חיפה על המפה

השבוע נתקלתי בכתבה שממש שימחה אותי ואת המשקיעים שלנו – יצא שחיפה היא העיר שהכי הרבה מחפשים אותה באינטרנט בכל הקשור למגורים והשקעות נדלן. העיר שנמצאת במקום הראשון אגב היא תל אביב אבל זה לא הוגן כי את תל אביב מחפשים אנשים מכל העולם. אני בספק אם בכלל את חיפה מחפשים אנשים שלא גרים בישראל. כנראה אם היו בודקים רק את ישראל – חיפה לוקחת ובגדול. אז מה יש בעיר הזאת שכל כך הרבה משקיעים בה? כמה דברים –

1. עוגנים – יש בחיפה את מתם (אזור הייטק), עיר נמל – רק עכשיו השקיעו שם כמה מיליארדים), אוניברסיטאות, אמצעי תחבורה (רכבת, אוטובוסים, מטרונית רכבלית ועוד כל מיני חרוזים כאלו..
2. העיר השלישית בגודלה בישראל אחרי ירושליים ותל אביב
3. קל להשכיר ולמכור
4. יש לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית

זה נשמע כאילו אני בעל אינטרס שמוכר דירות של עצמי או בונה בעיר. אז זהו שממש לא – אני משקיע בעיר מ 2008 יחד עם משקיעים שלנו שהרוויחו לא מעט בשנים האחרונות בזכות חיפה. אני בכלל גר בעיר שדורגה במקום הראשון – תל אביב. וזה בדיוק מה שדיברנו עליו בעבר – תגורו איפה שאתם אוהבים, תשקיעו איפה שמרוויחים כסף.

הנה הכתבה

לשים הכתבה של פטרסבורג שיש בקבוצה

תל עמל? נווה יוסף? הדר? נווה דוד? הכרמל? איפה קונים בחיפה?

איפה בדיוק קונים אז בחיפה? איזו שכונה? למה פה כן ופה לא? חשוב להגיד שבנדלן אין צודק או לא – זה לא מתטיקה שהתשובה היא חד משמעית. אז תרגיעו עם התגובות אם אתם חושבים אחרת..מה שכתוב פה זה מה שאני והמשקיעים שלנו עושים וזה עובד לנו מצוין..בנדלן לכל אחד יש אסטרטגיה שאמורה להיות לפי האופי של המשקיע. עובד לכם? מצוין, לא עובד? תראו איך משפרים.

רוצים לדעת מה האסטרטגיה שלי? גם אם זה לא מעניין אתכם אספר בכל זאת – אני בעד לקנות בשכונות הזולות יותר אבל לא הכי זולות. בכל עיר יש שכונות טובות, שכונות פחות טובות ושכונות ממוצעות. כשאני מדבר על טובות לא טובות זה כמובן להשקעה. בחיפה השכונות שאני משקיע בהן הן שכונות עם חתך סוציואקונומי גבוה אבל הוא מביא יופי של תשואות – תל עמל, נווה יוסף, הדר והדר עליון – למה? כי אני אוהב מניה לפני עליה. אני חושב שנווה דוד, שפרינצק עלו ממש בשנים האחרונות וכדאי למצוא את הדבר הבא – אזורים שאין בהם עדיין התחדשות עירונית ובינתיים עושים תשואה יפה על הכסף. נראה לי סביר יותר לקנות דירה ב 800 שתושכר סביב 2500-2700 מאשר דירה בשכונות החוף שתעלה 30 אחוז יותר לפחות אבל בשכירות במאות שקלים בודדים יותר (אולי סביב 300 ₪). אבל גם בשכונות שמניתי צריך לדעת איזה רחוב כן ואיזה לא וחשוב להכיר טוב טוב כי בחיפה יש לא מעט מכשלים שצריך לקחת בחשבון. שלא תבינו לא נכון אני לא נגד שפרינצק ונווה דוד, יש למשקיעים שלנו לא מעט דירות שם שמצאנו להם ואנו מנהלים עבורם. הם גם עשו שם יופי של כסף אבל אני חושב שאפשר להשיג יותר בנווה פז ונווה יוסף.

ומה לגבי הכרמל למעלה? שם אני ממש לא מתלהב שכן התשואה שם על השכירות תיהיה נמוכה משמעותית – פחות מ 3 אחוז. בימים שהריבית חוגגת ועוד רגע פותחת שמפניה אני בעד עיסקאות שעושות תשואה משכירות גבוהה מהריבית של בנק ישראל. צריך לקחת בחשבון שמכיוון שהחתך הסוציואקונומי לא הכי גבוה הייתי ממליץ לעשות ביטוח שכירות. אומנם הסטטיסטיקה שלנו הייתה רק 1 ל 100 דיירים שיהיו בעיות גביה אבל בעקבות הביטוח שכירות זה הקטין משמעותית את הסיכון – וגם אם ישנן בעיות יש ביטוח..קדימה לקטול אותי…(:

תקציב מול סטנדרט

אני נתקל לא מעט במשקיעים שמגיעים עם תקציב נמוך – שלא תבינו לא נכון לי ממש אין בעיה עם זה כל עוד זה תואם את השכונות בהן אנו עובדים. בחיפה יש לא מעט שכונות זולות בהם אנחנו לא משקיעים, שכן יהיה קשה להשכיר הדירות או לחילופין יהיה קשה להשכיר את הדירות לדיירים עם צ'קים שעוברים ולא חוזרים. אם קשה להשכיר את הדירה או קשה למצוא דיירים שהצ'קים שלהם יעברו זה לא נדלן ולא השקעה זה סתם בלוקים. נחזור לסיפור המקורי (גם כן אני עם הבעיות קשב שלי..).

בכל אופן אם דייר מגיע עם תקציב נמוך ממש חשוב להתאים את הציפיות וזה אומר להוריד הציפיות. נדבר על זה עוד בהמשך שכשקונים דירה להשקעה מנטרלים את הטעם האישי ומשאירים אותו בבית – כי לא באים למצוא את בית החלומות, באים למצוא את השקעת החלומות וזה אומר שצריך להתרכז בכמה קונים, כמה מוכרים, כמה משכירים

קומה 4 בלי מעלית – כן או לא?

אז לא מעט אנשים שואלים אם לקנות בקומה 4 בלי מעלית. מזכיר לכם שחיפה בנויה ברובה על ההר, הבניינים בחלק מהעיר הם בניינים ישנים ומה לעשות המעלית לא הומצאה באותן שנים. אז בתור אחד שמלווה משקיעים מזה שנים יכול לומר שהרוב המכריע של המשקיעים מעדיפים קומות נמוכות. יודעים למה? כי הם חושבים על עצמם..להם נראה קשה לגור בקומה 4 בלי מעלית אלא אם כן אתם חובבי סקוואטים וכושר..אבל חשוב להבין שאתם לא הדיירים של עצמכם, אתם לא קהל היעד שלכם (הדיירים שלכם) רגילים לעלות במדרגות כי הם לא מכירים משהו אחר ו/או אולי אין להם כסף למשהו אחר. בחיפה לא מעט בניינים שבוניים על ההר ולפעמים גם להגיע לקומת קרקע דורשיש צורך לעלות קומה אחת. זאת אומרת שאם לבניין 4 קומות כדי להגיע לקומה הרביעית יש לעלות 5 קומות. 5!!..אלוהים כמה קלוריות יורדים ב 5 קומות..תחשבו שהדייר שלכם עולה הבייתה ופתאום נזכר ששכח לקחת דואר וצריך לרדף שוב..בכל אופן לי ממש אין בעיה לקנות דירה בקומה 4 גם כשאין מעלית. למעשה אנו מנהלים מאות דירות בחיפה וחלקן בקומה גבוהה ללא מעלית ואני לא רוצה שלוקח לנו יותר או פחות זמן להשכיר אותן או למכור אותן כך שלנו זה ממש לא משנה כל עוד זה מתבטא במחיר נמוך יותר משמקיע שלנו ייקנה הדירה.

אז מה בכל זאת חשוב לקחת בקומה אחרונה ללא מעלית? הרטיבויות. כשהדירה נמצאת בקומה אחרונה ללא מעלית צריך לקחת בחשבון שגשם רב יכול להצטבר על הגג בימי החורף דבר שיכול לגרום לנזילה ורטיבות מהתקרה. בחלק מהמקרים אין ועד בית ותצטרכו לשלם על זה בעצמכם. כמה זה עולה?. זפת יעלה סביב 6-8 אלף תלוי בגודל הדירה ויריעות יעלו כ 10 אלף שח. העדפה שלי ללכת על יריעות שכן זה מחזיק מעמד לשנים רבות. הרבה יותר מזפת. אז האם לקנות קומה 4 בלי מעלית? נורא אינדיבידואלי ומשתנה בין משקיע למשקיע. לי ממש אין בעיה כל עוד קניתי במחיר הנכון ולקחתי בחשבון שאצטרך (אולי) ביום מין הימים לעשות זפת/יריעות

הריביות עולות מה עושים? מחכים?

