דירה בארה"ב

דירה בארה”ב

Multi family  מקבץ דירות הנמצאות באותו קומפלקס ומופיעות בטאבו כיחידה אחת – קרי אי אפשר לקנות או למכור בית ספציפי מתוך המתחם. החיסרון הבולט – הביקוש למולטי פמיילי נמוך יותר לשכירות על ידי האמריקאים על כן לוקח זמן רב יותר למכור הנכסים הללו. היתרון הבולט – התשואה ברכישת מולטי פמיילי גבוהה

בארה”ב כאמור מספר סוגי נכסים כאשר העיקריים הינם: קונדו, סינגלפמיילי, טרי פלקס, פור פלקס, מולטי פמיילי וכו’, השונים אחד מהשני מבחינת העדפות האמריקאים, התשואה וביקושים לשכירות ומכירה.

מולטי פמיילי, המקביל הישראלי לבניין או אולי אפילו לשכונה (תלוי בגודלו), ומיועד בעיקר למשקיעים גדולים יותר, שכן בד”כ מדובר בעשרות ואף מאות יחידות דיור, המחוברות אחת לשנייה ולא ניתנות למכירה כיחידה בודדת. בד”כ במולטי פמיילי יועסקו אנשי תחזוקה בניהול ותחזוקת המתחם, והדיירים שגרים במתחם, הינם בד”כ במעמד בינוני ומטה – תלוי בעיר ובשכונה.

יש לציין כי במידה ונערוך תחרות העדפות לנכסים בקרב האמריקאים, הרי החלום האמריקאי הינו הסינגל פמיילי – בית פרטי, אחריו בדירוג  הקונדו – דירה, ולבסוף המולטי פמיילי (בניין, או מקבץ בניינים).

מכיוון שהמולטי פמיילי הינו מחתם רחב, עלות הרכישה שלו תהיה גבוהה יותר וכן התשואה למשקיע תהיה גבוה יותר, שכן מדובר בעסק לכל דבר עם הכנסות, הוצאות ועובדי תחזוקה, המטפלים בנכס סביב השעון. יש לציין עוד כי בניגוד לסינגל וקונדו, הבנקים כן מעניקים הלוואות ומשכנתאות לזרים לרכישת המתחמים הללו, בתנאי שאחד השותפים הינו בעל אזרחות אמריקאית. על כן במקרים רבים בהם תיכנסו לשותפות כזאת או אחרת בקבוצה לרכישת מולטי פמיילי, יהיה שותף מקומי בנכס באחוזים בודדים, שיאפשר לקחת מינוף בנקאי.

דירה בארה”ב

רבים המשקיעים בארץ ששואלים אותי לגבי קומפלקס שכזה שכן, חברות רבות בארץ מארגנות קבוצות לרכישת הקומפלקסים הללו בשיטה הבאה: מקימים חברה בה כל משקיע הוא בעל מניות באותה חברה, ולא בעל דירה ספציפית במתחם כפי שרבים נוטים לחשוב. חשוב לציין את הנתון הזה, שכן במידה ואחד המשקיעים מעוניין לממש את כספו ולצאת מהעסקה, יהיה לו קשה יותר למכור את מניותיו בחברה, מאשר אם בבעלותו היה נכס ספציפי אחר (סינגל או קונדו).

נקודה נוספת חשובה: בדרך כלל הברוקרים בארץ או בארה”ב יספרו כי הנכס מושכר ב 100% או אחוז שקרוב לכך, כדי לאמת הנתונים הללו יש צורך לבקש לראות PAY  ROLL – אישור להעברות הכספים של הדיירים, שכן לא מעט נתקלתי בנכסים בהם המתחם היה מלא עד אפס מקום אולם בפועל רק חצי מהם באמת שילמו על בסיס חודשי.  

 כדי לדעת מה זה סינגל פמיילי לחץ כאן

להורדה בחינם של הספר איך לרכוש בית בארה”ב לחץ כאן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *