סינגל פמיילי (Single Family) הוא מהות החלום האמריקאי – בית פרטי בארצות הברית. אם נלך להגדרה הטכנית, סינגל פמילי חייב להיות בית בודד שלא צמוד אליו בקיר משותף אף בית נוסף. כלומר הבית נמצא במתחם משלו ועם גינה נפרדת משלו שלא משותפת לאף שכן או בעלים נוסף. אם בישראל בית פרטי נחשב גם דו-משפחתי, אז בארה"ב לא. לבית מסוג סינגל פמילי אמורה להיות יציאה פרטית אל הרחוב והוא אינו חולק מערכות חימום עם אף בית נוסף.
סינגל פמילי הם הבתים שהכי הרבה אמריקאיים רוצים לגור בהם, באופן יחסי לשאר הנכסים כמו קונדו, דופלקסים, טריפלקסים ופורפלקסים. זו הסיבה שמחירם גבוה יותר מדירות קונדו, מחירי השכירות של סינגל פמילי הללו גבוהים יותר, וועד הבית נמוך יותר, וקל יותר להשכיר או למכור אותם.
מהם היתרונות של סינגל פמילי?
פרטיות – השוכר או מי שמתגורר בבית, נהנים מפרטיות מלאה.
שטחי אחסון גדולים יותר – בהשוואה לדירות מסוג קונדו, בסינגל פמילי החללים והמרחבים, כמו גם שטחי האחסון יהיו גדולים יותר באופן יחסי.
מהם החסרונות של Single Family?
עלויות תחזוקה גבוהות יותר – חשבו על זה כך, מערכת חימום נפרדת, גג נפרד ושטחים גדולים יותר, משמעותם עלות תחזוקה גבוהה יותר בהשוואה לנכסים אחרים בארה"ב.
כל ההחלטות בנכס מתקבלות לבד – כל החלטה הקשורה בנכס תלויה אך ורק בבעלים ולא בקבוצה של בעלים. מבחינת המשקיע, הוא יכול להיות הבעלים של סינגל פמילי ולקבל לבדו את החלטות ההשקעה, מבלי להתחשב בקבוצה של משקיעים.
מסי ארנונה גבוהים יותר – בדיוק כמו בישראל, בתים פרטיים מתפרשים על פני שטח גדול יותר ולכן מסי הארנונה או העירייה שלהם גבוהים יותר. בארה"ב מי שמשלם את מסי העירייה זה הבעלים של הנכס ולא השוכר.
מה ההבדלים בין Single Family לקונדו?
כשמדברים על סינגל פמילי (Single Family) מדובר בבית פרטי גדול עם 2 חדרים ומעלה בד"כ, שמוצמדת לה חלקת אדמה קטנה, וזו הסיבה שיש לבתים הללו ביקוש רב, ביקוש גבוה יותר מדירות הקונדו (באחד הפוסטים הקודמים הסברתי מה זה קונדו). מכיוון שמשקיעים רבים בנדלן בארהב שאלו אותי לאחרונה מהם ההבדלים בין קונדו לסינגל, בפוסט זה התמקד בהבדלים המהותיים, הסברים שחשוב לדעת בתור משקיע, מכיוון שיש להם השלכה ישירה על התשואה והאקזיט. להלן 3 הבדלים משמעותיים בין הנכסים הללו:
3.וועד בית נמוך יותר – בד"כ בדירות קונדו תשלום לוועד בית (HOA) יהיה גבוה יותר מסינגל. וועד בית נועד לשמור על הסדר, הניקיון והמראה הכללי של הקומפלקס בו הוא נמצא. במידה ויש במתחם גם בריכה ועד הבית יכול להגיע לכמה מאות דולרים בחודש. בבתים פרטיים לעומת זאת התשלום לוועד הבית יהיה נמוך משמעותית בהשוואה לקונדו, בחלק גדול מהמקרים מדובר בעשרות דולרים בודדים בחודש.
כדי לדעת מה זה קונדו בדיוק לחץ כאן
להורדת בחינם של המדריך המלא כיצד לקנות נכס בארה"ב לחץ כאן
