חקר שוק והחשיבות של חקר השוק בהשקעות נדל"ן

השקעות בארצות הברית: מהו חקר שוק ומדוע הוא חשוב לקבלת החלטות?

השקעות נדל"ן בארצות הברית, כמו כל השקעת נדל"ן אחרת, מחייבות ביצוע חקר שוק. בין הבדיקות שכל משקיע צריך לבצע, טמונות גם בדיקות אודות היציבות הפיננסית והחוסן הכלכלי של המדינה בה משקיעים

אחת המשימות הראשונות והכי חשובות טרם חיפוש השקעות נדל”ן בארצות הברית, היא ניתוח וחקר שוק. חקר השוק נוגע לא רק לשכונה הספציפית והבית שאנחנו מתכננים לרכוש, אלא מה שמקדים לאותו חקר, זהו ניתוח של המצב המאקרו כלכלי. רבים נוטים לדלג על הנושא המאקרו כלכלי ומשלמים על כך מחיר יקר.

מדוע הניתוח המאקרו כלכלי חשוב: ללמוד מהמקרה של יוון

ניתן לכך דוגמה, לפני כשנה, ערוץ 12 פרסם כתבה ארוכה מאוד ואפילו פרויקט של כ-20 דקות על הישראלים שנוהרים כדי לרכוש נדל”ן ביוון. אין ספק שהחיבור בין יעד תיירות שאנחנו יכולים להגיע אליו בשעה של טיסה וההיכרות עושים את שלהם ורכישת נדל”ן ביוון נראית כמו השקעת נדל”ן בישראל.

כך, בעקבות משבר הקורונה, רוכשים רבים של נדל”ן ביוון לדוגמה, התפלאו מדוע הם אינם מקבלים לפתע את דמי השכירות וישנם דיירים שמנתקים עימם קשר. זה קרה ממספר סיבות. ראשית, יוון היא מדינה התלויה מאוד בתיירות נכנסת, לכן ברגע שמתרחש משבר שפוגע אנושות בתיירות, הפגיעה בנכסים שלהם היא משמעותית וצריך לקחת את זה בחשבון. על המשקיע לדעת באלו פרמטרים תלויה ההשקעה שלו והאם שיתוק של תעשיות מסוימות עלול לפגוע בהכנסה הפסיבית. זהו שיקול שצריך לקחת בחשבון טרם ההשקעה.

הסבר נוסף לבעיות אפשריות ביוון היא חשיפת המדינה לשינויים מאקרו כלכליים עולמיים, למיתון עולמי ולאפשרות שבעת מיתון הנכס שלנו יספיק להניב את דמי השכירות.

יוון היא מדינה שידועה בחוסר יציבות כלכלית, צמיחה נמוכה וללא תרבות יזמית או משאבי טבע. יוון איננה מדינה טכנולוגית כמו ישראל ואין לה יתרונות יחסיים רבים, לעומת מדינות אחרות. מדוע העובדות הללו חשובות? היות וכל אלה משפיעים וישפיעו על שווי הנדל”ן העתידי במדינה. העובדה שהמחירים זולים ובמחירי מחסן, אינה אומרת דבר על טיב ההשקעה. זה שהמחירים זולים, הרי שמדובר בגימיק ולא יותר מכך.

בעבר פרסמנו כתבה על בתים בדטרויט ב-1 דולר בלבד. אחרי המשבר הפיננסי הקשה של 2008, העיר דטרויט פשטה את הרגל, בתים רבים ננטשו ומחירם ירד לאפס. אז מדוע באותה העת אף כלי תקשורת לא פרסם כתבה על רכישת בתים בארה”ב בחינם?

אלו נתונים מאקרו כלכליים צריכים לקחת בחשבון לפני שמקבלים החלטה

קצב הצמיחה – קצב צמיחת התוצר במדינה יכול ללמד על יכולת ההשתכרות העתידית של התושבים. מדינה שצומחת, מצליחה למכור ולייצר תוצרת רבה יותר.

שיעור האבטלה ומגמת האבטלה – לשיעור האבטלה יש השפעה מכרעת. אם נחזור למקרה היווני, הרי שבשנת 2010 שיעורי האבטלה ביוון הרקיעו שחקים ועמוד למעלה מ-20%, גם מבלי שהתרחש משבר קורונה.

קצב עליית השכר – קצב עליית השכר יכול להעיד, על גידול עתידי בהכנסה הפנויה והיכולת של שוכרים לשלם שכר דירה גבוה יותר בעתיד. לנתון זה יש השפעה על התשואה מהשכרת הנכס.

שיעור האינפלציה וציפיות האינפלציה – אינפלציה גבוהה פוגעת בהשקעות והיא טריגר עבור הבנק המרכזי להעלאת הריבית במדינה. מעבר לכך, ערכה הריאלי של ההשקעה שלנו נשחק, גם מחירי השיפוצים והתיקונים הנדרשים עולים. אפילו שאינפלציה גם יכולה להביא לעליית ערך ההשקעה, אין בכך נחמה.

יחס החוב לתוצר – זהו יחס קריטי היות וחוב ממשלתי גבוה, עלול להתבטא בטווח הארוך במיסוי גבוה, מיסוי זה עלול להיות מוטל על בעלי הבתים באותה המדינה ולפגוע בתשואה מההשקעה. אכן, יהיו שיטענו שבשנים האחרונות, החוב האמריקאי הממשלתי הולך ונוסק. זוהי מגמה בהחלט מדאיגה ולא חיובית. אולם, מרבית הנתונים האחרים הופכים את התמונה לטובה.

שיעור הגירעון ביחס לתוצר – שיעור גירעון גבוה, מעיד על חוסר ריסון ממשלתי בכל הנוגע להוצאות וניהול מדיניות גירעונית שמהווה סיכון מאקרו כלכלי. הגם שבארה”ב שיעור הגירעון בשנים האחרונות גבוה, עדיין סוכנויות הדירוג מעניקות לה דירוג אשראי גבוה. אבל זו מגמה שנרצה לבחון בטווח הארוך ולשים אליה לב.

נתוני התחלות הבנייה והשפעתם על השקעות בארצות הברית

לנתוני התחלות הבנייה שמתפרסמים מדי חודש עבור שורה של מדינות בארה”ב, יש חשיבות מכרעת בכל הנוגע להבנת שוק הנדל”ן. ראשית, התחלות הבנייה יכולות להעיד על הכיוון העתידי של המחירים בשוק הדיור. מחד, צמצום בהתחלות הבנייה מעיד את היצע קטן יותר בעתיד ועל פוטנציאל לעליות מחירים. יחד עם זאת, הירידה בהתחלות הבנייה נובעת ממקרים רבים מחוכמת ההמונים של הקבלנים. כשהקבלנים מאמינים שיש לצמצם את ההיצע העתידי והם מבצעים התאמות חדות ומהירות, נראה שהשפעת המיתון הכלכלי על שוק הנדל”ן, גדולה מהשפעת צמצום ההיצע על עליית המחירים. כלומר זהו צפוי להיות השינוי הדומיננטי יותר.

יש לכך שתי השלכות. הגם שמחירי הנדל”ן עלולים לרדת בשנתיים הקרובות, בתרחיש כזה, עלינו להיערך לכך תזרימית ותכניות למכירה עתידית של נכסים יצטרכו להתבצע מיידית או להידחות. מאידך, ההשלכה השנייה והלא פחות משמעותית היא שבעת ירידת מחירים ומיתון יותר אמריקאים יבקשו לשכור דירה או בית, מאשר לרכוש. לכן, הסיכוי שנוכל למצוא שוכר בתקופה של מיתון דווקא עולה. אכן, הסבירות לבעיות בתשלומים של השוכרים עולה, אך זהו סיכון שנצטרך לנהל ובמצב כזה נקבל החלטות בצורה חדה ומהירה יותר במקרה שבו שוכרים אינם משלמים.

מגמות הריבית ארוכות הטווח והשפעתן על שווי הבתים בארה”ב

החלטת הריבית היא תוצר מדיניות של נתוני המאקרו המתפרסמים מעת לעת בארה”ב. מי שבוחן השקעות בארצות הברית, כמו כל השקעה במדינה אחרת, מעדיף ריבית נמוכה על ריבית גבוהה. יש לכך סיבות מגוונות, החל מהעובדה שריבית נמוכה מעודדת צריכה והשקעות, בשל עלות המימון. כמו כן, כשהריבית גבוהה התמריץ לקחת סיכון יורד, ולכן בעתיד נצפה לפחות נזילות של השקעות בשוק.

נתונים כמו קצב צמיחת התוצר, מדדי מחירים שונים, נתוני המכירות הקמעונאיות, נתוני התביעות השבועיות לדמי אבטלה וחשוב לא פחות מהכל – נתוני המשרות החודשיים ושיעור האבטלה. לכל אלה יש השפעות זמניות וארוכות טווח על המגמות בשוק הדיור האמריקאי. כפי שאמרנו בעבר, ארה”ב היא אחת המדינות שבהם יש גם ריבוי נתונים רלוונטיים לקבלת החלטות וגם שקיפות מאוד גבוהה. ריבוי נתונים מאפשר לנו להצליב נתונים שונים המתפרסמים ממקומות שונים ולקבל החלטות השקעה טובות יותר. השקיפות הרבה מאפשרת לנו לדעת ממש נכון לנקודה מסוימת מהו מצב השוק.

נשמח לסייע בכל שאלה

חקר שוק והחשיבות של חקר השוק בהשקעות נדל"ן

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן