בשנתיים האחרונות לא מעט חברות בארץ מנפנפות בתשואה (cash flow) הגבוהה של הנכסים בארה"ב אותם הם מוכרים. המשקיעים הישראלים מתפתים אך שוכחים את הבסיס של התשואה – ככל שהתשואה גבוהה יותר כך גם הסיכון רב יותר. יחד עם זאת, במקרים נדירים ישנם מצבים שבהם ניתן לאתר נכסים מתחת למחיר השוק במצבים שונים, ואז ישנה הזדמנות לתשואה גבוהה באמת סיכון נמוכה יותר. בשוק ההון מצבים כאלה כמעט ולא קיימים ס;ויש שמכנים אותם ארביטראז', אך שוק הנדל"ן סחיר פחות משוק ההון ולכן יש סיכוי רב יותר למצוא הזדמנויות כאלה בשוק הנדל"ן.
תשואה של 10 אחוז שנתי – אחזיר את ההשקעה תוך 10 שנים. נדגיש שזהו חישוב פשוט, שלא לוקח בחשבון את האפשרות שלי להשקיע את התקבולים מההשקעה בנכסים אחרים וכך להגדיל את ההחזר. כלומר יש באפשרותי גם לקבל בכל שנה את ה-20 אחוזים ולהשקיע אותם בנכס אחר וגם הנכס הזה יתחיל להניב לי סכומי כסף החל מתום השנה הראשונה.
מצד אחד התשואה מאוד מפתה, אך מצד שני יש לזכור ככלל ברזל – אין מתנות חינם!
תשואה גבוהה יותר כך תמיד מגיעה עם סיכון גבוה יותר
זה לא שחלילה אני נגד תשואה גבוהה, אך יש לקחת בחשבון שעלולים להיות סיכונים ולא מעט. לאחרונה הגיע אלי משקיע עם דירות ברוצ'סטר בניו יורק עם 20 אחוז תשואה ומעלה. ואכן מבדיקה שערכתי נוכחתי לדעת כי אחוז הפשיעה בשכונה הספציפית גבוה מאוד, ההכנסה החודשית נמוכה מהממוצע ואחוז האבטלה גבוה. ההשלכות של זה כמשקיעים באים לידי ביטוי בנכס, שיכול לעמוד זמן רב, בדייר בעיתי שלא משלם וכו'. נתונים אלו צריך לקחת בחשבון כשרוכשים נכס בארהב.
בהרצאות ובליווי שאני נותן למשקיעים אני מעביר מסר ברור – תדעו מה שאתם קונים!!!
אם קניתם נכס עם תשואה פנומנלית – אל תהיו מופתעים, ותהיו מוכנים לסיטואציות בעיתיות של דיירים בעיתיים.
נכסים טובים באזורים טובים בארה"ב נמכרים ב 9-10 אחוז תשואה. מחיר זה משקף נכס ברמה גבוה, באזור טוב ובשכונה יחסית לא בעייתית. כמובן שגם אם מציעים לכם את התשואות הללו יש צורך בבדיקה מעמיקה של הנכס והסביבה.
