מה זה ריפייננס ומה יקרה ביום שהבנקים בארה”ב יחזרו לתת משכנתאות?

ריפייננס, מימון מחדש, מימון חוזר או תהליך של מיחזור המימון הוא למעשה שימוש בבית שרכשתם או שרכש משקיע כדי למשוך בחזרה חלק מההון העצמי לטובת השקעות אחרות

מה זה ריפייננס ומדוע התהליך הזה חשוב בהשקעות נדל”ן בארה”ב ובכלל בשוק הנדל”ן? ריפייננס משמעותו מימון מחדש או מימון חוזר. זהו תהליך שבמהלכו רוכש הבית או המשקיע, משתמש שוק בבית או בדירה כדי לקבל מימון מחדש מהבנק. בישראל המהלך הזה הרבה יותר אפשרי בבתים מאשר בארה”ב. בישראל התהליך נקרא הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד הבית ומצטרף למשכנתא הקיימת שלכם, אבל המהלך כרוך בכל מיני תנאים ומגבלות.

מדוע תהליך ריפייננס הוא משמעותי לשוק הדיור האמריקאי ולהשקעות בכלל?

התהליך הוא משמעותי מאוד מהסיבה שברגע שיהיה אפשר לקבל מימון מבנקים כנגד נכסים, אז הרבה יותר הון ישתחרר בחזרה אל שוק הדיור ויופנה להשקעות. רכישות של בתים בארה”ב יגדלו והדבר ילווה בדרך כלל גם בעידוד הכלכלה האמריקאית וגם בעלייה בביקושים בשוק הדיור ולהשקעות חדשות. בכלל, המצב הזה יאפשר לייצר רווחים חדשים ומשמעותיים בנדל”ן בארה”ב בזכות הריבית האפסית.

מדוע לא ניתן לבצע כיום ריפייננס?

כרגע הבנקים בארה”ב מערימים קשיים בכל הקשור למשכנתאות, לרכישת דירה בארה”ב. המקומיים עוברים בדיקות מרובות וברוב המקרים נענים בשלילה לבקשת משכנתא. לזרים אין סיכוי בכלל כרגע. ביום, שהבנקים יחזרו לתת משכנתאות בצורה סדירה, יהיה ללא ספק היום בו המחירים יתחילו לטוס למעלה במהירות. למשקיעים שלי אני ממליץ לרכוש עכשיו דירות וביום שיחזרו המשכנתאות לעשות ריפייננס.

נדל”ן עובד בצורה זהה בכל מקום בעולם. זה לא משנה אם זה ישראל, ארה”ב, מזרח הרחוק או אירופה, מחיר נדל”ן יורכב תמיד ממרכיב הקרקע, עלות בנייה, ביקוש והיצע, נתוני הכלכלה של המדינה וכו’. ברגע שהבנקים בארה”ב נתנו משכנתאות לכל דורש, הם יצרו ביקושים אדירים לרכישת בתים על ידי כל אמריקאי והפכו את חלום הדירה לבר השגה, שהתגשם לאחר פגישה קצרה עם נציג המשכנתאות בבנק.
בעקבות כך כאמור עלו המחירים לרמות בלתי סבירות. כרגע המצב קיצוני לצד השני – נדירים המקרים שמישהו מקבל אישור למשכנתא, אלא אם כן יכולת ההחזר שלו באמת גבוהה. כבר היום ניתן לראות כי הבנקים פחות קשוחים בכל הקשור לנתינת משכנתא – חשוב לזכור כי זהו אינטרס של הבנק לחלק הלוואת ומשכנתאות, כי הרי מזה הוא חי. ביום שהבנק ישחרר את הפקק ויחלק משכנתאות בקלות יתר, הוא יזרים כסף רב לנדל”ן, ייצור ביקושים לדירות ובכך יעלו המחירים.

אבל נדל”ן בארהב זה לא רק מספרים, יש בתחום זה גם אלמנט פסיכולוגי: ביום שהבנקים יקלו יותר ויתנו משכנתאות בקלות רבה למקומיים ולזרים, הם בעצם יביעו אמון בנדל”ן. אמון זה יתרום לשוק הנדל”ן הרבה יותר מהכסף שיזרימו לשוק, ותהיה סיבה נוספת לעליית מחירים.

אני אגב, ממליץ תמיד למשקיעים שלי לרכוש עכשיו כמה שיותר דירות במזומן. ביום שיחזרו לתת משכנתאות, לעשות ריפייננס – לקחת כסף מהבנק כנגד שיעבוד הנכס, ולרכוש עם הכסף נכס נוסף. כשזה יקרה הבנק ייתן 50 אחוז משווי הנכס ואז ניתן יהיה להכפיל את כמות הנכסים בבעלותכם, מבלי להביא כסף מהבית. דוגמא: נגיד שבבעלותכם דירה שרכשתם במזומן ב 70 אלף דולר. ביום שהבנקים יחזרו לתת משכנתאות, תוכלו לשעבד דירה זאת, לקבל 35 אלף דולר במזומן ועם לרכוש דירה נוספת כנגד שיעבוד הנכס החדש. במצב זה שני הנכסים יהיו משועבדים עם משכנתא ל 30 שנה שמתכסה על ידי שני הדיירים של הנכסים הללו, ואף נשאר רווח כל חודש לאחר ההחזר. וזה עוד לפני שהזכרתי את האקזיט שיהיה לכם משתי הדירות ולא רק מאחת.

כדי לדעת איך לרכוש נכס בארה”ב מהבנק לחץ כאן

למדריך השלם לרכישת נכס בארה”ב לחץ כאן

נשמח לסייע בכל שאלה

מאמרים נוספים

תגובות

תגובה אחת

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן