הסדרה שלי - השקעות נדל"ן בארה"ב

מירון ארונוביץ': שלום לכם, איתנו באולפן יריב פז, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, מרצה ומומחה השקעות נדל"ן בארה"ב. קודם כל, שלום יריב.

יריב פז: שלום מירון.

מירון ארונוביץ': תשמע, היום אני רוצה לדבר איתן על נושא בוחן.
אבן בוחן יוצאת דופן. ישראלים תמיד אוהבים לחפש כמובן מציאות,
מי מאיתנו לא רוצה למצוא כאלה מדי פעם? יש מציאות בארצות הברית,
אבל הנושא הספציפי שאני רוצה לדבר עליו יריב, דטרויט.
אנחנו שמענו על עיר שפשטה את הרגל, על דירות בעיר בדולר אחד. זה רציני?

יריב פז: תראה, קודם כל זה רציני וצריך לדעת בדיוק למה הולכים.
תראה, פה זה לא משהו שאנחנו מכירים. אין פה שכונות או ערים, 'רפאים', שלא גרים שם.
בארצות הברית זה משהו שיכול לקרות. דטרויט זה בדיוק הסמל למשבר.
למה? כי תעשיית הרכב שהייתה שם, היא משכה המון אנשים לגור באותם אזורים.
תעשיית הרכב פשטה רגל וכו' וכו' וכו' והמון אנשים עזבו את העיר.
זאת אומרת, שאתה ממש הולך ברגל ואתה רואה שכונות ריקות. ממש, זה לא משהו
שאנחנו אפילו מכירים בדמיון שלנו איך זה נראה. אצלנו בית בישראל שהוא ריק,
הוא כי הבעל בית רוצה שזה יישאר ריק, אם זה שייך נניח למישהו, משקיע שהוא לא מהארץ
או בכלל מישהו שהוא החליט שהבית שלו לא יאוכלס. שם מכורח הנסיבות, הבתים עומדים ריקים.
עכשיו מה קורה כשבתים עומדים ריקים? זה מושך המון פשיעה, זה מושך המון אבטלה,
כי יש כל מיני הומלסים שהם פשוט פושטים לבתים האלה.

מירון ארונוביץ': אז כבר ברגע שאני קונה נכס כזה, גם אם באמת העלות שלו תהיה אפסית,
קודם כל מבחינת הביטחון של הנכס הזה ומה שעלול לקרות לו, יש כאן בעיה די מורכבת.
אפשר לשמור על זה, לא יודע, חברת שמירה שתשמור לי על הנכס אני מניח?
אבל בכל זאת, יש עוד עלויות כאן? אני קונה מה שנקרא "בית בשקל",
אבל זה לא באמת יעלה כל-כך בזול.

יריב פז: נכון. תראה, אני מציע לאנשים שיעסקו ואין פה נכון או לא נכון,
אני מציע לאנשים שישקיעו בהשקעות סולידיות, באזורים שיש בהם חיים.
למה? כי באזור הזה יכול להיות שאתה תקנה את הבית בדולר ויום אחד העיר תחזור לגדולתה
מה שנקרא והבית הזה שקנית בדולר, אולי יהיה שווה 20 אלף דולר.
אגב, אולי גם את הדולר הזה הוא לא יהיה שווה. אז אתה צריך לקחת בחשבון
שבזמן הזה יכולים לפרוץ לך לבית ואז אתה תצטרך לשפץ אותו.

מירון ארונוביץ': מיסים?

יריב פז: מיסים, אתה תשלם גם ארנונה. יש לך עלויות תחזוקה שאתה צריך לשלם
ואין לך בעצם הכנסה, אין לך הכנסה על הבית הזה. אז יכול להיות שאת האקזיט שלך
אתה תעשה ואתה תעשה פי כמה וכמה על פני ההשקעה שלך, ויכול להיות שגם לא.
זאת אומרת, אני חושב שאם אני אשווה את זה לשוק ההון זה כמו פוטים וקולים,
שזה סוג של הימור שאתה מהמר, כמו אלה שמהמרים על שערי מטבע וכאלה. אז השקעה בנדל"ן
באזורים כאלה, אגב זה נקרא Vacancy rate, אחוז בתים ריקים.
זה לא חייב להיות רק בדטרויט, יש גם נניח שכונות במיאמי שיש שם אזורים שהם ממש
30-20 אחוז מהבתים שם הם עומדים ריקים. ואז זו בעיה, כי אם אתה מציע את הבית שלך למכירה,
אותו אחד שיגיע להשכיר ממך את הבית, יש לו מבחר עצום של בתים ריקים.
אז זה גם מוריד את מחירי השכירות. זאת אומרת שאתה צריך לקחת את כל הדברים
האלה בחשבון וההשקעה הזאת היא רחוקה מלהיות סולידית.

מירון ארונוביץ':  אוקיי, אז קודם כל אנחנו מבינים את הסיכונים הדי גדולים שכרוכים בזה,
כי בסופו של דבר זה עוד משהו שעלול לעלות לא מעט כסף בגלל כל העניין של המיסוי וכו'.
אתה יודע, לממשל בארצות הברית אין אינטרס להציל עיר כזאת, להחיות אותה מחדש?
זה לא יכול להיות עניין של עוד כמה שנים ודטרויט, למשל דטרויט, עוד פעם כקייס סטאדי,
יכולה ללכת קדימה ואז רכישה כזאת יכולה להיות בוננזה?

יריב פז: תראה, זו שאלה מצוינת וזה בדיוק כמו שהאם עסק או חברה או חברת בורסאית ציבורית
או משהו כזה פושטת רגל, האם היא תחזור לגדולתה? אתה יודע, יכול להיות מאוד שכן.
האינטרס של המדינה מן הסתם שזה לא יקרה ולהציל את הערים האלה. אגב, זה העיר שבסוף הנפיקה
גם אג"חים לאנשים שהם יכולים לקנות ממש כמו חברה ציבורית.
השאלה האם בסופו של דבר המדינה תצליח או לא תצליח להחיות את העיר.
שאלה של המון זמן.

מירון ארונוביץ': עד כמה זה אכפת למדינה, זה אכפת לה מאוד?

יריב פז: אכפת למדינה. המדינה לא מעוניינת שיהיו לה שכונות רפאים.

מירון ארונוביץ': אוקיי, בסדר גמור. אנחנו עוד כמובן נצטרך עוד לראות לאן דברים כאלה יכולים לצמוח,
אבל כהמלצה אני לא רואה אותך קופץ על רעיונות מהסוג הזה.

יריב פז: אני מחפש דברים שהם יותר סולידיים מזה, שאני יודע שאני שם את הכסף,
אני משפץ את הבית, עניין של חודש ויהיה לי דייר ולא עניין של כמה שנים,
עם סימן שאלה מאוד רציני.

מירון ארונוביץ': יריב פז, תודה רבה.

יריב פז: תודה רבה לך מירון.

מירון ארונוביץ': תודה רבה לכם,
נתראה בפרק הבא.