מהם היתרונות של השקעות בשוק הנדל"ן על פני השקעות בשוק ההון?

אחד הלבטים המשמעותיים שיש לכל משקיע הוא – איפה לשים את הכסף. שני המוקדים העיקריים שאנחנו מתלבטים לגביהם הם השקעות בשוק ההון אל מול השקעות בשוק הנדל"ן. השקעות בשוק ההון יש כמעט לכל אחד מאיתנו, בקרנות הפנסיה, הגמל וההשתלמות, בעוד שהשקעות בשוק הנדל"ן ישנן פחות.

מאחר שיותר ויותר משקי בית מבינים שעליהם לייצר הכנסה פסיבית. בעיקר מסיבות של אי יכולת לסמוך על מקומות העבודה, על הפנסיה בעתיד ובכלל על מוסדות המדינה שיסייעו בעת משבר. עבור מי שמעוניינים להקטין את התלות בגורמים חיצוניים שוק הנדל"ן הוא המקום להיות בו.

במאמר מפורט זה מנינו את היתרונות המשמעותיים שיש בהשקעות נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון. שמנו את הדגש על השקעות נדל"ן בארצות הברית כדוגמא. היות ואנחנו רואים בארה"ב כמדינה מספיק יציבה ובטוחה להשקעות נדל"ן לטווח ארוך, במיוחד אחרי משבר 2008.

התשואה בהשקעות נדל"ן גבוהה מהתשואה על השקעות בשוק ההון

באחד המאמרים הקודמים באתר, הבאנו מחקר מצוטט ומקיף מאוד מרחבי העולם שהוכיח שהשקעות בשוק הנדל"ן הניבו תשואה גבוהה משוק ההון בטווח הארוך. המחקר "The Rate of Return on Everything 1870-2015", הראה על פני 150 שנה ו-24 מדינות כי השקעות נדל"ן בארה"ב באופן ספציפי הניב תשואה גבוהה יותר משוקי המניות בארה"ב. בתוך החישוב הזה נכללו דיבדינדים וכל התקבולים שנבעו מהשקעות במניות.

לא זו בלבד, אלא שמחקרים אחרים גם מוכיחים שמשקיעים בנדל"ן מחזיקים בנכס לאורך שנים ארוכות, בעוד שמשקיעים בשוק ההון דווקא מוכרים את ההשקעות בתקופות שפל. למצב זה המחקר כלל לא התייחס אלא בדק את שוק ההון מול שוק הנדל"ן ולא את מאפייני החזקת הנכסים. זו אחת הנקודות הכי חשובות בנוגע להשקעות בכלל.

תזרים המזומנים בהשקעות נדל"ן בארה"ב לעומת השקעות בשוק ההון

אם מסתכלים על ההשקעות הכי תזרימיות שאפשר למצוא בשוק ההון הרי שיש להן מספר חסרונות. ראשית, בגלל התמחור היומי והשוטף, מחירן של השקעות תזרימיות עלול לעלות מאוד. בנקודות זמן מסוימות תוכלו לרכוש אמנם נכסים עם תשואה שוטפת של 4%-5% בשנה, אך כיום בעידן הריבית האפסית והיעילות הגבוהה מאוד של שוק ההון כמעט ולא מאפשרת השקעות כאלה.

ההשקעות התזרימיות ביותר בשוק ההון מניבות הכנסה שוטפת כל רבעון ונדיר מאוד למצוא נכסים עם הכנסה שוטפת חודשית. לעומת זאת, השקעות נדל"ן בחו"ל ובאופן ספציפי השקעות נדל"ן בארצות הברית, מניבות במידה ומדובר בשכר דירה הכנסה חודשית משכר דירה. השקעות בשוק הנדל"ן מניבות הכנסה פסיבית יציבה וברמת וודאות גבוהה, בהשוואה להשקעות בשוק ההון. גם אם ניקח בשמרנות את ההנחה שהבית שרכשנו להשקה יניב רק 10 חודשים של דמי שכירות, עדיין התזרים שינבע ממנו גבוה לאין שיעור מהתזרים מכל השקעה אחרת בשוק ההון.

היעדר תמחור רציף בהשקעות נדל"ן מונע קבלת החלטות שגויות

אחד המאפיינים השליליים של השקעות בשוק ההון, הוא הרגש, הפחד והאמוציות מפני קריסה כלכלית. החששות והפחדים הללו מגולמים במחירי המניות, יום יום. מעבר לכך, בשנים האחרונות ובמיוחד מאז 2008 התפתחו להם מדדי פחד כמו VIX שמגבירים את הפאניקה בשווקים. כל הגורמים הללו מביאים לכך שאנשים מקבלים החלטות שגויות מאוד בקשר להשקעות שלהם בשוק ההון. אין אנו אומרים שלא נכון להשקיע בשוקי ההון, אך נראה שכל משקיע צריך להכיר את החסרונות הטמונים בהשקעות אלה.

אין ספק שהמינון היותר נכון למי שיש להם הון פנוי להשקעה הוא לפזר בין השקעות נדל"ן להשקעות בשוק ההון.

בעיה נוספת בכל הנוגע לפחד ונפילת מחירי מניות בצורה מיידית ופתאומית היא השפעתו על קבלת החלטות. גלעד אלטשולר, הבעלים של בית ההשקעות אלטשולר שחם, הוא אחד ממקצועני ההשקעות שיש בתחום שוק ההון בישראל. אלטשולר עצמו סיפר בריאיון לעיתון The Marker שהטעות הפופולארית של הציבור הרחב, היא תזמון שוק ההון. אין מי שלא מנסים לתזמן את שוק ההון וכשהם עושים את זה, תמיד ההחלטות שמתקבלות רחוקות מאוד מלהיות אופטימליות.

לעומת זאת, קל יותר וברור יותר לקבל החלטות בשוק הנדל"ן. אלה יהיו מעט מאוד פעמים החלטות של פאניקה. גם כשיש פאניקה והמחירים יורדים כמו ב-2008, עדיין ההחלטה מתקבלת בצורה נכונה יותר.

כשמחירי הנדל"ן יורדים דמי השכירות יורדים פחות ולעתים אפילו עולים

כשמשקיעים במניות ערך בשוק ההון, אלה המניבות תזרימי מזומנים קבועים והן נחשבות יציבות, בתקופות משבר קשות, אותן חברות רושמות הפסדים ומפסיקות את תשלומי הדיבידנד, או חותכות אותם. גם במשבר הסאב-פריים של 2008 וגם במשבר הקורונה הדפוס הזה חוזר על עצמו.

לעומת זאת, ספציפית עם השקעות נדל"ן בארצות הברית בתקופות משבר וירידות מחירים, יותר אמריקאיים רוצים לשכור בתים מאשר לקנות. לכן, דמי השכירות יירדו בתקופות כאלה בצורה מינורית. היצע הבתים להשכרה לא עולה בתקופות משבר בשוק הנדל"ן בארה"ב, ואילו הביקוש עולה.

היכולת להשתמש במינוף בנדל"ן מסוכנת פחות לעומת מינוף של השקעות בשוק ההון

צאו לניסוי. לכו אל הבנק שלכם בישראל ובקשו הלוואה כדי להשקיע אותה בשוק ההון. רגע אחרי, תשאלו את הבנק האם ייתן את ההלוואה הזו כשהכסף מיועד להשקעות בנדל"ן בארה"ב. כמעט בכל מוסד פיננסי, יחששו מאוד ואף יסרבו להעניק הלוואות להשקעות בשוק ההון, אבל ישמחו מאוד מאוד להעניק את ההלוואות הללו כדי להשקיע בנדל"ן.

יש לכך סיבות רבות. הראשונה, הבנק מודע לכשלים הפסיכולוגיים שיש בהשקעות בשוק ההון ושלמרות התשואה, המשקיעים ימכרו וייצאו מההשקעות בעת הפסדים צורמים. לעומת זאת, בשוק הנדל"ן כמובן שאפשר לצבור הפסדים, אך הדרך למימוש ההפסדים עוברת דרך השוק עצמו ורק בסופה מתקבלת ההחלטה. מה הכוונה? כשמממשים הפסדים בשוק ההון לוחצים על כפתור, כשמממשים הפסדים בשוק הנדל"ן עוברים דרך מתווכים, ברוקרים, קונים ומוכרים אמיתיים, עימם מנהלים שיח ובדרך זו לומדים באמת את מצב השוק.

החלטות השקעה המתקבלות בנדל"ן, מתבססות יותר על חקר שהמשקיע יכול לבצע. בעוד, שהחלטות בשוק ההון נובעות המון פעמים מאמוציות ורגשות. גם הבנק יודע את זה, יש לו לרוב היסטוריה פחות טובה על אנשים שלקחו הלוואות להשקעה בשוק ההון לעומת הלוואה עבור השקעות בנדל"ן.

יש לכם כבר השקעות בשוק ההון? זה הזמן לשים את הכסף בנדל"ן

למרבית האנשים, יש כבר השקעות רבות בשוק הנדל"ן, החל מקרנות פנסיה, קופות גמל להשקעה, פוליסות חיסכון, קרנות השתלמות ועוד ועוד. אם כל אחד מכם, יסתכל על מצבת הנכסים המשותפים של משק הבית, כולל החיסכון לילדים, התוצאה הברורה תצביע על רוב גדול של נכסים שמושקע בשוק ההון. השאלה היא האם אנחנו במתכוון מעוניינים רק לייצר השקעות בשוק ההון? מדוע שלא נייצר לעצמנו גם נכסים בשוק הנדל"ן?

ברגע קריאת שורות אלה, אנחנו מאמינים שלרבים מכם נופל האסימון ואתם מבינים שאין כל סיבה בעולם, שכל הנכסים שלכם יהיו מושקעים בשוק ההון. כל אחד חייב פיזור ויש לייצר גם נכסים שלא מושפעים מהתנודות של שוק ההון. הקורונה היא הדוגמה הטובה ביותר לכך, מדוע אתם חייבים גם להשקיע בשוק הנדל"ן ומוטב שזה יהיה בית להשקעה שמייצר תזרים מזומנים שוטף. אז אם אתם מעוניינים לשמוע פרטים נוספים, בסוף המאמר ישנה חלונית שבה תוכלו ליצור איתנו קשר ותוכלו לשמוע על ההשקעות שאנחנו מציעים בשוק הנדל"ן בארה"ב.