האם שוק הדיור האמריקאי עומד בפני משבר נוסף? על השאלה הזאת מנסה ניתוח של בנק ההשקעות האמריקאי JP Morgan לענות ואנחנו מביאים את עיקרי הדברים מתורגמים.
לטענת האנליסטים והכלכלנים בבנק, במהלך 5 השנים האחרונות רשמה הכלכלה האמריקאית קצב צמיחה גבוה, שיעור האבטלה ירד לשפל ונרשם שגשוג כלכלי. עוד טוענים כי ארועי השנים 2007-2009, עדיין חקוקים במוחם של המשקיעים בשוק הדיור האמריקאי, מחירי הבתים בארה"ב כבר עברו את השיא של 2006. אין ספק שכאשר משבר הקורונה משפיע כבר על כלכלות העולם, הדיון על התחממות יתר של שוק הדיור האמריקאי חוזר לשולחן.
JP Morgan: היכן עלו מחירי הדיור בארה"ב?
מדד מחירי הנדל"ן הלאומי בארה"ב רשם עלייה של 40% מהשפל אליו נקלע בשנת 2012, וגבוה רק ב-4% מהשיא הקודם שרשם בשנת 2006. אם בשנת 2006 המחירים הוגדרו כבועה היסטורית, כיום ישנה שונות גדולה מאוד במחירים בין המדינות והערים השונות.
אז מה המסקנה המסקרנת ביותר מהנתונים שאתם רואים בגרף מטה? העלייה בחוב המשכנתאות בין השנים 2003-2006 מסבירה מחצית מעליית המחירים והירידה במחירים הריאליים בין השנים 2006 עד לשנת 2011.
כיצד יושפעו השקעות נדל"ן בארצות הברית לאחר משבר הקורונה?
שוק הדיור כיום בארה"ב שונה מזה של אמצע שנות ה-2000. משבר הסאב-פריים הביא את משקי הבית בארה"ב להקטין את חובותיהם בגין נדל"ן, כך שרמות המינוף כיום נמוכות משמעותית מאלה של השנים שקדמו למשבר. גם החמרת והגברת הרגולציה בארה"ב מונעות מצב של מינוף יתר של משקי הבית.
המסקנה של JP Morgan בשורה התחתונה: השקעות נדל"ן בארצות הברית מסוכנות פחות מ-2008
בבנק ההשקעות מציינים לפני הכל ששוק הדיור האמריקאי לא מתנהג בצורה דומה בכל המדינות. אולם ברמה הכללית, שוק הנדל"ן האמריקאי מסוכן פחות הרבה יותר, למרות משבר הקורונה, בהשוואה לאמצע שנות ה-2000 (כלומר שנים 2005-2006).
כיום, ישנן מעט מאוד מדינות שבהן המחירים נחשבים לגבוהים על פי מדדי השוואה שונים. מעבר לכך, מסקנה מעודדת וחשובה נוספת שהעלו בבנק ההשקעות היא שרמת המתאם, כלומר, הקשר הסטטיסטי, בין עליית מחירי הנדל"ן לחוב המשכנתאות ירד. מדוע זה חשוב? הגורם המרכזי למשבר 2008 בשוק הדיור בארה"ב היה ועודנו מינוף יתר ונטילת הלוואות בהיקפים גדולים. לכן, אם אחד הסיכונים הכי גדולים לשוק הוא בועה נוספת, אזי חשוב לראות שהמחירים לא מתנפחים שוב בעקבות נטילת אשראי. אין זה אומר שהסיכון הזה לא קיים, אבל הניתוח הזה שופך עבורנו כמשקיעים עוד אור בדרך לקבלת החלטות מושכלות בטרם נשקיע.
