מדוע עדיף לקנות דירה מעבר לים מאשר דירה בישראל

מאמרים נוספים

מדוע עדיף לקנות דירה מעבר לים מאשר דירה בישראל

7 סיבות מדוע לא כדאי לרכוש דירה להשקעה בישראל?

אחד הדיונים הכי עמוקים שמסתיים בויכוחי סלון אינסופיים הוא האם לקנות דירה להשקעה בישראל? לאחר עליית מחירי הנדל"ן ומשבר הקורונה שמביא שיעור אבטלה גבוה למשק הישראל הסיכונים עולים על הסיכויים

אחד הדיונים הכי עמוקים שמסתיים בויכוחי סלון אינסופיים הוא האם לקנות דירה להשקעה בישראל? אין ספק תוכלו לשמוע דעות לכאן או לכאן, אך בפוסט זה שנכתב לאחר החזרה לשגרה שמגיעה בחודש מאי 2020, המסקנה ברורה מפעם. ייתכן שמחירי הדירות בישראל עוד ימשיכו לעלות, אבל ברור שהסיכון גבוה מאי פעם. כמו בכל השקעה אנחנו צריכים לקבל החלטות רק על פי משוואת הסיכוי סיכון.

אם הסיכון לירידת מחירים ומצב שבו לא נוכל לקבל את דמי השכירות, גבוה מפוטנציאל ההשבחה והתשואה השוטפת והכוללת, אז כנראה שההשקעה לא כדאית. נכון, איש אינו יודע כמה המחירים בישראל יעלו,  אבל אם בארה”ב התשואה השוטפת נעה בטווח של 8%-10%, אז ברור שפוטנציאל עליות המחירים גבוה מפוטנציאל עליות המחירים בישראל.

תשואה שוטפת נמוכה

באזור המרכז האהוב על משקיעי הנדל”ן בישראל, התשואה מהשכרת דירה עומדת על 2%-3% לפני הוצאות. תשואות כאלה הן נמוכות מעלות המימון הממוצעת של כ-3.5% עד 4% במשכנתאות לכ-20 שנה. חלק מהמשקיעים נמתחים בישראל עד הקצה ונוטלים גם משכנתאות ל-30 שנה. ככל שניטול משכנתאות לטווח ארוך יותר כך הסיכון של הבנק יגדל, עלות המימון תעלה.

לא זו בלבד, אלא שאחד הכללים הבסיסיים במימון נכסים והשקעות הוא שכדאי למנף את ההשקעה בעזרת מימון חיצוני, במידה ועלות המימון נמוכה מהתשואה על הנכס. בישראל המצב הוא הפוך, עלות המימון היא גבוהה מהתשואה על הנכסים, כך שכל מי שמממן את הנכס בהלוואה בנקאית, בהנחה שמחיר הנכס לא יעלה, עלול להפסיד כסף. זה שקול למצב שבו אתם שמים כל חודש מכספכם כדי לממן את הנכס שקניתם להשקעה.

תשואה נמוכה היא ויתור על כרית ספיגת ההפסדים

אם חלילה בדירה שרכשנו להשקעה בישראל נצטרך להשקיע כספים משמעותיים, כמו החלפת צנרת או תיקונים, באותה השנה נרשום הפסד על ההשקעה. או אם תרצו הפסד תזרימי בכל הקשור לתשואה שוטפת. חשבו על זה כך, אם כנגד הדירה יש משכנתא גדולה, אז באותה השנה לא נוכל לעמוד בתשלומים השוטפים כי עלינו להשקיע בשיפוץ, אחרת הדירה לא תהיה ראויה למגורים.

לעומת זאת, השקעות נדל”ן בארה”ב, מניבות במקרים רבים תשואה שוטפת גבוהה בהרבה מדמי שכירות, כך שבמקרה ואנו נדרשים לשיפוצים ותיקונים, עדיין נוכל להישאר עם תשואה סבירה בניקוי הוצאות התיקונים על הנכס. יתרה מכך, אם חלילה ניקלע למספר שנים של ירידות מחירי נדל”ן אז הרווחים מהתשואה השוטפת יכולים לפצות על הפסדי ההון. זאת בניגוד לישראל שבה התשואה השוטפת נמוכה ובמידה ויהיו הפסדי הון, התשואה השוטפת לא תוכל לפצות עליהם.

רמת מחירים גבוהה וסיכון להפסדי הון

אחד המדדים הכי בולטים ליוקר מחירי נדל”ן ולהיעדר כדאיות השקעה, הוא מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה. בישראל נדרש יחיד בשכר ממוצע לחסוך 19 שנה כדי לרכוש דירה ממוצעת, כך על פי כתבה בכלכליסט.

לשם השוואה, אם ניקח למשל את אטלנטה שבמדינת ג’ורג’יה, אז משכורת שנתית ממוצעת היא כ-50,000 דולר ומחיר בית ממוצע הוא כ-235 אלף דולר. כלומר, בתוך כ-4.5 שנים ללא שקלול הוצאות מחייה יוכל תושב לרכוש דירה. בישראל משך הזמן שנדרש לרכישת דירה על פי מדד זה גבוה פי 4 מארה”ב.

רגולציה שפוגעת בהשקעות ובמשקיעים

במהלך שנת 2015 משרד האוצר ברשות שר האוצר דאז, מר משה כחלון, הגה רעיון. הוא ביקש להטיל מס קבוע על כל מי שמחזיק בדירה שלישית. אותו מס איים לפגוע בהכנסה השוטפת של פנסיונרים, עצמאים ומי שבנו על הכנסה זו לשעת הפנסיה. שר האוצר התחלף אבל מה שלא השתנה זו המוטיבציה של המדינה לראות במשקיעי הנדל”ן בישראל כפוטנציאל הכנסות משמעותי וכקופת חירום בעת צרה.

הדרך שבה משקיעים רבים מתמודדים עם הסיכון הזה היא להתחפר. כלומר, למרות שהרגולציה מכבידה הם מתעקשים להמשיך ולהשקיע בישראל ולהיות עיוורים לסיכונים. זו לא הדרך לנהל סיכונים ולכן רצוי להעביר לפחות חלק מההשקעות אל מעבר לים.

סכנת מיסוי על שכר הדירה מרחפת מעל המשקיעים

מאז ומתמיד החלום של משרד האוצר היה למסות את שכר הדירה בצורה מלאה. כלומר, מי המשכירים יצטרכו לשלם מס של 25% מהכנסות שהם רושמים משכר הדירה כבר מהשקל הראשון. ההיגיון ברור, מי שחושב על דירה להשקעה בישראל, בייחוד כשזו הדירה הראשונה שלו, נהנה מפטור מלא ממס שבח ופטור ממלא על הכנסות משכירות.

משרד האוצר שואף לסגור את הפער הזה. ראשית, כדי להסדיר את נושא הדיווח על דירות להשכרה, כדי שכל דירה שמושכרת תהיה מדווחת. שנית, כדי לייצר מקור הכנסות קבוע ויציב, שנוח ופשוט לגבייה עבור קופת המדינה.

לא לקנות דירה להשקעה בישראל – כדי לפזר סיכונים

כולנו ציונים ואוהבים את מדינת ישראל, אבל בכל הנוגע לשמירה על ההון האישי והפרטי, עלינו לנקוט במדיניות מקצועית ולא רגשית. אם החיים שלנו בישראל, העבודה בישראל והחסכונות בישראל, ראוי לפחות לשקול בכובד ראש, הסטה של חלק מהכספים שלנו כדי שיושקעו במדינה אחרת. תארו לכם מצב שבו מתממש סיכון ספציפי בישראל ומשבר מקומי שאינו קשור למדינה אחרת. אז גם אנחנו עלולים להיות מפוטרים ממקום העבודה, גם החסכונות ייפגעו ומה – גם הדירה להשקעה תישאר ריקה? הרי שמצב כזה הוא לא הגיוני. אנחנו חייבים לפזר סיכונים ושחלק מההון לא יושפע ממה שקורה בישראל.

דירה להשקעה בישראל: החלטה אמוציונלית ואפקט הבעלות גורם להחלטות לא רציונאליות

צריך להודות בכך. ברכישת דירה להשקעה בישראל יש אלמנט חזק אמוציונלי. קשה מאוד להתווכח עם החלטות שמתקבלות מהבטן. יחד עם זאת, מי שמחליטים לקבל החלטה רציונאלית ומוכנים לנתק את הרגש, יוכלו גם להשיא את התשואה על ההון העצמי שלהם. הסיבה הראשונה היא שהם ממוקדים תשואה ורווחים ולא ממוקדים בהחלטות רגשיות. זה ההבדל בין מי שרוכש דירת מגורים להשקעה, למי שרוכש דירה להשקעה כמשקיע ומשכיר אותה לצד שלישי. כשמשכירים לצד שלישי, דואגים לשוכר, אבל חושבים פיננסית כיצד ההשקעה תשיג את התשואה הטובה ביותר. אין ספק יש גם יתרונות ברכישת דירה ראשונה למגורים או השקעה בישראל, אך מי שחושב על הדירה הבאה ורוצה לקבל החלטות רציונאליות, צריך לשקול גם השקעות נדל”ן מעבר לים.

דילוג לתוכן