ניתן לאתר הזדמנויות השקעה בעקבות משבר הקורונה.

בתום כעשור של עליות מחירי הנדל”ן למגורים בארה”ב, הגיע משבר הקורונה. הזדמנויות נדל”ן בארה”ב ובכלל הזדמנויות השקעה בנדל”ן בחו”ל שלא היו קיימות ערב המשבר צצו לפתע, אבל לזמן מוגבל. אין כמו משבר כדי להזיז את הגבינה של חברות ועסקים רבים ולשנות שוב את המציאות בשוק הנדל”ן האמריקאי.

השאלה הכי גדולה ששואלים את עצמם משקיעי נדל”ן וכל מי שמתעניין בביצוע השקעות נדל”ן בחו”ל ובישראל, היא האם עשור של עליות מחירים הסתיים במרץ 2020? אז למטיבי ללכת של ממש נמליץ לקרוא את הדו”ח של חברת Cushman&Wakefield שנכתב בעקבות משבר הקורונה. הדוח כמובן בשפה האנגלית ומנסה לשפוך אור על המגמות החדשות בעקבות המשבר.

הזינוק בשיעור האבטלה ישפיע על רכישת בתים בארה”ב

אז כיצד משבר הקורונה צפוי להשפיע על הנדל”ן בארצות הברית? עם 20 מיליון מובטלים חדשים ועובדים רבים אמריקאים שנאלצים לספוג ירידה בשכר, נראה כי האפשרות לרכוש דירות מגורים תיפגע והתקופה תהיה מאתגרת. 15% אחוזי אבטלה בארה”ב, גם אם באופן זמני הם פגיעה משמעותית מאוד.

מנגד, הממשל האמריקאי התחייב להזרמות כספים חסרות תקדים של טריליוני דולרים למשק. הבנק המרכזי בארה”ב הפחית את הריבית בחזרה לרמת שפל. צעדים אלה נועדו כדי לתמוך בכלכלה האמריקאית ולעודד את צמיחת הכלכלה בטווח הארוך. ממשל ביידן שנכנס לאחרונה הבטיח להמשיך ולתמוך בכלכלה האמריקאית ואפילו השיק תכנית לעידוד רכישת בתים למגורים.

אז כדי להבין את האסטרטגיה בזמן מיתון כלכלי, יש להבין כי בתקופות של ירידה בפעילות. מי שנפגעים יותר מכל הם נכסי היוקרה ודירות במחירים הנחשבים יקרים. זאת בעוד שדווקא בתים ודירות במחירים נמוכים נפגעים הכי פחות מהמצב בשל מספר סיבות. בראש ובראשונה, בעת מיתון יותר רוכשים ומשקיעים מעדיפים להשקיע בנכסים זולים.

הסבר נוסף הוא שכאשר מחירו של נכס הוא זול באופן יחסי והתשואה עליו משכירות היא גבוהה יותר, פוטנציאל הירידה במחיר נמוך יותר. כשהמחיר של נכס זול יורד, ההפסד הכספי הכמותי הוא באלפי דולרים עד עשרות אלפי דולרים לכל היותר. זאת, בעוד שהתשואה השנתית משכירות מחזירה את שיעור הירידה. כשמדובר בנכסים יקרים לעתים ההפסד הוא של עשרות עד מאות אלפי דולרים בשנים והתשואה השנתית הנמוכה לא מצליחה לפצות על ההפסדים.

פתרון השקעות נדל”ן בחו”ל למשבר הקורונה: כשהממשל האמריקאי משלם את דמי השכירות

יהיו שיטענו כי בזמן מיתון כלכלי ואי וודאות שבה מפטרים רבים ממקומות העבודה, ישנה אי וודאות בקבלה של דמי השכירות החודשיים. לכאורה, נראה שזה לא הזמן לבצע נדלן להשקעה בחול. אכן, אין ספק שמצבים שבהם דייר מתקשה לשלם יהיו יותר נפוצים, אך ניתן מראש להשקיע בנכסים מתכנית Section 8.

בהשכרה כזו מי שמשלמת את דמי השכירות בפועל היא ממשלת ארה”ב באופן ישיר לבעל הנכס ולא השוכר עצמו. כך, שהמשקיע יכול לקבל את הביטחון הגבוה ביותר שהתשלום שלו יגיע.

בדרך זו המשקיע מגדר את הסיכון לאי-קבלת דמי השכירות. בזמן תקופת ההשכרה ניתן להשביח את הנכס בדרכים שונות ולהכין אותו ליום שבו המצב בשוק הנדל”ן ישתנה לטובה. אך נדגיש כי זו אינה המוטיבציה העיקרית בביצוע העסקה.

חשוב לזכור שבעת השכרת נכס לדייר בתכנית Section 8 אנחנו מחויבים לוודא כי הנכס ברמת תחזוקה גבוהה. פקידי הממשל ישלחו מפקח שייבחן את הנכס בעת כניסת הדייר ומדי שנה מגיע מפקח לביקורת.

