רכישת בית סינגל פמילי בארה"ב - בישראל רכישת בית פרטי גבוהה לפחות פי 3

רכישת דירה בארה”ב: מהם היתרונות לעומת קניית דירה בישראל?

לפני שמשקיעים מעוניינים לקבל החלטת השקעה בארה"ב הם משווים את העסקאות לכאלה שהם יכולים למצוא בישראל. במאמר זה באנו לענות על היתרונות של השקעות נדל"ן בארה"ב לעומת השקעות נדל"ן בישראל

הרבה מאוד מתעניינים פוטנציאליים בתחום השקעות נדל”ן בחו”ל ובכלל, תוהים מהם ההבדלים בין רכישת דירה בארה”ב (במקרים רבים זה יהיה בית סינגל פמילי או מולטי פמילי), לבין קניית דירה בישראל. מאמר זה הוא מאמר המשך לזה שבו נתנו 7 סיבות מדוע לא כדאי לרכוש דירה להשקעה בישראל.

ראשית, צריך לזכור שההשוואה הזו אינה פשוטה וטריוויאלית. מדובר בשתי מדינות עם אופי שונה לחלוטין, מיקום גיאוגרפי ואזור אחר בתכלית. חוקים שונים ואופי אחר של שוכרים פוטנציאליים,  עם מנטליות ותרבות שונה. ההבדלים העיקריים בין ארה”ב לישראל בכל הקשור לתרבות רכישת בית, הוא שבארה”ב אין חינוך מלידה לקניית נכס. במיוחד הדור הצעיר בארה”ב וגם דור ההורים לא רואה בבית או דירה משלו כיעד חשוב, אך מסתכל עליה כמוצר שאת שירותיו הוא צריך. בארה”ב זה בדיוק כמו לשכור כל שירות אחר.

מה ההבדלים ברמה הפרקטית בין רכישת דירה בארה”ב לבין רכישת דירה בישראל

השקעה פסיבית ומנוהלת

מי שרוכשים דירה להשקעה בישראל צריכים לדאוג לתחזוקה, תיקונים שוטפים וכאשר לדייר אין מים חמים ב-21:00 בלילה הוא מתקשר לבעל הדירה שבדיוק נמצא בארוע משפחתי. אתם לא רוצים לקבל טלפונים בהולים שיפריעו את מנוחתכם, לכן בארה”ב קיימות חברות ניהול לדירות מגורים כדי לתחזק ולתפעל את כל הפעולות הפשוטות עבורכם מרחוק.

מידת הפסיביות שבהשקעה היא מדד שחשוב במיוחד למשקיעים עובדים ולמשקיעים מבוגרים שהדירות משמשות להם כעוגן לפנסיה.

בדרך כלל בארה”ב – תשואה גבוהה יותר בסיכון זהה או נמוך יותר

לרכוש בית להשקעה בעיר מרכזית בארה”ב כמו קליבלנד, אינה שונה בכל הנוגע לסיכון הנובע מאי השכרה של הנכס בערים מרכזיות בישראל. מאידך, התשואה בישראל נמוכה בהרבה, כך שאין למשקיע כלל מרווח ביטחון ושוליים עבים במידה ובעיות מתרחשות.

 

נתוני התוצר לנפש בקליבלנד לעומת ערים מרכזיות בארהב
נתוני התוצר לנפש מלמדים למעשה מה התרומה הממוצעת של כל נפש בעיר הצליחה להפיק בשנה נתונה

החזר השקעה מהיר יותר 

תקופת החזר השקעה היא אחד הפרמטרים הכי חשובים בהשקעות ובמימון בכלל, כך גם בכל הנוגע להשקעות נדל”ן. בעגה המקצועית תקופת החזר השקעה היא גם מח”מ וככל שלהשקעה יש מח”מ (משך חיים ממוצע) נמוך יותר, הוודאות של המשקיע גבוהה יותר היות וקל יותר לחזות את ההתפתחויות בטווח הקצר מאשר בטווח הארוך.

