בית בארה"ב המושכר לשוכר Section 8

מאמרים נוספים

South Shore Chicago

מהי השקעת נדל”ן פסיבית?

במאמרים הקודמים דיברנו על הכנסה פסיבית וגם על עצמאות כלכלית, כדי להשיג אותן עלינו לייצר השקעות פסיביות. שהרי, אם ההשקעות לא פסיביות, אז המשקיע נדרש

בית בארה"ב המושכר לשוכר Section 8

השקעות נדל”ן בחו”ל: כיצד לאתר הזדמנויות בעת משבר הקורונה?

אחרי עשור של עליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית, הגיע לפתע משבר הקורונה שמגדיל את הכדאיות ברכישת בתים שיושכרו לשוכרי Section 8

מאז שעלה מס הרכישה בישראל ל-8%, חלה עלייה משמעותית בהתעניינות של ישראלים בביצוע השקעות נדל”ן בחו”ל ובפרט השקעות נדל”ן בארה”ב. אותם משקיעים שבעבר בחנו השקעות נדל”ן בישראל, החליפו דיסקט והחלו לרכוש נדל”ן להשקעה בחו”ל. ההשקעות בארה”ב הגיעו למדינות כמו אטלנטה, פלורידה, לוס אנג’לס ואזורים נוספים שהפכו אהובים על הישראלים.

בתום כעשור של עליות מחירי הנדל”ן למגורים בארה”ב, הגיע משבר הקורונה. הזדמנויות נדל”ן בארה”ב שלא היו קיימות ערב המשבר צצו לפתע. אין כמו משבר כדי להזיז את הגבינה של חברות ועסקים רבים ולשנות שוב את המציאות בשוק הנדל”ן האמריקאי.

השאלה הכי גדולה ששואלים את עצמם משקיעי נדל”ן וכל מי שמתעניין בביצוע השקעות נדל”ן בחו”ל ובישראל, היא האם עשור של עליות מחירים הסתיים במרץ 2020? אז למטיבי ללכת של ממש נמליץ לקרוא את הדו”ח של חברת Cushman&Wakefield שנכתב בעקבות משבר הקורונה. הדוח כמובן בשפה האנגלית ומנסה לשפוך אור על המגמות החדשות בעקבות המשבר.

הזינוק בשיעור האבטלה ישפיע על רכישת בתים בארה”ב

אז כיצד משבר הקורונה צפוי להשפיע על הנדל”ן בארצות הברית? עם 20 מיליון מובטלים חדשים ועובדים רבים אמריקאים שנאלצים לספוג ירידה בשכר, נראה כי האפשרות לרכוש דירות מגורים תיפגע והתקופה תהיה מאתגרת. 15% אחוזי אבטלה בארה”ב, גם אם באופן זמני הם פגיעה משמעותית מאוד.

מנגד, הממשל האמריקאי התחייב להזרמות כספים חסרות תקדים של טריליוני דולרים למשק. הבנק המרכזי בארה”ב הפחית את הריבית בחזרה לרמת שפל. צעדים אלה נועדו כדי לתמוך בכלכלה האמריקאית ולעודד את צמיחת הכלכלה בטווח הארוך.

אז כדי להבין את האסטרטגיה בזמן מיתון כלכלי, יש להבין כי בתקופות של ירידה בפעילות. מי שנפגעים יותר מכל הם נכסי היוקרה ודירות במחירים הנחשבים יקרים. זאת בעוד שדווקא בתים ודירות במחירים נמוכים נפגעים הכי פחות מהמצב בשל מספר סיבות. בראש ובראשונה, בעת מיתון יותר רוכשים ומשקיעים מעדיפים להשקיע בנכסים זולים.

הסבר נוסף הוא שכאשר מחירו של נכס הוא זול באופן יחסי והתשואה עליו משכירות היא גבוהה יותר, פוטנציאל הירידה במחיר נמוך יותר. כשהמחיר של נכס זול יורד, ההפסד הכספי הכמותי הוא באלפי דולרים עד עשרות אלפי דולרים לכל היותר. זאת, בעוד שהתשואה השנתית משכירות מחזירה את שיעור הירידה. כשמדובר בנכסים יקרים לעתים ההפסד הוא של עשרות עד מאות אלפי דולרים בשנים והתשואה השנתית הנמוכה לא מצליחה לפצות על ההפסדים.

פתרון השקעות נדל”ן בחו”ל למשבר הקורונה: כשהממשל האמריקאי משלם את דמי השכירות

יהיו שיטענו כי בזמן מיתון כלכלי ואי וודאות שבה מפטרים רבים ממקומות העבודה, ישנה אי וודאות בקבלה של דמי השכירות החודשיים. אכן, אין ספק שמצבים שבהם דייר מתקשה לשלם יהיו יותר נפוצים, אך ניתן מראש להשקיע בנכסים מתכנית Section 8.

בהשכרה כזו מי שמשלמת את דמי השכירות בפועל היא ממשלת ארה”ב באופן ישיר לבעל הנכס ולא השוכר עצמו. כך, שהמשקיע יכול לקבל את הביטחון הגבוה ביותר שהתשלום שלו יגיע.

בדרך זו המשקיע מגדר את הסיכון לאי-קבלת דמי השכירות. בזמן תקופת ההשכרה ניתן להשביח את הנכס בדרכים שונות ולהכין אותו ליום שבו המצב בשוק הנדל”ן ישתנה לטובה. אך נדגיש כי זו אינה המוטיבציה העיקרית בביצוע העסקה.

חשוב לזכור שבעת השכרת נכס לדייר בתכנית Section 8 אנחנו מחויבים לוודא כי הנכס ברמת תחזוקה גבוהה. פקידי הממשל ישלחו מפקח שייבחן את הנכס בעת כניסת הדייר ומדי שנה מגיע מפקח לביקורת.

יתרון נוסף שיש לתכנית הזו בעת משבר הוא שלדיירים שלה יש מוטיבציה לשמור על מקום העבודה שלהם, היות ובמידה והם מאבדים אותו הם מפסידים את הזכאות לתשלום שכר הדירה שלהם על ידי ממשלת ארה”ב. כך, שיש להם מוטיבציה לשמור על מקום העבודה גם במשבר. או לחילופין למצוא עבודה חלופית במקרה של פיטורים, היות וסבסוד שכר הדירה הוא קריטי מאוד עבורם.

בשורה התחתונה: רכישת דופלקסים אמריקאים כאסטרטגיית השקעות נדל”ן בארה”ב

אפשרות נוספת להרוויח ממשבר הקורונה היא לרכוש דופלקסים אמריקאים. נכסים אלה נמצאים באזורי C שבשגרה הם נכסים באזורים פחות טובים בארה”ב. מי שעוקב אחר הסרטונים והתכנים של Paz Group ראה פעמים רבות שאנחנו נגד רכישה של נכסים כאלה. אולם, בעת משבר יש לשנות גישה ולייצר תזרים מזומנים ותשואות גבוהות בהשקעה בנדל”ן אמריקאי.

אי הוודאות סביב מחירי הנדל”ן בערים רבות בארה”ב לפחות בטווח הקצר והבינוני, מדגישה את הצורך לביצוע השקעות נדל”ן באופן מניב ותזרימי. קרי, משקיעי נדל”ן ישראלים המבצעים עסקאות חייבים לבנות תכנית עסקית שמתבססת יותר על הכנסות משכירות ומעט מאוד תחזיות למימוש הנכסים בעסקאות אקזיט.

השקעות נדלן בארה”ב יהיו אטרקטיביות גם בעת משבר הקורונה, המשקיעים הם אלו שצריכים לבנות את האסטרטגיה הנכונה כדי להקטין את הסיכונים ולהגדיל את התשואה השוטפת והנזילות לאור המצב.

דילוג לתוכן