נדל"ן בארה"ב
לאחרונה עם עליית שוק הנדל"ן בארה"ב רבים בארץ מתפתים לרכוש נכסים או קומפלקס בקבוצה עם משקיעים נוספים. אופציית קבוצת הרכישה מאוד נוחה למשקיע שכן היא נותנת לו הרגשת ביטחון כשהוא הולך להשקיע עם משקיעים נוספים ובהובלתו של יזם המתמקצע בנדל"ן אמריקאי, שהוא מארגן הקבוצה. אולם ישנם מספר דברים שעל המשקיע לדעת ולשים אליהם לב, רגע לפני שהוא שם את כספו, עבורו עמל קשה
זה לא אומר שכולם משתמשים בזה אך מניסיוני לא מעט יזמים משתמשים בטכניקות הבאות, ועל המשקיע להיות ערני ולבדוק:
1 במקרים רבים מוביל הקבוצה מוכר את הנכסים למשקיעים במחיר גבוה משווים האמיתי. איך זה נעשה בדיוק? או שהמשקיעים לא רואים את חוזה הרכישה ואז מארגן הקבוצה יכול להציג מחיר גבוה בהרבה ואת ההפרש לקחת לעצמו כרווח יזמי, שהמשקיעים לא מודעים לו. אופציה נוספת בה משתמשים יזמים היא לרכוש את הנכס לא מהקונה האמיתי אלא מחברה של היזם (LLC), לאחר שזו רכשה את הנכס במחיר האמיתי מהמוכר האמיתי במחיר נמוך יותר.
אז כיצד למנוע זאת?. פשוט מאוד: לראות חוזה רכישה ולברר מי המוכר ומי בעל ה LLC שכתוב בחוזה ולנסות להתחקות אחר המחיר האמיתי.
נכסים בארה"ב
2. ישנם לא מעט יזמים (מארגני קבוצות) שזאת היזמות הראשונה שלהם ואתם כמשקיעים לא יודעים זאת. לכן רגע לפני שאתם משקיעים בקבוצה תבררו עם היזם אילו פרויקטים עשה בעבר ותבקשו רשימה של 5 משקיעים לפחות כדי לבקש מהם המלצות על היזם והפרויקטים הקודמים אותו ארגן היזם, מהם התשואות שהבטיח והאם התקיימו בפועל.
3. נושא התשואה החודשית אותו מציג מארגן הקבוצה מהווה מרכיב משכנע עבור משקיעים רבים. ככל שהתשואה אותה יציג על ההון תהיה גבוהה יותר למשקיע, כך הפיתוי למשקיע יהיה גבוה יותר. חשוב לציין כי אקסל המכירות/מצגת המכירה יציג מספרים אותם ירצו המשקיעים לראות וברוב המקרים אין להם קשר למציאות שכן במבחן הזמן ישנם הוצאות גבוהות יותר והכנסות נמוכות יותר ולפעמים המשקיעים יכולים למצוא עצמם גם ללא תשואה חודשית.
כיצד מונעים זאת?. במידה ומארגן הקבוצה מציג את התשואה תבקשו בחוזה הבטחה לתשואה אותו מבטיח היזם. ברגע שתבקשו זאת מהיזם במידה ובמידה ויהיה בו חוסר ביטחון לסעיף זה, הוא יתפתל מולכם ואז תבינו שהתשואה היא על הנייר בלבד.
השקעות בארה"ב
חשוב לדעת כי בקבוצות רכישה גדולות ישנה תחנה ראשונה (בה אתם משקיעים כספכם) ותחנה סופית (במכירת הנכס) ואין תחנות ביניים (אופציה ליציאה – יש לזכור כי לאחר השקעתכם לא תוכלו לממש כספכם חזרה אלא רק בתחנה הסופית (במכירת הנכס ופיזור הקבוצה). גם אם מוביל הקבוצה יגיד שתוכלו למכור זה יהיה בעייתי מאוד למכור אחוזים בחברה. הרבה יותר קל למכור נכס ספציפי בבעלותכם.
איך פותרים זאת?: בקשו מהיזם סעיף בחוזה ההצטרפות בו ניתן לכם אפשרות לצאת בכל נקודה במהלך הפרויקט
5. בקבוצה רבת משתתפים אין למשקיע הבודד אפשרות לדעת לאן הכסף באמת הולך. במהלך כל רבעון יקבלו המשקיעים דו"ח (מאוד מסודר ומאוד מקצועי) בגין הכנסות והוצאות – חשוב שהמשקיע ידע כי אין לו באמת אפשרות לבקר האם מדובר בהוצאות אמיתיות או בהוצאות יזמות שהיזם גרף לכיסו.
איך פותרים זאת? – זה מאוד קשה לוודא אך חשוב להיות מעורבים בצורה מקסימאלית בכל שלב, לבקש לראות חשבוניות לשאול שאלות ולעשות השוואות מחירים בגין כל סעיפי ההוצאות של הדוח.
מעבר לנקודות הללו חשוב מאוד לבדוק טוב כל פרט בעסקה. אנו חיים בעולם אינטרנטי בו הכול פתוח וזמין לכולם. הקפידו לעשות גוגל על היזם, על כתובת הנכס, על חברת הניהול, על משרד עורכי הדין שמלווה העסקה, על הברוקר בחו"ל והקפידו להיות מעורבים בכל פרט. כי האחריות על הכסף היא עליכם בלבד, לא על היזם כפי שרבים נוהגים לחשוב.
מהם ההוצאות על תיקוני נכס בארה"ב לחץ כאן
להורדה ללא עלות של הספר כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב לחץ כאן