חשבו על זה כך, אם השקעתם למשל בשוק ההון ורכשתם איגרת חוב שמועד פירעונה הוא בעוד מספר שנים רבות, החשש שלכם לגבי יכולת החברה להחזיר את ההלוואה הולך ועולה. הרי אינכם יודעים את ההתפתחויות בעתיד.

בישראל, מדובר בתשואות נמוכות ובתקופת החזר השקעה לעתים גם של 20 ו-30 שנה. יהיו שיטענו כי איננו לוקחים בחשבון את עליית הערך. אך משקיע מקצועי לא יכול לצפות שעליית ערך תתרחש בוודאות ולכן בבחינת החזר השקעה יש לקחת בחשבון רק את דמי השכירות. גם אם תיקחו את העיר שבה התשואה להשכרה הכי גבוהה בישראל, תצליחו להשוות אותה לעיר שבה התשואה משכירות היא הכי נמוכה. הרי ברור לכולם שהשכרת דירת מגורים בסביבת ניו יורק מסוכנת הרבה פחות מהשכרת דירה בדימונה, קריית שמונה או כל יישוב פריפריה אחר בישראל.

זמינות מחירים ונגישות של השוק

בארה”ב מחירי הבית לרכישה במדינות רבות הם מחצית ואפילו שליש ממחירם בישראל. במחיר של דירה ממוצעת בישראל, 1.6 מיליון שקל לרגע כתיבת שורות אלה, אפשר לרכוש 3-4 בתים במצב מעולה בשכונות מעולות בארצות הברית. עם כל הגישה הציונית, בכל מה שמדובר בהשקעות אנחנו חייבים רציונאליות וקבלת החלטות הגיונית. פיזור השקעה בין 4 מדינות שונות בארה”ב משאיר אותנו עם הסיכון הספציפי לבעיה באותה מדינה, אבל תמהיל השקעה הגיוני בהרבה מאשר להסתמך רק על ישראל.

בשורה התחתונה: המחירים הנמוכים יחסית של רכישת דירה בארה”ב מאפשרים לממש השקעות בקלות יותר.

יעילות שוק ונזילות גדולה יותר – בשוק הנדל”ן האמריקאי לעומת הישראלי

צריך לזכור ששוק הדיור בארה”ב אמנם נפגע קשה במשבר 2008 ובתקופה שלאחריו קונים רבים נעלמו ואיש לא רצה להסתכל בכלל על רכישת דירה בארה”ב, כך בדיוק בתקופה הזו היו ההזדמנויות הגדולות ביותר. אם מסתכלים על השוק כיום אז הוא הבריא לחלוטין, גם בהתחשב בקורונה, הוא יעיל יותר עם מערכות מידע בדיקה והשוואה של נתונים מכל הסוגים, מתווכים רבים יותר שחותרים לעסקאות וקונים ממגוון רחב של מדינות.

יעילות שוק היא חשובה לצורכי נזילות, כשיש נזילות פוטנציאלית קל יותר לממש את הנכס במדינה ואנו זקוקים לכך. למשל, גם במשבר הקורונה הייתה נסיגה מסוימת במספר העסקאות, אך הנחות קלות שהעניקו מוכרים הביאו מיד קונים והירידה לא הייתה דרסטית נכון לרגע כתיבת שורות אלה.

פרטיות ואנונימיות

תתפלאו. אחת הבעיות הגדולות ביותר של משקיעי נדל”ן סדרתיים בישראל הוא חשש מניכור והתנכלות. בישראל שונאים את בעלי ומשכירי הדירות, כאילו הם אוייבים. המדינה סייעה מאוד בתחזוק השנאה הזאת. בארה”ב אין דבר כזה. גם אם למשקיע יש 10 בתים בשכונה הקשר בין הדיירים לבין המשקיע מתבצע דרך חברת הניהול והמשקיע יכול לשמור על אנונימיות וכן אין שנאת מצליחנים או בושה.

נשמח לסייע בכל שאלה

רכישת בית סינגל פמילי בארה"ב - בישראל רכישת בית פרטי גבוהה לפחות פי 3

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן