בית בארה"ב
רכישת בית בארה"ב לצורך השקעה היא תהליך המצריך הבנה. ככל שיש לך כלים רבים יותר לבחון את ההשקעה, כך תוכל להקטין את הסיכון הכרוך בהשקעה כזו. כולנו מכירים את הפתגם "לא כל הנוצץ זהב", ולא בכדי
ברוקרים המעוניינים למכור לך את הנכס שברשותם צובעים את המציאות בצבעים ורודים והם לעולם לא יספרו לך על החסרונות בעסקה. אם תנהג בתבונה ותיעזר בכמה שיותר כלי בדיקה ובבעלי מקצוע אובייקטיביים, תוכל להקטין את הסיכון.
כולנו קוראים את הפרסומים על רכישת נכסים בארה"ב במחיר נמוך באופן משמעותי מעלות הבניה של נכס דומה. כולנו שומעים סיפורים על תשואה דמיונית שבארץ אפשר רק לחלום עליה, וכולנו מכירים מישהו שמכיר מישהו שמכיר מישהו שקנה מספר נכסים להשקעה בארה"ב והוא כבר בדרך להתחרות בדונאלד טרמפ, ואנחנו שואלים את עצמנו – אם הוא יכול, מדוע שגם אנחנו לא נרכוש נכס להשקעה בארה"ב ונחזיר את ההשקעה שלנו תוך שנים ספורות?
כפי שלמדנו בתהליך ההתבגרות שלנו, סיפורים עם סוף טוב יש בדרך כלל רק באגדות. אם משהו נשמע טוב מכדי להיות אמיתי, ייתכן ומשהו בסיפור אינו אמיתי. אני לא אומר שאין מציאות, אני לא אומר שאין עסקאות מצוינות, אני לא אומר שאין הזדמנויות של פעם בדור, אני רק מציע לבדוק את הנכסים שמציעים לך על מנת שלא תגלה מתישהו שרכשת נכס במחיר מציאה, אבל הנכס נמצא בשכונת רפאים ללא דיירים…והיו דברים מעולם.
נכסים בארה"ב
לפני שמתחילים לבדוק אלו נכסים כדאי לרכוש להשקעה בארה"ב, חשוב לקבל החלטה על אופן הרכישה. האם אתה רוצה לרכוש את הנכס בעצמך או להיעזר בברוקר אמריקאי? האם תעדיף לנסוע לארה"ב ולרכוש נכסים מהבנק? האם תרצה להיעזר בחברת תיווך ישראלית שתאתר עבורך את הנכס ותסייע בסגירת העסקה? האם כדאי לך לרכוש את הנכס מחברה ישראלית שרכשה את הנכס לפניך, שיפצה אותו וכעת היא מוכרת אותו לך?
אם החלטת לרכוש את הנכס מחברה ישראלית כדאי שתעשה צעד נוסף קדימה ותבדוק כיצד ינוהל הנכס ממרחק אלפי קילומטרים. בדוק מיהי חברת הניהול איתה הנציג הישראלי עובד ומה הרקורד שלה. מי יהיו האנשים המקצועיים והאמינים שיעשו זאת עבורך. אם בשלב כלשהו עלה בך חשד או שגילית חוסר אמינות של המתווך, כדאי שתחשוב פעמיים האם להמשיך בתהליך עם אותה חברה.
כולנו שמענו על מקרים בהם חברות ישראליות הציעו תשואה קבועה לאורך שנים (שזו נורת אזהרה גדולה ומנצנצת) על נכסים, ולאחר שהסתיימה התקופה המובטחת, הנכס הפך לאבן שאין לה הופכין. וכל זאת מדוע? כיוון שהנכס כלל לא הושכר. את התשואה המובטחת שילמו לך מכספי הרכישה שלך, אבל לא סיפרו לך שהבית ממוקם באזור עם אחוזים גבוהים של בתים פנויים, או באזור עם הגירה שלילית גבוהה, או אזורים בהם לאוכלוסיה המקומית אין כלל יכולת לממן דמי שכירות גבוהים כפי שהבטיחו לך.
לא חסרים סיפורים על הבטחות לתשואה דו ספרתית. בבואך לבצע רכישת נכס להשקעה בארה"ב כדאי שתכין תוכנית עסקית ובה תהיה התייחסות לתשואה המינימאלית הצפויה, לתשואה המכסימלית ולתשואה הממוצעת – התשואה הסבירה. בתוכנית יש להכניס את כל האפשרויות בהן הנכס לא יניב הכנסה.
הבדיקה של הנכס צריכה להתייחס לפרמטרים רבים. המיקום חשוב, אבל לא רק. התשואה חשובה, אבל לא רק. ניהול הנכס חשוב, אבל לא רק. האקזיט הצפוי חשוב, אבל לא רק. אם אתה אדם מסודר אני מציע לך ליצור גיליון אקסל ולהכניס לתוכו את כל הנתונים והמספרים שאתה בוחן או מעריך, ואל תסתפק במה שמספר לך המתווך הישראלי או הברוקר האמריקאי…
· החלטת לעבוד עם חברה ישראלית, בדוק היטב מי היא ומה הרקע שלה.
· בקש לדבר עם 5 לקוחות לפחות שרכשו נכס דרכם בשנתיים האחרונות.
· שאל את הרוכשים הללו איזה תשואה הם קיבלו בשנה הראשונה ואיזה בשנייה.
· כמה הוצאות היו להם על הנכס.
· בקש לדבר עם חברת הניהול שהם עובדים איתה.
· בקש מחברת הניהול רשימת לקוחות וממליצים ישראלים שרכשו נכס בשנה האחרונה ומנהלים אותו דרכם. חפש עליה מידע באינטרנט.
· לך לפגישה והסתכל היטב סביבך האם מישהו "עושה לך הצגה".
· קרא היטב את כל התוכן באתר האינטרנט שלה.
· אל תתרשם ממשרדים מפוארים ואל תשתה בצמא סיפורים הנשמעים טובים מידי.
לפני שהחלטת לאיזה כיוון אתה הולך, כדאי שתתייעץ עם אנשים שמבינים ומנוסים בתחום הנדל"ן להשקעה בארה"ב. לא משנה איזה סוג של נכס תבחר ובאיזה מיקום, חשוב שתתייעץ ותבדוק כל נכס באופן מדוקדק. בקיצור – תהיה זהיר ותבדוק!
כדי לדעת מהי תשואה וכיצד מחשבים אותה לחץ כאן
להורדה ללא עלות ישירות למייל את הספר כיצד להשקיע בארה"ב בתבונה לחץ כאן
