ניהול השקעות נדל"ן בארה"ב: משבר הדיור הישראלי הוא הזדמנות

מאת: שהם לוי

היתרונות של השקעות נדל"ן בארה"ב הולכים וגדלים ככל שמתבררת ההשפעה של משבר הקורונה על המשבר הישראלי. משרד האוצר הכריז כי משבר הקורונה יצר את המשבר הכי גדול בשוק הנדל"ן הישראלי מאז האינתיפאדה השנייה שהתרחשה בשנת 2000. כלומר, משרד האוצר חוזה משבר בשוק הנדל"ן שלא נראה כמותו במשך 20 שנה לפחות. אחת הסיבות העיקריות לפסימיות של משרד האוצר הוא העובדה שכמיליון עובדים יצאו לחל"ת וחלקם אף יפוטרו, פיטורים הם גורם שלא מאפשר לרוכשי דירות לעמוד בתשלומי השכירות והמשכנתא.

אם ננתח את מצב שוק הנדל"ן בישראל, אז ברור שרמת מחירי הדירות היא גבוהה מאוד. זה נכון הן במונחי מספר משכורות נדרשות והן מבחינת התשואה על השכירות. לעומת זו מי שבוחרים בהשקעות נדל"ן בארה"ב, יכולים ליהנות מתשואה ממוצעת של כ-8% בשנה. זאת בעוד שבישראל אפשר לצפות לתשואות של 4% בפריפריה הרחוקה שבה הסיכון גבוה.

מנגד, כשמבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב, אין חובה לרתק סכומים גבוהים מאוד מההון העצמי. מעבר לכך, באזורים מסוימים ניתן למצוא שוכרי Section 8, שוכרים שדמי השכירות שלהם משולמים ב-90% על ידי ממשלת ארה"ב ו-10% נוספים על ידם.

בישראל אין כמעט דירות שכר הדירה משולם בהם על ידי הממשלה, כך שבשעת משבר כלכלי כמו שיש כעת, השוכרים מבקשים הנחה בדמי השכירות.

למשקיע בישראל אין כל אפשרויות גידור או הגנה בעת משבר כזה, השוק סובל מחוסר בנזילות היות והשוק הפיננסי הוא ריכוזי ואיננו תחרותי. מספר הבנקים בישראל מצומצם מאוד.

השקעות נדל"ן בארה"ב VS השקעות נדל"ן בישראל

יתרון נוסף בשוק הנדל"ן האמריקאי הוא תשואה גבוהה שוטפת מדמי שכירות. זו יכולה לפצות את המשקיע במקרה של ירידה במחירי הדירות. תשואה שוטפת גבוהה בתוספת קיזוז הירידה במחיר הדירה, מעניקה במקרים רבים תשואה שנתית חיובית.

בהשקעה בנדל"ן בישראל ובמחירים הגבוהים יחסית בישראל, התשואה מדמי השכירות שעומדת על 2.5% באזור המרכז, לא תוכל לפצות אפילו על ירידה קטנה ביותר. מי שרוכשים נדל"ן להשקעה בחו"ל יכולים ליהנות ברוב המקרים מתשואות גבוהות משמעותית ובסיכון שהוא לעתים נמוך יותר מישראל. חשבו על כך, אזור כמו רוצ'סטר שקרוב מאוד לניו יורק, הוא בוודאי מסוכן פחות מדירות בישראל שלעתים חשופות לסיכונים של מתיחות ביטחונית.

כיצד יתפתח משבר הנדל"ן בשוק הנדל"ן בישראל? איש אינו יודע, אבל מה שברור זה שעליית מחירים חסרת מעצורים לא תתרחש. אינדיקציה נוספת לעצירה במחירים בשוק הנדל"ן בישראל אפשר לקבל משוק העבודה הישראלי.

אחד השינויים שתידלקו את שוק הנדל"ן בישראל היה עליית השכר הגבוהה, ועליית השכר הממוצע במשק. כעת, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת ש-25% מחברות ההייטק בישראל נאלצו לקצץ בשכר העובדים.

חשוב להבין כי ירידה בשכר העובדים מקשה עליהם להציע מחירים הולכים ועולים על דירות, וכך נוצר מעגל של ירידה מתמשכת במחירי הדירות בישראל.