מה יהיה עם הריביות האלו מה? אין אחד אבל אחד שלא שואל לגבי הריביות. אז כרגע ריבית בנק ישראל עומדת על 4.25%. ריבית גבוהה בהחלט בהשוואה לשנים עבר אך ריבית נמוכה מאוד בהשוואה לתחילת שנות ה 2000. מה בעצם הקטע של הריבית בכמה מילים – בנק ישראל משנה הריבית בהתאם לפד (הבנק האמריקאי שלרוב מכתיב את הקצב) וכן בהתאם למצב הכלכלי פה בישראל. ככל שאנשים קונים יותר והמחירים עולים כך בנק ישראל חושש מאינפלציה כפי שהיה לנו בתום הקורונה ולכן הוא מעלה הריבית – בכך אנשים לוקחים פחות הלוואות, יש להם פחות כסף והם מבזבזים פחות. אחת הסיבות שמחירי הנדלן טסו פה בשנים האחרונות הייתה מכיוון שהכסף היה בחינם. עד לפני כשנה אם לקחתם משכנתא לקנות דירה הייתם מחזירים לבנק שליש דירה בתור ריבית. אגב בתחילת המאה (נשמע כמו שיעור היסטוריה בבית ספר) – בתחילת שנות ה 2000 אם לקחתם משכנתא לקנות דירה הייתם משלמים 2 דירות בתור ריבית. קולטים את הטירוף? אז בשנה האחרונה בנק ישראל שיאללה נגמרה המסיבה ומתחילים לעלות הריבית. אז מה עושים? פשוט – ממשיכים לקנות אבל קונים חכם – לא קונים דירה רגילה ומשכירים אלא משדרגים אותה ברמת שיפוץ ומבקשים שכירות גבוהה יותר, או מרהטים הדירה או הופכים הדירה לדירת שותפים עם מספר דיירים ובכך מעלים את התשואה. בפוסטים הבאים נסביר איך עושים את זה בדיוק. דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון זה שבנדלן מרוויחים פעמיים. למרות שהמשקיעים מסתכלים על התשואה החודשית הם צריכים לקחת בחשבון את העלייה והרווח הפירותי – הרווח מעליית המחיר. ולכן אם אתם מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות (אם אתם שואלים אותי ולמרות שלא שאלתם 0 אני מאמין שבעוד 5-10 שנים המחירים יהיו גבוהים מהיום) אז גם אם הריבית היא 4 אחוז וכך גם התשואה משכירות יש לקחת בחשבון שהמחירים יעלו ואז אנחנו מרוויחים יותר מהריבית השנתית. למי שסקפטי לגבי המחירים העולים כנראה היה ספקטי לגבי עליית המחירים בקורונה, אלרח הקורונה, במלחמות הרבות שהיו לנו ואינספור סיפורים שסיפרנו לעצמנו שהמחירים יירדו בטירוף אבל זה פחות קרה. אני אגב מתעסק בנדלן משנת 2005 ואז הייתי קונה דירות בפתח תקווה ב 500 עוד כשעוד משקיעים היו אומרים "מי הפסיכי שקונה דירות בפתח תקווה ב 500 אלף, מה זה תל אביב פה??". אז אני הפסיכי הזה.

הטעם האישי שלי

"אני לא אוהב את הדירה",

"לא הייתי גר פה בחיים"

"וואו קומה גבוהה"

"מה זה אין פה אור"

"אני לא אוהב האנשים שגרים באזור"

ניסיתי לרכז פה את התגובות של המשקיעים שלנו כשהם רואים דירה שהם לא אוהבים ונוגדת הטעם האישי. אז האם לבחור לפי הטעם שלי? ברור שלא. כשבאים לקנות דירה להשקעה קונים לפי מספרים בלבד!!! ואם שכחתי עוד סימן קריאה הנה אשים עוד אחד פה!. את הטעם האישי נשאיר כשקונים דירת מגורים (נדבר בהמשך אם בכלל שווה לקנות דירה שכזאת). כשבאים לקנות דירה להשקעה בודקים בכמה קונים, מה מחירי הנדלן באזור, האם יהיה לי קל להשכיר, בכמה, מה התשואה וכו. יש לי שאלה נניח ואציע למשקיע לקנות מניה של מקדונלדס שתעלה ב 10 אחוז. כמה מצחיק זה יהיה עם המשקיע יגיד שהוא בכלל אוהב שווארמה, נכון? אז אותו דבר בדיוק. משקיע לא אמור לגור בדירה ולמעשה משקיע מנוסה יודע שהוא יהיה בדירה בדיוק דקות ספורות כשהוא רואה אותה ומתלבט אם לקנות. שאר הזמן היא תיהיה מאוכלסת על ידי דיירים לכן לא רלוונטי הטעם האישי. אגלה לכם סוד נוסף – באף אחת מהדירות שלי או של המשקיעים שלי לא הייתי גר או חושב לגור – אבל זה לא משנה. הדירות מושכרות? כן. המחיר עלה מאז הקנייה? ברור שכן – אז מה זה משנה אם היא מוארת או לא?..לפני סיור אני תמיד אומר למשקיעים "ברוכים הבאים לחיפה, היום נראה מספר דירות, חשוב לי שאת הטעם האישי שלכם תשאירו בבית". וכך גם הייתי רוצה שאת ההשקעות שלכם תעשו – בלי טעם אישי. בהצלחה