יתרון נוסף שיש לתכנית הזו בעת משבר הוא שלדיירים שלה יש מוטיבציה לשמור על מקום העבודה שלהם, היות ובמידה והם מאבדים אותו הם מפסידים את הזכאות לתשלום שכר הדירה שלהם על ידי ממשלת ארה”ב. כך, שיש להם מוטיבציה לשמור על מקום העבודה גם במשבר. או לחילופין למצוא עבודה חלופית במקרה של פיטורים, היות וסבסוד שכר הדירה הוא קריטי מאוד עבורם.

בשורה התחתונה: רכישת דופלקסים אמריקאים כאסטרטגיית השקעה בנדלן בחול

אפשרות נוספת להרוויח ממשבר הקורונה היא לרכוש דופלקסים אמריקאים, השקעות כאלה כדאי לעשות דרך ליווי עסקאות נדל”ן בחו”ל שמבצעת חברה מקצועית ומנוסה.

דופלקים נמצאים באזורי C שבשגרה הם נכסים באזורים פחות טובים בארה”ב. מי שעוקב אחר הסרטונים והתכנים של Paz Group ראה פעמים רבות שאנחנו נגד רכישה של נכסים כאלה. אולם, בעת משבר יש לשנות גישה ולייצר תזרים מזומנים ותשואות גבוהות בהשקעה בנדל”ן אמריקאי.

אי הוודאות סביב מחירי הנדל”ן בערים רבות בארה”ב לפחות בטווח הקצר והבינוני, מדגישה את הצורך לביצוע השקעות נדל”ן באופן מניב ותזרימי. קרי, משקיעי נדל”ן ישראלים המבצעים עסקאות חייבים לבנות תכנית עסקית שמתבססת יותר על הכנסות משכירות ומעט מאוד תחזיות למימוש הנכסים בעסקאות אקזיט.

השקעות נדלן בארה”ב יהיו אטרקטיביות גם בעת משבר הקורונה, המשקיעים הם אלו שצריכים לבנות את האסטרטגיה הנכונה כדי להקטין את הסיכונים ולהגדיל את התשואה השוטפת והנזילות לאור המצב.

השקעה בנדלן בחול – אלה היתרונות שיש לפז גרופ בעת ליווי עסקאות נדלן בחול

  1. איתור של עסקאות מתחת למחיר השוק – הדגש של פז גרופ תמיד היה על איתור הזדמנויות המוצעות מתחת למחירי שוק. אנחנו יודעים שבדרך הזאת הסיכויים להניב תשואות טובות גבוהים יותר. הרעיון שלנו הוא לייצר למשקיע גם תשואה שוטפת מדמי שכירות, לצד רווח הון גדול בעת מימוש הנכס להשקעה לאחר מספר שנים. פז גרופ מעניקה ליווי מלא ושלם בכל תהליך ההשקעה.
  2. תהליך עקבי, מסודר ויסודי של איתור השקעות – עם השנים פיתחנו מודל של בקרה, ביקורת ובדיקות שונות, שמטרתו להביא להפחתת הסיכונים שיש בעסקה לרכישה הנכס. תוכלו לקרוא על כך במאמר הבא. 
  3. מעל 1,000 טרנזקציות מוצלחות מאז 2009 – לפז גרופ ניסיון של שנים ארוכות בפתרונות השקעה בנדלן בחול. הניסיון עושה את ההבדל לעתים בין השקעות מוצלחות, ללא מוצלחות. המומחיות בבחירת הנכסים מייצרת וודאות גדולה יותר בהשקעה, הגם שתמיד יהיו סיכונים והם לא נעלמים לחלוטין.
  4. אפשרויות השקעה בתקציבים שונים – אנחנו מאפשרים רכישה של בתים במגוון רחב של תקציבים, כשהרף המינימלי הוא פחות או יותר 50 אלף דולר, כשהעדיפות היא תקציב של 100,000 דולר על מנת שהמשקיע יוכל לרכוש בתים בשכונות טובות יותר ובעלי פוטנציאל רב יותר. לחלופין, לפז גרופ גם עסקאות מימון שונות שבהם המשקיע מעניק הלוואה לרכישת בית בארה”ב וזוכה בשעבוד ראשון על הבית.

נשמח לסייע בכל שאלה

בית בארה"ב המושכר לשוכר Section 8

מאמרים נוספים

דוח CMA לדוגמא

מה זה Comperative Market Analysis או CMA?

מהו Comparative Market Analysis? אז זהו דוח שדומה בחלקו מאוד לנתוני הנדל”ן ההשוואתיים שמספקת רשות המסים וגם למידע שיש לכם היום ביד 2. אם תבחרו

דילוג לתוכן